Cene stanovanj padajo - Da, hiša je še vedno dobra naložba

Po dolgotrajni rasti cen stanovanj signali zdaj kažejo na obdobje ohlajanja. Namesto da bi se kupci stanovanj navdušili nad to možnostjo, se mnogi sprašujejo, ali je nakup hiše v času recesije še vedno pametna naložba.

Čeprav obstajajo nekatere izjeme, je lastništvo doma za večino ljudi še vedno pametna finančna poteza. To še posebej velja, če nameravate imeti nepremičnino v lasti vsaj pet let. Tukaj so najpomembnejši razlogi, zaradi katerih bi morali še vedno dati prednost nakupu stanovanja.

Lastništvo doma je dobra zaščita pred inflacijo

V preteklosti je apreciacija nepremičnin prehitela stopnjo inflacije. Po besedah ​​Roberta Shillerja, profesorja ekonomije na univerzi Yale, je letna donosnost tega razreda sredstev od 1928 do 2021 znašala 4.2 %. Primerjajte to z letno stopnjo inflacije v istem obdobju 3.08 %.

Obstajajo leta, vključno z letom 2022, ko inflacija prehiti apreciacijo nepremičnin. Če pa pogledate trende v daljšem časovnem okviru, je donos, ki ga zaslužite z nepremičninami, običajno višji.

Na to naložbo lahko gledate tudi z vidika vaše hipotekarne obrestne mere. Če kupite hišo in vzamete 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero za 5.25 %, boste plačevali isto obrestno mero vseh 30 let. Z pričakovanji, da bodo obrestne mere kratkoročno ostale visoke, ste napredovali, ker so obresti, ki jih plačujete, nižje od stopnje inflacije.

Ko stopnja inflacije pade, bodo z njo padle tudi obrestne mere. V tem času se lahko odločite za refinanciranje po nižji obrestni meri in še vedno prihranite denar.

Če se namesto tega odločite za najem, se lahko najemnina, ki jo plačujete, po izteku najemne pogodbe spremeni. Za večino najemnikov najemna pogodba zajema samo 12-mesečno obdobje. Po besedah ​​​​Redfina je medletno povečanje najemnine trenutno 15-odstotno in se v najstniških letih ohranja enakomerno že nekaj mesecev.

Z najemom namesto nakupa tvegate, da boste za stanovanje vsako leto plačevali več, namesto da bi vaše plačilo ostalo stabilno, če kupite dom.

Lastništvo vašega doma gradi lastniški kapital

Ena pomembna stvar, ki si jo morate zapomniti, ko plačujete mesečno hipoteko, je, da del vašega računa poplača glavnico posojila. Z drugimi besedami, gradite lastniški kapital. Ko boste prodali dom, boste ta denar dobili nazaj.

Po drugi strani pa najem ne gradi lastniškega kapitala. Vsak mesec, ko plačaš najemnino, nimaš za pokazati drugega kot streho nad glavo. Če vzamete hipoteko v vrednosti 200,000 $ za 30 let pri 6 % in jo po desetih letih prodate, ste pridobili več 32,000 $ kapitala.

Lastništvo stanovanj ima davčne ugodnosti

Glavna prednost lastništva doma so davčne olajšave. Dva najpomembnejša sta odbitek hipotekarnih obresti in oprostitev kapitalskih dobičkov. Z odbitkom hipotekarnih obresti lahko odpišete obresti, ki jih plačate, saj se nanašajo na vaš davčni razred.

Na primer, če ste v 25-odstotnem davčnem razredu, ustvarite davčni prihranek pri 25-odstotnih obrestih, ki ste jih plačali. Torej, če ste plačali 10,000 $ hipotekarnih obresti za leto, bi lahko odpisali 2,500 $ svojih davkov, če razčlenite.

Z oprostitvijo kapitalskih dobičkov lahko posamezniki, ki vložijo vlogo, izpolnjujejo pogoje za izključitev do 250,000 $ dobička od prodaje primarnega prebivališča iz svojega obdavčljivega dohodka. Če vložite skupno napoved z zakoncem, lahko izključite do 500,000 USD. To je ogromna davčna olajšava in je eden od načinov, kako si ljudje bogatijo z nepremičninami.

Če najamete, ne morete uveljavljati davčne olajšave. Davčnih olajšav sploh ni.

Dolgoročna pohvala

Poleg ustvarjanja lastniškega kapitala v vašem domu, pridobite tudi povečanje vrednosti. Kot že rečeno, je povprečna letna rast vrednosti nepremičnin približno 4 %. Z uporabo pravila 72 lahko pričakujete, da se bo vrednost vaše hiše v 18 letih podvojila. Če ste plačali predplačilo v višini 50,000 $ in vzeli posojilo v višini 200,000 $ za 30 let pri 6 %, ste po 18 letih ustvarili 77,123 $ kapitala. Skupna vrednost vašega doma, vrednega 250,000 USD, se je ob nakupu povečala na 500,000 USD. Zdaj imate stanje naložbe v višini 377,123 $ (50,000 $ predplačila + 77,123 $ v vrednosti glavnice + 250,000 $ apreciacije), če bi prodali.

Zgodovinsko gledano cene stanovanj rastejo; bilo je le nekaj izjem, predvsem v letih 2008 in 2019. Zato je velika verjetnost, da boste v svojem domu spoznali povečano vrednost.

Edina pohvala, ki jo občutite kot najemnik, je letno povišanje vaše mesečne najemnine. Ni vam dolgoročne vrednosti, v kateri bi lahko uživali, saj ne gradite lastniškega kapitala.

Zakaj tokrat ni tako kot prejšnjič

Po podatkih Consumer Affairs 63 % ljudi upa na zlom nepremičnin, da bi si lahko privoščili nakup stanovanja. Na žalost noben znak ne kaže, da bi se to zgodilo. Večina strokovnjakov se strinja, da zlom, kot je bil leta 2008, ni na mizi.

Razlogov za to je peščica. Prvič, potrošnik ima danes močnejšo bilanco stanja kot leta 2008. Poleg tega je bilo veliko hipotek, sklenjenih v letu 2008, nizke kakovosti in ni bilo veliko nadzorov in ravnovesij, ki bi nekvalificiranim posojilojemalcem preprečili prevzem drugorazrednih hipotek. Danes je panoga zelo drugačna in obstaja več omejitev glede tega, kdo izpolnjuje pogoje za hipoteko.

Nazadnje, zlom se zgodi le, če je več prodajalcev kot kupcev. Ko je kupcev malo, morajo prodajalci znižati ceno, da bi koga pritegnili k nakupu. Če pa 63 % ljudi čaka ob strani, je popoln zlom malo verjeten. Velik nabor ljudi je pripravljenih na nakup, zato bo morebitno znižanje izklicnih cen povzročilo poplavo kupcev, kar bo dejansko stabiliziralo cene.

Ali je bilo vedno zastrašujoče kupiti dom?

Nakup stanovanja je bil vedno strašljiv predlog. To je velika finančna naložba, saj se prijavite za mesečno plačilo naslednjih 30 let. Zato opazite padanje cen stanovanj v času gospodarske krize. Če oseba ni prepričana, da bo jutri imela službo, se verjetno ne bo zavezala k nakupu hiše.

Če uro previjete nazaj v petdeseta leta in vidite, da so bile cene stanovanj precej nižje, se morate spomniti, da je takrat v večini primerov dohodek služil samo en zakonec. Prav tako je bilo težko kupiti stanovanje zaradi visokih posojilnih standardov. Šele z ustanovitvijo programov stanovanjskega posojila Zveznega stanovanjskega organa (FHA) in Uprave za veterane (VA) je postalo lažje kupiti stanovanje.

Kljub temu je bil nakup stanovanja ogromen podvig. To je še bolj veljalo v sedemdesetih letih prejšnjega stoletja, ko je zavladala stagflacija in so obrestne mere skokovito narasle na skoraj 1970 %.

Hitro naprej v leto 2008 in vlada je morala znova posredovati, da bi pritegnila ljudi k nakupu stanovanj s kreditom First Time Homebuyer v višini 8,000 $.

Ne glede na to, katero obdobje pogledate, vedno obstajajo razlogi, zaradi katerih so ljudje živčni glede nakupa stanovanja (poleg naravnega strahu, da bi se zavezali k mesečnemu plačilu do 30 let).

Kaj pa, če že imate dom?

Ker so nepremičnine odlična dolgoročna naložba, kaj še lahko storite, če že imate dom? Za začetek bi lahko razmislili o nakupu naložbene nepremičnine. Ne samo, da izkoristite dolgoročno povečanje vrednosti, ampak ko oddajate nepremičnino, vaš najemnik plačuje vašo mesečno hipoteko, kar poveča vaš donos.

Razumljivo je, da vsi niso zainteresirani za fizično lastništvo nepremičnine za najem - ali delo, ki je povezano s tem. Alternativa je vlaganje v nepremičnine z nakupom delnic podjetij, ki so povezana s stanovanjskim trgom. Q.ai ponuja Naložbeni kompleti z vgrajenimi REIT-i in drugimi nepremičninskimi pozicijami.

Nekateri ljudje bi morda razmislili o dodatnem plačilu glavnice hipoteke. Če pa je vaša obrestna mera nižja od 4 %, je vlaganje denarja namesto odplačevanja hipoteke bolj pametno. To je zato, ker lahko zaslužite višji donos vašega denarja.

Povprečna letna donosnost delniškega trga je 8 %. Če vložite 6,000 $ na leto 10 let, boste na koncu dobili 93,872 $. Če bi plačali dodatnih 6,000 $ letno za vašo 4-odstotno hipoteko, bi v 10 letih prihranili 69,655 $ obresti. Ker bodo vaše delnice zaslužile 24,217 USD več kot vaši prihranki z obrestmi, je bolje, da svoj denar vložite na trg.

Kdo ne bi smel kupiti doma?

Obstaja nekaj primerov, ko je bolj smiselno najeti kot kupiti. Vse to se vrne na čas. Če šele začenjate svojo kariero in niste prepričani, kje želite živeti, se nima smisla zavezati domu.

Poleg tega, če ste se pravkar zaposlili v novem mestu, je s finančnega vidika bolj pametno, da najamete za kratek čas, saj čez čas ugotovite, kje bi želeli živeti. Konec koncev, če se ne vidite lastnika doma vsaj pet let, preden ga prodate, je bolje, da ga najamete in ne kupujete. To je posledica tveganja, da se cene stanovanj kratkoročno ne bodo zvišale, in vseh zaključnih stroškov, ki jih plačate ob nakupu stanovanja. Vaš lastniški kapital, apreciacija in davčne olajšave potrebujejo čas, da premagate začetno grbo zaključnih stroškov in spoznate prednosti nakupa.

zaključek

Na splošno so stanovanja še vedno dobra naložba – čeprav se prodaja stanovanj upočasnjuje. Čeprav obstaja tveganje, da se cene kratkoročno umirijo ali znižajo, ne pričakujte hudega padca, kot je bil leta 2008. In če je vlaganje v borzo kakršno koli vodilo, veste, da je čas na trgu veliko pomembnejši od časovnega razporejanja. trgu. Z drugimi besedami, bolje je vlagati v nepremičninski trg – tudi med recesijo – kot poskušati izbrati najboljši čas za nakup ali prodajo.

Nihče ne ve, kdaj bo prišlo do dna ali kdaj bodo cene spet začele rasti. Če ne želite zamuditi akcije, je bolje, da vstopite kot čakate.