Arlington v Virginiji sprejema pomembne stanovanjske reforme, vendar je treba opraviti še več dela

Pred nekaj dnevi je upravni odbor okrožja Arlington v Virginiji soglasno glasoval za dovoljenje večdružinskih stanovanjskih struktur – pogosto imenovanih »manjkajoča srednja« stanovanja – v soseskah, ki so bile namenjene izključno enodružinskim hišam. To je velika zmaga za zagovornike več stanovanj, vendar je treba opraviti še več dela.

Arlington ima nekatere najvišje cene stanovanj v Virginiji. Po podatkih Zillowa je tipična hiša v Arlingtonu ocenjena na 747,335 $, kar je 17.^th najvišja v državi. In to ni edinstveno med mesti Severne Virginije (NoVA): območje metroja Washington DC, kjer se nahaja Arlington, ima 28 od 30 najdražjih stanovanjskih trgov v Virginiji.

Edini način za ohranjanje stabilnih cen stanovanj je, da zgradimo dovolj stanovanj za zadovoljitev povpraševanja, edini način za znižanje cen pa je hitrejša širitev ponudbe od povpraševanja. Predpisi o rabi zemljišč, kot so minimalne velikosti parcel, zahteve glede višine in omejitve gostote, ki omejujejo število enot na parcelah – kot je tista, ki jo je pravkar preoblikoval Arlington – omejujejo količino novih stanovanj, ki jih je mogoče zgraditi. Veliko raziskav kaže, da omejevanje novih stanovanj s predpisi o rabi zemljišč zvišuje cene stanovanj.

Nova stanovanjska politika Arlingtona dovoljuje lastnikom zemljišč, da po pravici zgradijo duplekse do šest-pleksov, kar pomeni, da ne potrebujejo posebnega dovoljenja mesta. Prej so te cone dovoljevale le samostojne enodružinske hiše. Nove spremembe politike ne bodo naredile Arlingtona cenovno dostopnejšega čez noč, vendar bodo sčasoma, ko se bo sedanji stanovanjski fond obrabil, povzročile več stanovanjskih možnosti, zlasti za družine s srednjimi in nižjimi dohodki.

Čeprav so spremembe pravil odličen prvi korak, je še prostor za izboljšave. V prvih petih letih je omejitev 58 novih struktur na leto, dovoljene strukture pa so razpršene po različnih območjih mesta. To ni idealno, saj je lahko povpraševanje po stanovanjih v nekaterih okrožjih večje kot v drugih. Strukture je treba zgraditi tam, kjer je povpraševanje, ne tam, kjer jih želi vlada.

Pravilnik vsebuje tudi minimalne zahteve za parkiranje. Raziskave kažejo, da takšne zahteve zvišujejo stanovanjske stroške in so pogosto nepotrebne. Razvijalci imajo spodbudo, da zgradijo parkirišča, ki jih želijo kupci in najemniki. Vladna pravila, ki zahtevajo več parkiranja, kot je potrebno, zapravljajo dragoceno zemljo. Če je Arlington zaskrbljen zaradi pomanjkanja uličnih parkirišč, lahko spremeni znesek, ki ga trenutno zaračunava za takšno parkiranje, da uskladi povpraševanje s ponudbo.

Druge neposrečene določbe vključujejo pooblastilo za zagotavljanje določenega števila dreves v senci za vsako zgradbo, omejitve glede pomožnih stanovanjskih enot (ADU) ter omejitve največje tlorisne površine in višine, ki lahko omejijo finančno izvedljivost nekaterih projektov.

Državljani in oblikovalci politik Arlingtona bi morali v prihodnje razmisliti o odpravi vseh minimalnih parkirnih prostorov (kot je to storil Buffalo, NY), olajšanju gradnje ADU in zmanjšanju najmanjših velikosti parcel (kot je storil Houston).

Kljub temu bi lahko bile Arlingtonove reforme zgled za spremembe na ravni države. Lansko leto je guverner Virginije Glenn Youngkin nakazal svojo podporo stanovanjskim reformam. Youngkin je sicer malo o podrobnostih omenil postavitev zaščitnih ograj, kako bi lahko lokalne vlade uporabile coniranje. Arlingtonova nova omejitev uporabe enodružinskih con bi lahko bila načrt za širšo državno politiko, ki bi olajšala gradnjo stanovanj v mestih po Virginiji. Stanovanjski reformatorji, kot sta YIMBY iz Severne Virginije in YIMBY Action, že ustvarjajo podporo za stanovanjsko reformo v Hampton Roads, Richmondu in Charlottesvillu.

Podpiranje stanovanjske reforme je težko. Ljudje so seveda zaskrbljeni, kako bodo spremembe vplivale nanje. Celo med mojimi prijatelji in kolegi, ki instinktivno podpirajo svobodne trge in svetost lastninskih pravic, obstaja zaskrbljenost, da jih bo dovoljenje šestih kompleksov v njihovih soseskah izpostavilo večjemu hrupu, zastojem in številnim nevšečnostim novogradenj.

Čeprav taki strahovi niso presenetljivi, niso razlog za omejevanje novih stanovanj. Prijetne soseske, polne udobja, bi morale biti odprte za ljudi vseh dohodkovnih ravni. Edini način za povečanje dostopa do najboljših mest in sosesk Virginije je gradnja več stanovanj. Nedavne reforme Arlingtona kažejo, da želi pozdraviti nove sosede, ne pa jih zavrniti. Ostala Virginija bi morala slediti njenemu zgledu.