Kratka zgodovina programa stanovanjskih kuponov oddelka 8

Revizija kongresnika Paula Ryana o programih za boj proti revščini ob 50^th obletnici razglasitve vojne proti revščini je vključevalo 20 stanovanjskih programov, vključno s stanovanjskim kreditom za nizke dohodke (LIHTC), ki je bil tema mojih zadnjih nekaj objav. Poleg LIHTC je kupon za izbiro stanovanja (HCV), ki se pogosto imenuje Section 8, največji vlečni konj v skednju zveznih stanovanjskih subvencij. Proračun Ministrstva za stanovanja in urbani razvoj (HUD) za leto 2023 vključuje več kot $ 32 milijard za program HCV, ki plača 200,000 bonov. Vredno je pokriti zgodovino programa. Če se ozremo nazaj, je jasno, da je prizadevanje za uporabo obstoječih najemnih stanovanj na trgu za pomoč ljudem z manj denarja vedno trpelo zaradi iste težave, iskanje pravega ravnovesja med zveznimi in lokalnimi zahtevami za najemnike in ponudnike stanovanj ter ohranjanje prožnosti in prenosljivosti vavčerskega sistema.

Eno najboljših zgodovin programa Housing Choice Voucher (vendar se bom nanjo skliceval v poglavju 8) je Kongresna raziskovalna služba (CSA), Pregled stanovanjskih programov iz oddelka 8: boni za izbiro stanovanja in pomoč pri najemu na podlagi projekta. Pregled daje dober pregled nad tem, kje je program nastal in se razvijal. Program se je imenoval Oddelek 8, ker je bil odobren v skladu z Oddelkom 8 stanovanjskega zakona ZDA iz leta 1937.

Tako kot dostop do hrane je tudi stanovanje v industrijskih gospodarstvih večna težava. Zaposleni pogosto ugotovijo, da njihove plače ne dohajajo cen potrošniških dobrin, kot so stanovanja, za katere na trgu ni nadomestkov. Namesto da bi subvencionirale proizvodnjo in zmanjšale ovire na trgu za akterje, ki so motivirani z zasebnim dobičkom, so vlade običajno posegle z gradnjo in upravljanjem stanovanj za ljudi z nizkimi dohodki ali brez njih ali pa so subvencionirale druge za ustvarjanje in upravljanje teh stanovanj. Program Section 8 izvira iz prizadevanja, da bi ljudem z manj denarja, ki imajo težave s plačevanjem najemnine, dali finančna sredstva za nakup stanovanj za najem od zasebnih akterjev.

Oddelek 23

Program oddelka 23 je bil rezultat zakonodaje sprejel kongres leta 1965, in ustvaril zmožnost lokalnih javnih stanovanjskih agencij, da sklepajo pogodbe z zasebnimi stanovanjskimi subjekti za nastanitev ljudi, ki imajo težave s plačevanjem najemnine. Oddelek 23 je HUD dovoljeval, da lastnikom stanovanj plačuje letno v imenu kvalificiranih najemnikov. Najemniki bi bili kvalificirani glede na svoj dohodek, lastnik stanovanj pa je bil opredeljen kot neprofitni ponudnik stanovanj. Kar je prepričljivo pri tej zgodnejši obliki vzvoda drugih subjektov, ki kupujejo zemljišča, gradijo in upravljajo stanovanja, je to, da izvira iz spoznanja, da vlada ni imela veliko uspeha kot razvijalec in upravitelj stanovanj. To je ponavljajoča se tema v povojni Ameriki po drugi svetovni vojni, vlada poskuša izboljšati težave s cenami stanovanj, medtem ko se bori za gradnjo in upravljanje stanovanj ali za to plačati drugim.

Eksperimentalni program stanovanjske pomoči (EHAP)

Zgodovina CSA opisuje začetke EHAP leta 1970 kot preizkus "vplivov in izvedljivosti zagotavljanja dodatkov družinam z nizkimi dohodki, ki jim pomagajo pri pridobivanju obstoječega, dostojnega najemniškega stanovanja po njihovi izbiri." Ta beseda "izbira" je ključna, saj bo oblikovala osnovno idejo programa Oddelek 8, kot se je razvijal skozi desetletja in ljudem, ki potrebujejo stanovanja, omogočil nakupovanje na zasebnem trgu z zveznim denarjem. Vlada je s poskusom želela odgovoriti na štiri vprašanja.

• Koliko družin bi sodelovalo?
• Kakšno stanovanje bi izbrali in kje?
• Kaj bi storili zasebni ponudniki stanovanj?
• Koliko bi program stal?

Še enkrat, to so teme skoraj vseh vrednotenj programa, ki temelji na denarju. Kar je neverjetno, je, da je trajalo do leta 1980, da smo dobili odgovore, rezultati pa zvenijo tako znano kot vprašanja. Kategorično so bili rezultati (iz zgodovine CSA),

• Kakovost stanovanja in udeležba – V sklepu je bila sprejeta odločitev, da morajo biti "subvencije vezane na stanovanjske standarde", vendar je bilo to pametno povezano z razumevanjem, da "strožji stanovanjski standardi omejujejo udeležbo" in da "ko se subvencija povečuje, sodeluje.”
• Ostati povezan – Kjer so se ljudje odločili za uporabo plačil, je temeljilo na tem, da so ostali blizu in vzdrževali vezi s "sorodniki, sosedi in prijatelji ter nanje plačila stanovanjskega dodatka ne vplivajo." Z drugimi besedami, ljudje, ki so prejemali pomoč, so bili tako kot vsi drugi ljudje, ki so se poskušali odločiti, kje bodo živeli, pri čemer so ceno uravnotežili z drugimi dejavniki.
• Brez vpliva na ceno – »Program stanovanjskih olajšav praktično ne vpliva na ceno stanovanja in ne spodbuja novogradnje ali večje obnove. Vendar pa pomaga ohraniti obstoječi stanovanjski fond s spodbujanjem popravil.«
• Vodite ga na lokalni ravni – Priporočilo iz leta 1980 je bilo, da se upravljanje programa vavčerjev prenese na lokalne javne stanovanjske agencije.

Tukaj je resnično prepričljivo, kako so leta 1980 rezultati eksperimenta določili natančna vprašanja, s katerimi se še vedno sooča današnji program Oddelka 8; in kako se ti rezultati in zaključki še naprej znova odkrivajo in znova, a se jih ne upošteva. Udeležba stanovanjskih ponudnikov še naprej zaostaja, razlogi pa so prav v poročilu izpred 42 let; ko pravila in zahteve postanejo strogi, zasebni ponudniki stanovanj odstopijo zaradi stroškov in tveganja. To je bilo ponovno potrjeno v študiji HUD, ki jo pogosto navajam.

Tu je tudi vprašanje prenosljivosti in izbire. Poudaril sem spetin spet, da je pričakovanje, da se mora družina, ki dobi vavčer, po dolgotrajnem lovu na kvalifikacijsko enoto izkoreniniti, za družino nepravično in nepotrebno. Družina se je odločila za preživetje na podlagi različnih dejavnikov. Če so zadovoljni s krajem, kjer živijo, zakaj ne morejo kar danes uporabiti vavčerja tam?

Drugič se bom poglobil v inflacijske posledice eksperimenta, toda na površini so rezultati pokazali, da program, ki temelji na gotovini, kot odgovor na to ni spodbudil zvišanja najemnin. Ena od skrbi glede gotovinskega programa, ki jo imam sam, je, da bi izločitev denarnih plačil za najemnino vplivala na zvišanje najemnin na celotnem trgu. Nimam kvantitativnega občutka, kako se ta inflacija primerja z inflacijo, ki jo je ustvaril LIHTC, ko je subvencioniral večmilijonske gradbene projekte. Toda dobra novica iz leta 1980 je, da gotovina za najemnino ne povzroči opazne inflacije.

Oddelek 8 in boni za izbiro stanovanja zdaj

Center za proračun in prednostne naloge politike dobro povzema kronologijo 8. razdelka.

»Program Oddelek 8 je bil ustanovljen leta 1974 med administracijo Nixon-Ford. Večje spremembe v delu programa, ki temelji na najemnikih, je uvedla zakonodaja, sprejeta v letih 1983, 1987 in 1998. Kot del zakonodaje iz leta 1998 je kongres združil dve prejšnji komponenti programa Oddelek 8, ki temelji na najemnikih – potrdila in bone – v enoten stanovanjski program."

Danes obstajata dva programa v okviru oddelka 8, Housing Choice Vouchers, program, ki lokalnim PHA omogoča, da izdajo vavčerje gospodinjstvom, ki izpolnjujejo pogoje, in vavčerji na podlagi projekta, ki dodelijo vavčer stanovanjski enoti v kvalificiranem projektu. V prvem primeru ima družina vavčer in išče zasebnega lastnika, ki bo vavčer sprejel, v drugem primeru pa se vavčer uporablja kot del predvidenega dohodka od najemnine v novo zgrajenem projektu, ki je običajno v lasti in upravljanju neprofitne organizacije. pogosto projekt z 9 % LIHTC in drugimi kapitalskimi subvencijami.

Najpomembneje je poudariti, da si je program vavčerjev že od samega začetka in skozi vso svojo zgodovino predstavljal možnost, da ljudem z manj denarja omogoči izbiro, kje bodo živeli, in meje teh priložnosti, ko jih lahko uporabijo. izbira s preveč pravili in omejitvami. Upravljanje kakovosti stanovanj ima svojo ceno, zlasti manj izbire za imetnike bonov. Zaskrbljenost zaradi zasebnega dobičkarstva na račun davkoplačevalcev in imetnikov bonov je spodbudila vse večjo regulacijo, vendar je tudi zasebne ponudnike stanovanj odvrnila od sodelovanja. Ko bomo nadaljevali s pregledom programa, bo to stalna in neizprosna tema.