Nesreča, razbitina vlaka ali apokalipsa?

Danes se skoraj vsak dan pojavljajo grozljiva opozorila glede poslovnih nepremičnin. Medtem ko so trgi pisarn pod stresom zaradi povečanega dela od doma, nekateri nepremičninski strokovnjaki vidijo vse bolj razdvojen trg, razdeljeni »na tiste, ki imajo in tiste, ki nimajo«. Vlagatelji, najemniki in mesta – še posebej tista s starejšimi stavbami, ki propadajo – bodo morali v prihodnjih mesecih biti zelo pozorni, da bodo videli, kam bodo padli in kako slabe bodo stvari.

Dramatične negativne ocene poslovnih nepremičnin so zlahka najdene. The San Francisco Standard predvideva "epsko nesrečo komercialnih nepremičnin", ki preži na to mesto, in ga primerja z bližajočim se vlakom z "mesto, njegovim proračunom in njegovo sposobnostjo zagotavljanja storitev, povezanih s tiri." Da ne bi zamudili, Bloomberg tweeted »delo na daljavo uničuje trg poslovnih nepremičnin na Manhattnu« s podobnimi težavami, ki segajo v druga mesta.

Toda tudi ta jezik je bled proti čemu Profesor NYU Arpit Gupta in njegovi kolegi pravijo in napovedujejo "apokalipso pisarniških nepremičnin". Na podlagi podatkov mesta New York ocenjujejo "45-odstotno znižanje vrednosti pisarn v letu 2020 in 39-odstotno dolgoročno, pri čemer slednje predstavlja odbitek vrednosti v višini 453 milijard dolarjev", kar bi lahko mesto pahnilo v "finančno pogubno zanko". Podobna škoda bi lahko prizadela druga mesta in posledično nacionalno gospodarstvo.

Kako potem razumemo druge slabe, vendar ne apokaliptične podatke? CommercialEdge's Mesečno "Poročilo nacionalnega urada" za september je ugotovilo stagnirajoče povprečne cene pisarn, 38.70 USD na kvadratni čevelj, "0.1 % manj kot leto prej." Slabo, a ne apokaliptično. In kot Pred kratkim sem opazil, nekatera mesta, zlasti v Sunbeltu ali tista z močno industrijo znanosti o življenju, opažajo močne najemniške trge.

Kaj nam povedo drugi podatki? Moody dokumentirano, da so vrednostni papirji, podprti s komercialnimi hipotekami, v drugem četrtletju leta 2020, prav ob izbruhu pandemije, doživeli "velik skok v povišanih stopnjah prestopništva". Toda banke, vlagatelji v življenjska zavarovanja in drugi so prestrukturirali posojila in ponudili potrpežljivost, s čimer so zmanjšali stopnjo zamud. Tej strategiji bo težje slediti, če bo prišlo do novega pritiska na trg pisarn, zlasti ko bo Fed zvišal obrestne mere, zaradi česar bo zadolževanje dražje na vseh področjih.

Zaenkrat se zdi, da imajo vsaj komercialne banke svoja nepremičninska posojila pod nadzorom. Njihove stopnje odplačil in zamud so v drugem četrtletju 0.07, na vrhuncu pandemije, dosegle 2020 %. Toda v prvih dveh četrtletjih leta 2022 je Fed poroča o teh stopnjah na nič, ni znak dramatičnega padca kakovosti posojila.

In tudi slabe številke leta 2020 niso bile nič podobne finančni krizi leta 2008. Med letoma 2009 in 2010 so zamude pri posojilih komercialnih bank sedem zaporednih četrtletij presegale 2 %. Strožja zakonodaja je od takrat pomagala nadzorovati ohlapna bančna posojila, tako da na srečo nimamo znakov, da bi neuspeh komercialnih posojil uničil celotno gospodarstvo.

Zaostajanje za skupnimi številkami kaže nekaj pozitivnih znakov na področju poslovnih nepremičnin. V preteklem letu so mesta Sunbelt, kot sta Charlotte in Austin, ali mesta s koncentracijo znanosti o življenju, kot je Boston, zabeležila dvomestno povečanje najemnin. GoogleGOOG
in druga tehnološka podjetja najemajo velike količine prostora v mestih, kot je NY in Chicago.

Največje tveganje pri poslovnih nepremičninah predstavljajo starejši, manj zaželeni pisarniški prostori. Količina tega v katerem koli mestu je osrednjega pomena za oceno celotnega tveganja. Revijalna okrogla miza iz PERE, ki spremlja naložbe zasebnega kapitala v nepremičnine, ugotovil, da gre za "zelo zahteven", a negotov trg s tveganji, ki segajo od inflacije v stroških gradnje in financiranja do grozeče recesije.

Strokovnjaki PERE vidijo »razcepljen« trg z modernejšimi stavbami (zlasti tistimi, ki so skladne z ESG) in nekaterimi mesti v dobrem položaju, da prebrodijo krizo. Vlagatelji PERE vidijo "novo normalno" z manjšo zasedenostjo pisarn za polni delovni čas, vendar se pisarne še vedno soočajo z "neznanim" splošnim povpraševanjem strank.

Toda to so pogledi investitorjev v nepremičnine, ki bi lahko (kot pravijo na ulici) "govorili po svoji knjigi" in pozitivno obrnili številke. V nasprotju s tem upoštevajte analizo »apokalipse« z NYU in Columbie profesorji. S kombiniranjem podatkov o delu od doma s finančnimi informacijami iz nepremičninskih investicijskih skladov (REIT) in drugimi finančnimi informacijami napovedujejo "dolgoročna vrednotenja pisarn, ki so 39.18 % pod ravnmi pred pandemijo" z "nižjo kakovostjo pisarniških zalog ... bolj nasedle sredstvo."

Če imajo prav, mesta in gospodarstvo čaka težka vožnja. Čeprav je mogoče nekatere starejše zgradbe spremeniti v stanovanja, to ni enostaven ali takojšen postopek. Zmanjšanje vrednosti nepremičnin bi lahko povzročilo znatne fiskalne težave za mnoga mesta, kar bi povzročilo zmanjšanje socialnih storitev, izobraževanja, javnega zdravstva in drugih bistvenih vladnih funkcij. Nismo še v apokalipsi, vendar moramo vsi z enim očesom paziti na to možnost.