Starwood REIT, tako kot BREIT, omejuje odkupe vlagateljem iz nepremičninskega sklada

Znan kot SREIT, 14.6 milijarde dolarjev vreden REIT vodi Barry Sternlicht, ustanovitelj in izvršni direktor Starwood Capital, zasebne investicijske družbe, ki se osredotoča na nepremičnine in ima v upravljanju več kot 125 milijard dolarjev sredstev. Starwood Capital upravlja REIT. Sternlicht je tudi izvršni direktor družbe Starwood Property Trust (STWD), javne družbe za posojila nepremičnin.

SREIT je drugi največji REIT, s katerim se ne trguje, za skladom Blackstone Real Estate Income Trust, ki ima približno 69 milijard dolarjev neto sredstev. Vozilo Blackstone (oznaka: BX), znano kot BREIT, premaknjeno na omejitev odkupov novembra, potem ko so povečane zahteve vlagateljev za umike presegle 5-odstotno četrtletno omejitev.

Tako kot BREIT tudi SREIT omogoča mesečne odkupe v višini 2 % čiste vrednosti sredstev ali NAV in 5 % NAV četrtletno.

Povišana zahteva za odkup kaže, da se številni mali vlagatelji selijo k izstopom iz netrgujočih skladov REIT, s katerimi se ne trguje na borzi, potem ko je njihova uspešnost letos močno presegla uspešnost primerljivih delnic, s katerimi se javno trguje. Ogromna vrzel v uspešnosti med nejavnimi in javnimi REIT-i je ustvarila spodbudo za vlagatelje v netrgujoče REIT-e, da izplačajo denar.

Namesto trgovanja na borzah, kot je NYSE, so ti skladi REIT kot vzajemni skladi, saj lahko vlagatelji mesečno kupujejo ali prodajajo delnice glede na njihovo NAV, za katero veljajo omejitve odkupa.

V pismu finančnim svetovalcem, ki je bilo posredovano podjetju Barron's, je SREIT dejal, da je novembra prejel zahteve za ponovni odkup v višini 3.2 % NAV. Na podlagi 2-odstotne mesečne omejitve je izpolnil 63 % zahtev vlagateljev za odkup (0.63 krat 3.2 je enako 2). Vse zahteve, ki niso bile izpolnjene, bo treba znova vložiti decembra, piše v pismu.

REITS, s katerimi se ne trguje, imajo mesečne in četrtletne omejitve odkupa, ki jih ščitijo pred likvidacijo znatnih količin nepremičnin ali materialnim povečanjem finančnega vzvoda kot odgovor na visoke zahteve vlagateljev za odkup.  

"Te omejitve so zasnovane tako, da zaščitijo obstoječe vlagatelje in dolgoročno zdravje vozila ter na koncu povečajo vrednost za delničarje," je SREIT zapisal v svojem pismu.

SREIT ima podobno kombinacijo sredstev in strukturo provizij kot BREIT in je imel primerljivo uspešnost. SREIT ima tako kot BREIT večino svojih sredstev v večstanovanjskih kompleksih, sledijo pa jim skladišča. To sta bila dva najuspešnejša sektorja v industriji REIT v zadnjih letih.

Donos SREIT od začetka leta do oktobra je znašal 10.2 % na enega od njegovih razredov delnic, kar je primerljivo z donosom BREIT v višini približno 9 %.

Vodilni javni skladi REIT za stanovanja, kot so

Lastniški stanovanjski

(EQR) in

Srednjeameriške stanovanjske skupnosti

(

MAA

) so izklopljeni za približno 30 % leta 2022. Letna osnovna provizija SREIT znaša 1.25 % neto sredstev in provizija za uspešnost 12.5 % ob upoštevanju 5-odstotne ovire. V zadnjih treh letih se je letno vrnil približno 15 %.

V bazi sredstev SREIT in BREIT prevladujejo naložbe v poslovne nepremičnine, ki so manj likvidne od vrednostnih papirjev, s katerimi se javno trguje. V svojem 10-Q je SREIT dejal, da je imel konec septembra 2.5 milijarde dolarjev takojšnje likvidnosti, ki je sestavljena iz 1.7 milijarde dolarjev moči izposojanja in 800 milijonov dolarjev gotovine.

Tako kot BREIT je tudi SREIT v preteklem letu hitro narasel, saj so se bilančna vsota oktobra povečala na 30 milijard USD s približno 20 milijard USD ob koncu leta 2021. S približno 15 milijardami USD neporavnanega dolga konec septembra ima SREIT višje razmerje finančnega vzvoda kot primerljivi javni skladi REIT, kot so stanovanjske skupnosti Srednje Amerike,

Skupnosti AvalonBay

(AVB) in

Prologis

(PLD), največje skladišče REIT. AvalonBay ima na primer podobno vrednost podjetja – tržno vrednost plus neto dolg – ​​kot SREIT, vendar ima 8 milijard dolarjev neporavnanega dolga.

Kljub temu so malim vlagateljem všeč uspešnost netrgujočih REIT-ov in visoki dividendni donosi v višini približno 4 %. Toda omejevanje odkupov ali uvedba omejitev lahko vznemiri vlagatelje in potencialno spodbudi več zahtevkov za dvige, hkrati pa oteži REIT-u, s katerim se ne trguje, pri prodaji novih delnic vlagateljem.

Analitik Keefe, Bruyette & Woods Robert Lee je v začetku tega leta zapisal, da alternativni menedžerji želijo privabiti "zaklenjeni kapital" posameznih vlagateljev. Čeprav to ni problem, ko so časi dobri, je dejal, "obstaja tveganje, da bodo v času stresa posamezni vlagatelji ugotovili, da niso tako zadovoljni s pomanjkanjem dostopa do svojega kapitala."

Čeprav so omejitve likvidnosti jasno razkrite v literaturi REIT, s katerimi se ne trguje, do nedavnega niso bile problem. Tako SREIT opisuje svoj načrt odkupa ali ponovnega nakupa:

»Čeprav bi morali svojo naložbo obravnavati kot dolgoročno z omejeno likvidnostjo, smo sprejeli načrt odkupa delnic, po katerem lahko delničarji mesečno zahtevajo, da odkupimo vse ali del njihovih delnic. Zaradi nelikvidne narave naložb v nepremičnine morda ne bomo imeli dovolj likvidnih sredstev za financiranje zahtevkov za ponovni nakup. Poleg tega smo določili omejitve glede količine sredstev, ki jih lahko uporabimo za ponovne nakupe v katerem koli koledarskem mesecu in četrtletju.«

Pišite Andrewu Baryju na [e-pošta zaščitena]