Kako odložiti davke na prodajo počitniških hiš

Recimo, da prodajate svojo počitniško hišo, ki jo uporabljate za osebne namene in jo tudi oddajate tretjim osebam. Precej običajna postavitev. Če kupite novo počitniško hišo, ali lahko odložite pripoznanje vašega dobička od prodaje? Če da, kako? Da bi izvedeli, smo vprašali Bruce Bell, odvetnik v čikaški pisarni v Ljubljani Schoenberg Finkel Beederman Bell Glazer.

Larry Light: Kako to deluje z davčnega vidika?

Bruce Bell: Zakonik o notranjih prihodkih dovoljuje davkoplačevalcem, da odložijo dobičke od prodaje nepremičnin, ki se uporabljajo za poslovne ali naložbene namene, če se izkupiček ponovno vloži v druge nepremičninske posle ali naložbene nepremičnine. Obstajajo pravila, da se izognete popolnemu priznanju dobička: vse denar od prodaje je treba ponovno vložiti v nadomestno nepremičnino, na splošno pa se mora nova nepremičnina pridobiti v 180 dneh od datuma prodaje odstopljene nepremičnine.

Svetloba: Katere druge korake morate narediti?

Zvonec: Če želite preveriti, ali ste upravičeni do odloga plačila davka, preštejte število dni, ko je dom oddan v najem in uporabljen za osebne namene. Nepremičnino, ki jo prodajate, morate imeti v lasti vsaj 24 mesecev pred datumom prodaje, kar se imenuje obdobje pregleda.

Poleg tega je treba dom najeti po pošteni tržni vrednosti za 14 dni ali več v vsakem od dveh 12-mesečnih časovnih obdobij neposredno pred prodajo. Poleg tega vaša osebna uporaba doma v tem časovnem obdobju ne sme preseči 14 dni ali 10 % števila dni, ko je dom najet po tržni ceni, kar je več.

Svetloba: Kaj pa časi, ko tam ne bivate in se prostor ne oddaja?

Zvonec: Dnevi, ko je nepremičnina prazna in na voljo za najem, se ne obravnavajo kot dnevi za osebno uporabo. Enako velja za dneve, ko se nepremičnina popravlja ali izboljšuje, ki se ne obravnavajo kot dnevi najema. Vse to morate znati dokumentirati.

Svetloba: Kaj drugega?

Zvonec: V 24-mesečnem obdobju vpogleda v preteklost lahko omejite svojo osebno uporabo nepremičnine in povečate uporabo najema, da zadostite varnemu pristanu. Če nepremičnino v tem časovnem obdobju uporabljajo drugi družinski člani, lahko zaračunate najemnino po tržnih cenah, namesto da jim dovolite, da živijo v hiši brezplačno ali po znižani ceni. Vsaka kombinacija zmanjšane osebne uporabe in povečanega najema nepremičnine vam lahko pomaga doseči vaše cilje.

Svetloba: Kako stroga in hitra so ta pravila varnega pristana?

Zvonec: Varni pristan je smernica IRS, ki vam bo zagotovila, da IRS ne bo izpodbijala menjave, če ste zadovoljni. Če se drugače približate, vendar ne morete izpolniti zahtev varnega pristana, boste morda vseeno želeli zahtevati zamenjavo, čeprav ni gotovo, da davčna uprava ne bo izpodbijala vašega odloga dobička od prodaje nepremičnine.