120 km dolga vožnja z vlakom med mestoma Luoyang in Zhengzhou je prikaz gospodarske slabosti in razbitih sanj. Iz okna se med eno uro dolgim potovanjem valijo ena za drugo neskončne, napol zgrajene stanovanjske stolpnice. Številne zgradbe so skoraj dokončane; nekateri so dokončani in so postali domovi družin. Veliko več pa je praznih okostnjakov, kjer se je gradnja že zdavnaj ustavila. Razvijalci so ostali brez denarja in ne morejo več plačevati delavcev in kupovati materialov. Projekti so zastali. Družine ne bodo nikoli dobile svojih domov.
Vožnja z vlakom skozi središče Kitajske pomaga razložiti eno največjih kriz v državi v zadnjem času: izgubo zaupanja javnosti v vladni gospodarski model. Že desetletja je bila nepremičninska industrija simbol neustavljivega vzpona Kitajske. Zasebni podjetniki so zaslužili ogromna bogastva. Povprečni ljudje so bili priča rasti svojega neto premoženja, ko so se vrednosti stanovanj potrojile. Lokalne oblasti so napolnile svoje blagajne s prodajo ogromnih zemljišč gradbenikom. Osupljivih 70 % premoženja kitajskih gospodinjstev je zdaj vezanih na nepremičnine.
Spodkopati zaupanje v ta model pomeni zamajati temelje kitajskega čudeža rasti. Z obsežnimi zaporami zaradi covida-19 in zatiranjem zasebnih podjetnikov se to dogaja na številnih frontah. Vendar nikjer ni bolj jasno kot v nepremičninski industriji, ki po ocenah predstavlja 25 % BDP. Začetki novih projektov so se julija v primerjavi z letom prej zmanjšali za 45 %, prodaja stanovanj za 33 % in naložbe v nepremičnine za 12 %. Učinki se širijo po gospodarstvu in prizadenejo tako izdelovalce pohištva kot jeklarje. Udarec za zaupanje prihaja v kritičnem času za Xi Jinpinga, kitajskega voditelja, ki bo verjetno dobil tretji mandat na strankarskem kongresu oktobra.
Oživitev zaupanja v sistem je ključnega pomena za gospoda Xija in komunistično partijo. Kljub temu je bil odziv vlade neobičajno nepovezan in počasen, pri čemer so bili uradniki očitno prestrašeni nad zapletenostjo situacije. Za povrnitev zaupanja v stanovanjski trg mora javnost videti zaključene zastale projekte in dvig cen. Medtem je treba gradbenim podjetjem in njihovim delavcem povrniti stroške, lokalnim in tujim vlagateljem pa je treba povrniti stroške za njihove izdelke s fiksnim donosom. In vse to je treba narediti brez ponovnega napihovanja nevzdržnega dolžniškega balona, v katerega je postal nepremičninski trg.
Črte v pesku
Stanovanjska kriza ima dva takojšnja vzroka. Prvi je vladno zatiranje ekscesov v nepremičninski industriji. Od avgusta 2020 so uradniki omejili razmerje med obveznostmi in sredstvi razvijalcev, neto dolgom in lastniškim kapitalom ter gotovino in kratkoročnim dolgom, v politiki, znani kot »tri rdeče črte«. To je mnoge prisililo, da so prenehali z nevzdržnim zadolževanjem in razprodali sredstva, kar je močno omejilo njihovo zmožnost nadaljnje gradnje in prodaje novih projektov.
Kitajska zero-covid politika je drugi udarec. Osrednja vlada je prisilila na desetine mest, da so ob odkritju primerov covida prebivalce zaklenili na svoje domove več dni, včasih pa tudi tedne. V času pisanja sta megamesti Chengdu in Shenzhen v celoti ali delno zaprti. Zaprtja so ljudem preprečila ogled domov in nakupovanje. Vplivali so tudi na psiho potrošnikov. Podjetniki se bojijo nenadnega zaprtja svojih podjetij. Zaposlene skrbi, da bodo odpuščeni. Takšna trema ne spodbuja nakupa stanovanja.
Rezultat je škrtanje. Kitajski gradbeniki so močno odvisni od prodaje domov, veliko preden so zgrajena, da bi ustvarili likvidnost. Lani so predprodali 90 % stanovanj. Toda brez dostopa do obveznic in posojil, saj banke zmanjšujejo svojo izpostavljenost do nepremičninskega sektorja in z novimi prodajami, ki zdaj padajo, je Ponzijeva narava nepremičninskega trga postala v celoti vidna.
Evergrande, najbolj zadolžen razvijalec na svetu, je decembra zamudil. Prizadevanja za prestrukturiranje svojih dolgov v tujini, ki naj bi bila model za sledenje, so zamudila rok konec julija. Vsaj 28 drugih nepremičninskih podjetij je zamudilo plačila vlagateljem ali se je prestrukturiralo. Trgovanje z delnicami 30 razvijalcev, ki kotirajo na borzi v Hongkongu, ki predstavljajo 10 % trga s prodajo, je bilo zamrznjeno, poroča Gavekal, raziskovalno podjetje. V začetku avgusta je polovica kitajskih razvijalcev, ki kotirajo na borzi, trgovala z razmerjem med ceno in dobičkom manj kot 0.5, kar je raven, na kateri je Evergrande trgoval štiri mesece pred neplačilom, ugotavlja Song Houze iz MacroPola, možganskega trusta v Chicagu.
Podjetja, ki so še pred nekaj meseci veljala za varne stave, so zdaj v težavah. Vzemimo Country Garden, največjega kitajskega razvijalca po prodaji. V začetku tega leta je večina analitikov opustila skrbi, da bo pod pritiskom. Vlagatelji so še naprej kupovali njene obveznice. Toda 30. avgusta je Country Garden razkril, da je dobiček v prvi polovici leta padel za skoraj 100 %. Nepremičninski trg je "hitro zdrsnil v hudo depresijo", so zapisali v svojih zaslužkih. Obremenitev Country Gardena kaže, da težave niso več specifične za določene razvijalce. Celotna industrija je ogrožena.
Potencialni kupci stanovanj so izpadli s trga. Precej bolj zaskrbljujoči pa so milijoni ljudi, ki pogosto leta čakajo na domove, za katere so že plačali. Le 60 % domov, ki so bili predprodani med letoma 2013 in 2020, je bilo dostavljenih.
G. Liu, ki je prosil, da ga omenjajo z njegovim priimkom, je leta 2014 kupil stanovanje v Zhengzhouju, pri čemer je prvotno plačal 250,000 juanov (40,000 USD). Dom je bil načrtovan za dokončanje leta 2017. Toda ta dan nikoli ni prišel. Namesto tega je najel stanovanje, preden je sčasoma kupil še eno v stari stavbi brez dvigala. Težko je življenje, ki si ga je zamislil zase. G. Liu ni nikoli začel plačevati svoje hipoteke in je sodeloval v neskončnih razpravah z gradbenikom nepremičnine o vračilu svojega predplačila. "Ni koristi," pravi.
Analitiki so se teh težav zavedali že leta, a so verjeli, da kitajske oblasti oškodovanim kupcem stanovanj ne bodo dovolile protesta. Poročilo, ki ga je pred dvema letoma objavilo računovodsko podjetje pwc, ugotavlja, da tudi ko gradnja stanovanjskih projektov zastane, »na stotine ali tisoče neusklajenih gospodinjstev običajno le malo zmorejo vplivati na stvari«.
Ta izračun se je postavil na glavo. Majhno, a vplivno gibanje za zbiranje in objavo podatkov o zavračanju plačila hipotek je presenetilo oblasti. 12. julija so anonimni prostovoljci na družbenih medijih začeli deliti podatke o bojkotih hipotekarnih posojil. Doslej so jih identificirali okoli 350; analitiki menijo, da je to verjetno le delček prave številke. Državni cenzorji so se po svojih najboljših močeh potrudili odstraniti sklicevanja na eksplozivne informacije, vendar se zdi, da se je znanje o protestih kljub temu razširilo. Ko se to zgodi, bodo drugi prepričani, da odložijo nakupe ali ustavijo plačila hipoteke.
Vlagatelji in potencialni kupci stanovanj zdaj z nelagodjem opazujejo, kako država sestavlja svoj odziv tako na centralni kot na lokalni ravni. Kitajska mesta že več kot desetletje uporabljajo dolg seznam pravil in spodbud za natančno prilagajanje lokalnih nepremičninskih trgov, običajno za zmanjšanje špekulacij in umirjanje hitre rasti cen. Ti vključujejo nadzor nad dostopom do hipotek, pa tudi omejitve glede tega, kdo lahko kupi stanovanja in koliko jih lahko kupi.
Mesta zdaj rahljajo ta pravila. Po podatkih kitajske investicijske banke cicc so med majem in julijem občinske vlade napovedale 304 posamezne ukrepe za povrnitev zaupanja. Zhengzhou, ki je bil v središču hipotekarnih protestov, je bil prvi na potezi. Marca je napovedala 18 ukrepov v upanju, da bo spodbudila povpraševanje. Ti so vključevali ukrepe za lažje pridobivanje hipotek in omogočanje nakupa stanovanj družinam s starejšimi člani, če se preselijo v mesto.
Ti signali kupcem so pritegnili veliko pozornosti – ne zato, ker so oživili povpraševanje, temveč zato, ker se zdi, da so v nasprotju s politiko centralne vlade. V videoposnetku, ki se je avgusta močno razširil po kitajskih družbenih omrežjih, je bilo videti vodjo lokalne komunistične partije v provinci Hunan, ki je pozival ljudi, naj kupijo čim več domov: »Ste kupili še tretjega? Potem kupi še četrtega.« Sporočilo je v nasprotju s sporočilom samega gospoda Xija, ki je opozoril, da so »domovi za življenje« in zagotovo ne za špekulativne naložbe.
Regulatorji in uradniki so lokalne oblasti spodbujali tudi k ustvarjanju reševalnih skladov za naložbe v nedokončane stanovanjske projekte in sčasoma za pomoč pri dostavi domov razočaranim kupcem. Zhengzhou je temu namenil 80 milijard juanov (12 milijard dolarjev). Menijo, da bodo lokalna sredstva bolj prilagojena razmeram na terenu.
Zhengzhou eksperimentira z morda najbolj agresivnim lokalnim načrtom doslej. Mestna vlada je izdala direktivo razvijalcem, ki pravi, da se morajo vse zastale gradnje znova začeti do 6. oktobra. Insolventna podjetja, ki tega ne morejo storiti, morajo zaprositi za prestrukturiranje, da bi pritegnila nove naložbe, in tudi odplačati morebitna predplačila kupcev stanovanj, kot je gospod Liu. Če tega ne storite, bi lahko razvijalce preiskali zaradi poneverbe in drugih resnih kaznivih dejanj.
Oblikovalci politike pa so od sredine maja večkrat znižali hipotekarne obrestne mere. Da bi zagotovila oskrbo z domovi, je centralna vlada v celoti jamčila za izdajo novih obveznic s strani nekaterih zasebnih gradbenikov, s čimer je tveganje dejansko prenesla na državo. Longfor, nepremičninsko podjetje v težavah, je 1.5. avgusta določilo ceno obveznice v vrednosti 3.3 milijarde juanov po 26-odstotni kuponski obrestni meri, kar je daleč pod tržno ceno. To je bilo mogoče izključno zato, ker je obveznico v celoti prevzela državna agencija China Bond Insurance. Načrtovanih je več takšnih izdaj, da se zagotovi likvidnost razvijalcem, za katere vlada meni, da so bolj kakovostni. To je začetek programa za izbiro zmagovalcev.
Drugi del državne podpore prihaja v obliki neposredne likvidnosti. 22. avgusta sta centralna banka in ministrstvo za finance povedala, da bosta podprla posebna posojila državnih političnih bank, ki jih je mogoče zagotoviti za dokončanje vnaprej prodanih stanovanj. Velikost programa ni bila razkrita, a tiskovna služba Bloomberg je poročala, da bo na voljo 200 milijard juanov.
Tovrstna javna poraba je dvorezen meč. Po eni strani bo pomagal dostaviti domove zakonitim lastnikom in ponovno zagnati hipotekarna plačila, s čimer bo zmanjšal pritisk na banke. Toda hkrati denar zapolnjuje luknjo, ki so jo ustvarili slabo lokalno upravljanje in dvomljivi gradbeniki nepremičnin. "To preprosto predstavlja denar, ki ga ni mogoče porabiti za spodbude drugje," ugotavlja Alex Wolf iz banke JPMorgan Chase.
Nazaj na risalno desko
Prizadevanja Zhengzhouja za spodbujanje novih kupcev od marca so padla v vodo. Namesto tega so se razmere še naprej slabšale, kar kaže na to, da petljanje z lokalnimi politikami ni dovolj. Tudi lokalni skladi za reševanje so videti šibki. Na papirju ima več mest zajetne denarce za zapravljanje, vendar se zanašajo na lokalne vladne finančne družbe, ki so tudi same prikrajšane za denar. Analitiki pozorno spremljajo poskus Zhengzhouja, da ponovno začne celotno gradnjo v enem mesecu, vendar se mnogi sprašujejo, ali so na voljo sredstva, potrebna za tako hitro rešitev. Ukrepi bi lahko sprožili val propadov med manjšimi razvijalci, kar bi povzročilo paniko in finančni nemir.
Vlagatelji so več upanja polagali v centralno vlado, vendar njen odziv doslej ni dosegel obsega krize. Posojilni program v vrednosti 200 milijard juanov lahko predstavlja le 10 % tistega, kar je potrebno za dokončanje vseh nedokončanih domov v državi. Gospod Song iz podjetja MacroPolo ocenjuje, da je bilo od leta 5 vnaprej prodanih stanovanjskih nepremičnin v vrednosti približno 2020 bilijonov dolarjev, zaradi česar je reševanje celo majhnega dela teh domov neverjetno drago.
Centralna vlada ima še vedno več vzvodov. Larry Hu iz Macquarie, investicijske banke, pravi, da je mogoče sprejeti številne ukrepe. Ti vključujejo začasno omilitev politike "treh rdečih črt" ali obljubo, da bodo delovali kot posojilodajalec v skrajni sili za vse zastale stanovanjske projekte. Čeprav je slednje drago, je v celoti znotraj finančnih zmožnosti centralne vlade.
Razprava se zdaj ne osredotoča na to, ali lahko centralna vlada povrne zaupanje, temveč na to, kako daleč je pripravljena iti. Prvotno zatiranje finančnega vzvoda je bilo namenjeno kaznovanju podjetij, ki so se preveč zadolžila. Večje reševanje bo spodbudilo več razvijalcev, da zaprosijo za pomoč pri dokončanju domov, kar bo prisililo vlado, da subvencionira še več nepremičninskega sektorja, piše Allen Feng iz raziskovalnega podjetja Rhodium: "prav nasprotno od tistega, kar je bilo načrtovano z" tri rdeče črte'«.
Kampanja proti finančnim vzvodom je bila namenjena tudi temu, da bi nepremičninski sektor v naslednjem desetletju bolj uskladil s povpraševanjem. Uradniki že dolgo priznavajo, da so gradbeniki prodajali veliko preveč domov. Približno 70 % prodanih od leta 2018 so kupili ljudje, ki so že imeli enega, ocenjuje JPMorgan. Omejevanje ravni dolga naj bi prisililo podjetja, da se prilagodijo dejanskemu povpraševanju.
To povpraševanje se bo verjetno zmanjšalo, ko se bo rast prebivalstva Kitajske upočasnila. Prodaja stanovanj je leta 1.57 dosegla 2021 milijarde kvadratnih metrov, več kot dvakrat več kot leta 2007. Toda Chen Long iz Plenuma, drugega raziskovalnega podjetja, predvideva, da bo realno letno povpraševanje padlo na 0.88 milijarde do 1.36 milijarde kvadratnih metrov v naslednjem desetletju, saj demografski premik se uveljavi in urbanizacija se upočasni. Ponovno napihovanje trga pomeni dvigovanje balona.
Vladno uravnovešanje je polno tveganja. Sredi oktobra bo strankarski kongres, ko bodo velika mesta zaklenjena. Hipotekarni bojkoti se bodo nadaljevali in morda še povečali. Splošno zaupanje v kitajske gospodarske temelje bi lahko preseglo mejo, čez katero si bo veliko težje opomoči. Vse to pomeni, da se bo tretji mandat gospoda Xija začel v neugodnih okoliščinah.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Vse pravice pridržane.
Iz The Economist, objavljeno z licenco. Izvirno vsebino najdete na https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Vir: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html