ZDA: na poti je nov nepremičninski balon

Najbolj uporabna lastnost stanovanjskega trga je, da je odličen termometer za gospodarstvo države. Predvideva, kaj se bo zgodilo, tako da, ko je zadevni trg ameriški trg, ki predstavlja 25 % svetovnega gospodarstva, je okužba v Evropi le vprašanje časa.

ZDA: nov nepremičninski balon, podoben tistemu iz leta 2008?

Leta 2008 je ameriški nepremičninski trg že doživel zelo pomemben balon v smislu obsega, v primerjavi s tem pa je danes povsem drugačna slika, zaradi katere dogodka sploh nista primerljiva.

Prvi balon so imenovali tudi drugorazredni hipotekarni balon, pri čemer so to ime uporabljali za identifikacijo tistih hipotek, ki niso ustrezale prvorazredni kreditni sposobnosti.

Takrat se je velika večina Američanov zadolžila za nakup enega ali več domov zaradi enostavnega dostopa do kredita, dokler posojila niso postala vse težje dobiti in zmožnost odplačevanja manj uspešna in tako v kaskadi kot hipoteke so "razletele", gospodarstvo pahnilo v stanje recesije.

Škoda, ki jo je povzročil ta veriga dogodkov, je bila v številkah nadomeščena šele pred dvema letoma, leta 2020, z izjemno rastjo vrednosti nepremičnin, 13% medletno, kar je veliko višje od 20-letnega povprečja 2 % in celo od 10-letnega povprečja okoli 5 %.

V zvezi s tem je leta 2021 nacionalni Shillerjev indeks cen (gibanja cen kot odstotek stanovanjskega trga) zabeležil povečanje vrednosti stanovanj, ki so dosegla nizkih 50,000 dolarjev.

Če odmislimo Florido, ki je zaradi svoje zelo ugodne obdavčitve morda dopolnjevala podatke, je preostali stanovanjski trg v ZDA v zadnjih treh letih kljub pandemiji izjemno zrasel, vojna v Ukrajini ki se je dotaknilo vseh zaradi virov in medvedjega trga (ki lebdi že več kot eno leto).

Lani ni bilo neobičajno videti čakalne vrste na dnevih odprtih vrat v Združenih državah za nakup domov vseh velikosti in cen, zdaj pa so se stvari zagotovo spremenile. Družine v ZDA imajo vse manj sredstev za porabo in tisti, ki jih takoj ne potrebujejo, bodisi opuščajo nakup domov ali pa iščejo udobne nastanitve.

To ima nekaj učinkov: na eni strani je manj ljudi, ki lahko in želijo kupiti stanovanja, morda kljub stanju stiske, zato drastičen upad vlog za hipoteke, na drugi strani pa trpi celotna panoga, več nestabilnih služb, manj povpraševanja po kuhinjah in dnevnih sobah, manj električarjev, mizarjev in selitvenih del, zato je ameriško gospodarstvo močno upadlo.

Analiza podatkov in zdravje ameriškega stanovanjskega trga

Povpraševanje po stanovanjskih posojilih, tako za prve kot za druge domove, je najnižje v 22 letih, in to kljub dejstvu, da se trg premika zelo počasi.

Stanovanjski trg močno pričakuje prihajajočo krizo, vendar je tudi zelo počasen, nima enakega odzivnega časa kot borza, ki je pogosto nenadna, najprej cene stanovanj zastanejo, nato kupci izginejo in nazadnje cene popravkov (letos -8%) z vsemi nadaljnjimi.

Najpomembnejše je razmerje med obrokom in dohodkom, Američani pa so navajeni razmišljati v smislu dostopnosti obroka. Za isti obrok si lahko državljan ZDA danes privošči hišo v vrednosti 118,000 dolarjev manj kot leta 2020, če že govorimo o $500,000 hiše. To je v fazi, ko so obrestne mere, ki so tesno povezane z obrokom 6% vendar ni gotovo, da se lahko ti znova dvignejo in razširijo razpon.

Ta 6-odstotna stopnja je močno povezana s povišanjem obrestne mere ameriške centralne banke in so na tej ravni z splošno povečanje stopnje 225 bazičnih točk, vendar je Federal Reserve že izjavil, ne samo, da bo letos vsaj še enkrat zvišanje obrestnih mer, ampak da se bo zvišanje nadaljevalo naslednje leto, dokler inflacija ne bo dosegla okoli 3 %. 

Bolj kot se obrestne mere zvišujejo, dražje so hipoteke v primerjavi z začetkom leta, ko so bile hipoteke v ZDA 3-odstotne. Danes, po treh četrtletjih, dosegajo 6.25% in rast ne kaže, da bi se ustavila.

Zelo zanimiv podatek v tej spirali težav pri dostopu do kreditov in padanju cen nepremičnin je odstotek iskanj besedne zveze "kako zdaj prodati svojo hišo" na Googlu, ki je zabeležil izjemen + 2750% samo avgusta letos.

Če gremo v podrobnosti, lahko vidimo, da bodo cenovni razredi, ki bodo najbolj prizadeti, domovi med 500,000 in 800,000 USD ter tisti pod 200,000 USD, kljub dejstvu, da so za zdaj tisti v zadnjih razredih uživali pomembno padalo, kot je dejstvo, da ima nakup stanovanj močno čustveno komponento, zato so kupci pripravljeni potrpeti podražitve, da bi uresničili sanje o nakupu stanovanja, vendar ni znano, kako dolgo bo ta »potrpežljivost« trajala ob nadaljnjih podražitvah.

O Mesečna dobava novih domov, ki je razmerje med novozgrajenimi stanovanji za prodajo in neprodanimi stanovanji, je močno upadajo, znak, da je neprodanih nepremičnin vse več.

Ameriški stanovanjski trg v preteklosti

V primerjavi z letom 2000, ko je bilo ponudbe malo in so se cene stanovanj dokaj dobro držale, je danes hiš veliko in cene strmo upadajo, kar je povezano z dejstvom, da je stopnja rodnosti nižja tudi v latinsko- in afroameriških državah. prebivalstva (ki ima v preteklosti višjo stopnjo rodnosti) in da se pandemije in popandemične spodbude za nakup nepremičnin postopoma končujejo, povzročajo popoln vihar stanovanjskega sektorja v državah.

Edina zelo pozitivna nota je dejstvo, da gospodinjstva v primerjavi z drugorazredna hipoteka krize 2008 so veliko bolj trdni, vendar kljub temu, medtem ko je bilo lani mogoče privoščiti nakup 60 % nepremičnin na današnjem trgu s povprečnim premoženjem ameriških gospodinjstev je ta odstotek padel na 45 % (15 % padec v samo treh četrtinah).

Učinek okužbe zaradi krize prodaje stanovanj je le vprašanje časa. Evropa in zlasti Italija lahko računata na nekatere najvišje prihranke gospodinjstev na svetu, kar je dober olajševalni dejavnik; k temu je treba dodati še strateško lego in močan vpliv turizma ter hrane in vina, ki povečuje vrednost domov. Po drugi strani pa skrbi javni dolg, ki bi državo lahko pripeljal v bankrot in bližnja vojna v Ukrajini z vedno prisotno nevarnostjo, da se bo sprevrgla v jedrsko in globalno vojno.