Cene stanovanj v ZDA so se v zadnjem letu dvignile za skoraj 20 %, kar je družinam, ki so lastniki nepremičnin, močno okrepilo svoje finance med pandemijo.
Toda Wall Street, ključni vir hipotekarnega financiranja, vidi pomembna vprašanja za vroči stanovanjski trg zdaj, ko se je Federal Reserve preusmeril na spopadanje z inflacijo, ko si gospodarstvo opomore od pandemije.
»Zvišanje cen stanovanj je pomembno prispevalo k rasti gospodinjstev
vredna in se bo verjetno upočasnila zaradi višjih obrestnih mer in vse manjše dostopnosti,« sta v svojih napovedih za prvo četrtletje zapisala skupina za naložbeno strategijo Brada Tanka in Neubergerja Bermana.
"Poleg tega zvezni programi zadrževanja hipotekarnih posojil niso bili obnovljeni in gospodinjstva, ki imajo koristi od olajšave, bodo morala nadaljevati s plačilom."
Decembrska usmeritev Fedove politike vključuje načrt hitrejšega zvišanja referenčnih obrestnih mer, kot je bilo pričakovano le tedne pred tem, a tudi hitrejši konec svojega programa nujnega odkupa obveznic, zdaj verjetno do marca.
To pušča trgu "dve glavni vprašanji", po mnenju Neubergerjeve ekipe, in sicer, koliko ponudbe hipotekarnih obveznic bodo morali drugi absorbirati, ko Fed krči svojo skoraj 8.8 bilijona dolarjev bilance. Tudi, kaj se zgodi z rastjo cen stanovanj in dejavnostjo refinanciranja, če se obrestne mere dvignejo toliko, kot je bilo pričakovano?
Preberi: Stanovanja so v primežu inflacijske nevihte – in jo še poslabša pandemija COVID-19
Zakaj stanovanja niso kot leta 2008
Po finančni krizi leta 2008 se je ugled vlade na ameriškem stanovanjskem trgu povečal, deloma zaradi hipotekarnih jamstev, pa tudi z nabiranjem obveznic na 8.2 bilijona dolarjev hipotekarnega trga agencij.
Po podatkih Urbanističnega inštituta so decembrske hipotekarne obveznice predstavljale 66 odstotkov vseh stanovanjskih dolgov. Zaradi tega je sektor postal merilo za 30-letne hipotekarne obrestne mere, tudi med nedavnim razcvetom refinanciranja, saj so posojilodajalci dali več kot 1 bilijon dolarjev stanovanjskih posojil na četrtletje.
Ogromen odtis vlade na hipotekarnem trgu je pomenil vpliv na hipotekarne obrestne mere in posojilne standarde po propadu drugorazrednih podjetij pred desetletjem, vendar je med pandemijo usmerila tudi zvezno stanovanjsko olajšavo, da bi preprečila val deložacij in zaseg.
Številni posojilojemalci, ki so leta 2020 izgubili delovna mesta, so ostali doma, namesto da bi se soočili z zamudami, izterjavami in še hujšim, dokler se gospodarstvo ni vrnilo na trdnejše temelje.
Zdaj so se obrestne mere za vse stanovanjske hipoteke, tudi tiste, ki so v lasti bank, močno znižale z vrha pandemije, ki so bile nedavno vezane na nizkih 1.7 % novembra (glej graf), zaradi višjih plač in nizke brezposelnosti.
Pomanjkanje zamud pri stanovanjskih posojilih
Deutsche Bank
Kar se tiče gospodinjstev, to pomeni, da je bilo novembra le okoli 835,000 lastnikov stanovanj v mirovanju, medtem ko jih je bilo pred pandemijo 4 milijone, ugotavljajo raziskovalci Deutsche Bank.
Drugi večji odmiki od krize v zadnjem desetletju vključujejo trenutno pomanjkanje stanovanj, ne pa preveliko ponudbo, skupaj z novo dobo institucionalnih najemodajalcev na trgu enodružinskih najemov.
To je pomenilo lastnike zasebnega kapitala z globokimi žepi, Zillow
Z,
in druga podjetja s financiranjem z Wall Streeta tekmujejo z družinami, ki želijo imeti lastništvo.
Strokovnjaki za hipotekarne kredite pravijo, da bi dinamika lahko pomagala, da bi cene stanovanj še naprej rasle po bolj normalizirani stopnji v letu 2022, tudi če se 30-letne hipotekarne obrestne mere dvignejo in družinam postane težje privoščiti nepremičnine.
Poglej: V soseskah z visoko revščino v pobratenih mestih prihaja do eksplozije stanovanj v lasti investitorjev. Minneapolis Fed zdaj spremlja
»Naraščajoče obrestne mere ne povzročajo negativnih cen stanovanj, vsekakor pa lahko upočasnijo rast rasti cen stanovanj,« je v telefonskem klicu povedal Scott Buchta, vodja strategije fiksnih donosov pri Brean Capital.
Njegova napoved je, da se bodo cene letos dvignile za 6 % do 10 %, deloma odvisno od tega, kje se 30-letne hipotekarne obrestne mere pretresejo.
Katera stopnja je previsoka?
Tako kot po krizi leta 2008 je Fed v zadnjih dveh letih svojo bilanco stanja med pandemijo napolnil z zakladnicami in hipotekarno zavarovanimi vrednostnimi papirji, da bi ohranil pretok likvidnosti in dostopnost kreditov.
Predsednik Fed Jerome Powell zdaj upa, da bo ustvaril "mehak pristanek" z dvigom obrestnih mer in zaostrovanjem finančnih pogojev, da bi zajezil inflacijo, ne da bi pri tem škodoval trgu dela ali sprožil recesijo.
Mnogi na Wall Streetu zdaj pričakujejo, da se bodo kratkoročne obrestne mere letos verjetno štirikrat povečale s trenutnega razpona 0 % do 0.25 %. Dolgoročne obrestne mere pa bodo verjetno odvisne od tega, kako agresivno bo centralna banka krčila svoje hipotekarne obveznice, je dejal Buchta, zlasti ker si Fed prizadeva, da bi se letna inflacija približala svojemu 2-odstotnemu cilju s 7 % decembra.
"Mislim, da ne želijo šokirati trgov," je dejal in poudaril, da je apreciacija cen stanovanj v preteklosti znašala približno 2 % do 3 % nad inflacijo ali približno 5 % letno rast. "20 % ni trajnostno."
Kljub temu vsako povečanje 100-letne hipotekarne stopnje za 30 bazičnih točk pomeni približno 13-odstotno zmanjšanje kupne moči za lastnika stanovanj, ki se zanaša na financiranje, po ocenah Buchta.
Z drugimi besedami, cenovna dostopnost, ki je že težava za številne družine, ki so cene izven trga, bi se lahko še poslabšala.
Glej tudi: Obrestne mere naraščajo - vendar bi ukrepi Fed lahko olajšali pridobitev hipoteke
Vir: https://www.marketwatch.com/story/roaring-us-housing-market-faces-two-big-questions-as-fed-seeks-to-end-emergency-support-11642172968?siteid=yhoof2&yptr= yahoo