Pridobivanje hipoteke lahko s starostjo postane težje in dražje. Za večino Američanov, zlasti mladih odraslih, je lastništvo stanovanja nedosegljivo, saj se je povprečna nakupna cena stanovanja v zadnjih 10 letih skoraj podvojila, hipotekarne obresti pa so dosegle najvišje stopnje od sredine 2000-ih. Stagnirane plače in naraščajoči dolgovi so izrinili tudi večino drugih oblik porabe in varčevanja, zaradi česar je mnogim ljudem težko privarčevati za predplačilo. Toda čakanje na nakup stanovanja do starosti vas lahko tudi stane več. Tukaj je tisto, kar morate vedeti.
Finančni svetovalec vam lahko pomaga ustvariti finančni načrt za vaše potrebe in cilje nakupa stanovanja.
Kako lahko starost oteži pridobitev hipoteke
Kot je v nedavnem poročilu omenila ekonomistka Federal Reserve Natee Amornsiripanitch, je verjetnost, da bodo starejši prosilci za hipotekarni kredit zavrnjeni za posojilo, "znatno" boljša kot pri podobnih, a mlajših posojilojemalcih. Obenem se posojilne obrestne mere enakomerno povečujejo s starostjo in so najvišje pri novih posojilojemalcih, starejših od 60 in 70 let. Razlika v obrestnih merah je manj izrazita, saj posojilodajalci starejšim prosilcem zaračunavajo nekoliko višje obrestne mere, medtem ko starejše prosilce zavrnejo veliko pogosteje , vendar sta oba trenda še vedno zelo resnična.
Čeprav se zdi, da hipotekarni posojilodajalci menijo, da so starejši posojilojemalci večje tveganje zaradi težav z dohodkom in umrljivostjo, bi morali kupci stanovanj upoštevati, da je v skladu z Zakonom o enakih kreditnih možnostih posojilodajalcem nezakonito zavrniti posojila na podlagi starosti.
Za referenco Urad za finančno zaščito potrošnikov pravi, da »[posojilodajalec] na splošno ne more zavrniti vaše vloge za posojilo ali vam zaračunati višjih obrestnih mer ali pristojbin zaradi vaše starosti. To pravilo velja za različne vrste posojilodajalcev, ko se odločajo, ali bodo dali kredit, na primer avtomobilsko posojilo, kreditno kartico, hipoteko, študentsko posojilo ali posojilo za mala podjetja.«
Toda od tega pravila obstajata dve izjemi. Prva izjema dovoljuje posojilodajalcem, da upoštevajo starost, če to storijo v korist prosilcev, starih 62 let ali več. To je razmeroma pogosta praksa v zakonih o diskriminaciji, ki običajno dovoljujejo neposredno upoštevanje starosti, če to koristi starejšim posameznikom. Toda druga izjema pa lahko starejše posojilojemalce močno prizadene. Čeprav posojilodajalci v hipotekarnem postopku ne smejo izrecno upoštevati starosti prosilca, lahko starost povežejo z drugimi, dovoljenimi dejavniki.
Posojilodajalec lahko na primer razmisli, kako blizu je prosilec upokojitvi ali kakšna tveganja smrtnosti so povezana s tem posojilom. Upoštevajo lahko tudi dejavnike, ki so običajno povezani s starostjo, na primer, ali bo nekdo odplačal posojilo z donosi iz naložbenega portfelja in ne z zasluženim dohodkom. In to lahko povzroči težave številnim starejšim posojilojemalcem.
Denar za starejše Američane pogosto ni problem. Ko se upokojijo, ima generacija baby boom še vedno približno dve tretjini bogastva države. Po podatkih Federal Reserve imajo odrasli v 60-ih in 70-ih letih približno 70 bilijonov dolarjev zbranega premoženja. To je ugodno v primerjavi z 39 bilijoni dolarjev, ki jih ima generacija X. To je skoraj devetkrat več, kot imajo milenijci, generacija, ki je skupaj vredna le približno 8.8 bilijona dolarjev. Če sploh kaj, surove finance kažejo, da bi morali starejši posojilojemalci veliko lažje dobiti posojila kot njihovi mlajši kolegi.
Vendar je premoženje baby boomov vse bolj koncentrirano v premoženju in ne v dohodku. Številni upokojenci živijo od naložb, kot so načrti 401 (k), IRA in bogastvo v svojih domovih. Za posojilodajalce to ustvarja kreditno tveganje. Črpanja portfelja niso podlaga za zavrnitev posojila nekomu, vendar naredijo kreditno analizo bolj zapleteno kot pri strukturiranem dohodku W-2. Postopek sproža vprašanja, kot so mešanica sredstev (ali ima prosilec v svojem portfelju sredstva z višjim ali nižjim tveganjem), način dviga (ali sprejme strukturirano minimalno razdelitev ali po potrebi dvigne gotovino), donosi v času (koliko bodo posojilojemalci odvisni na stalne donose za odplačilo posojila) in splošno premoženje gospodinjstva.
Posojilodajalci na splošno obravnavajo naložbeni portfelj kot manj predvidljiv vir dohodka, s katerim lahko poplačajo posojilo. Zaradi tega lahko banke bolj verjetno zavrnejo posojila upokojencev in bolj verjetno obravnavajo posojila, ki jih odobrijo, kot tvegana.
Še pomembneje pa je, da posojilodajalci pri dajanju posojil upoštevajo tveganje smrtnosti.
Smrt posojilojemalca je lahko za hipotekarnega posojilodajalca zelo draga. V najboljšem primeru ustvari tisto, kar je znano kot "tveganje predčasnega odplačila", možnost, da bo nekdo odplačal svoje posojilo zelo zgodaj, preden ima posojilodajalec možnost zbrati veliko obresti. V najslabšem primeru lahko nepremičnino za več let poveže z zapuščino in zaplembami. Tako kot pri prosilcih z neozdravljivo boleznijo posojilodajalci upoštevajo potencialno življenjsko dobo starejših prosilcev, preden odobrijo posojilo.
Vse to ustvarja ozračje tveganja okoli starejših posojilojemalcev. Če ste starejši od 62 let, je verjetnost, da boste zavrnili standardno hipoteko, skoraj 30 % večja.
Kljub temu to ne pojasni ugotovitev Amornsiripanitcha, ko gre za obrestne mere na novo odobrene hipoteke.
Poleg stopenj zavrnitve odrasli nad 60 let plačujejo višje obrestne mere kot mlajši posojilojemalci. Toda Amornsiripanitch je ugotovil, da ta trend velja povsod. Obrestne mere vztrajno naraščajo v vseh starostih, pri čemer posojilojemalci v svojih 50-ih plačajo več kot tisti v svojih 40-ih, ti pa plačajo več kot novi posojilojemalci v svojih 30-ih. Pravzaprav, ko gre za posojilne obrestne mere, Amornsiripanitchevi podatki kažejo, "da je starost večja in dosledno bolj statistično pomembna kot rasa."
Spodnja črta
Starejši kot si, večja je verjetnost, da imaš denar za nakup lepega doma. Bolj verjetno je tudi, da bo banka zavrnila vašo vlogo za hipoteko ali vam zaračunala višje obrestne mere.
Nasveti za nakup stanovanja
Ker obrestne mere nihajo, mnogi ljudje poskušajo natančno ugotoviti, kaj si lahko (in bi morali) privoščiti. Hipotekarni kalkulator podjetja SmartAsset vam lahko pomaga pri oceni, koliko stanovanja bi lahko kupili.
Finančni svetovalec vam lahko pomaga ustvariti finančni načrt za vaše potrebe in cilje nakupa stanovanja. Iskanje finančnega svetovalca ni nujno težko. Brezplačno orodje SmartAsset vas poveže z do tremi preverjenimi finančnimi svetovalci, ki delujejo na vašem območju, in lahko brezplačno opravite razgovor s svojimi svetovalci, da se odločite, kateri je pravi za vas. Če ste pripravljeni najti svetovalca, ki vam lahko pomaga doseči vaše finančne cilje, začnite zdaj.
Avtor fotografije: ©iStock.com/jug_agencija, ©iStock.com/Eleganza
Prispevek Ali hipotekarna industrija sovraži stare ljudi? se je prvič pojavil na blogu SmartAsset.
Vir: https://finance.yahoo.com/news/does-mortgage-industry-hate-old-210309138.html