(Bloomberg) – Za vsako vlado bi bila prenova nacionalnega trga stanovanjskih nepremičnin v najboljših okoliščinah tvegana. Kitajski predsednik Xi Jinping to poskuša v času, ko se gospodarstvo upočasnjuje, omicron ogroža njegovo politiko brez Covida in odnosi z zunanjim svetom so vse bolj obremenjeni.
Najbolj brano iz Bloomberga
Ker ta nevarna kombinacija vse bolj vpliva na kitajske finančne trge, se vedno znova pojavlja eno vprašanje: Kaj je Xijeva končna igra?
Glede na nepreglednost komunistične partije in njeno zgodovino nazadovanja pri lastninskih reformah je odgovora nemogoče vedeti zagotovo. Toda kitajski opazovalci so začeli skicirati verjetno prihodnost za nepremičninski trg, ki je videti precej drugačen od njegovega več kot dveh desetletja hitre gospodarske rasti, bogastva gospodinjstev in državnih prihodkov.
Skratka, dnevi nenavadnega rasti cen stanovanj in gradbenih pohodov milijarderjev, ki jih povzročajo dolgovi, bodo minili. Nadomestil jih bo veliko bolj umirjen trg, kjer oblasti hitro zajezijo špekulativne blaznosti, razvoj pa prevladujejo državna podjetja, ki prinašajo donos, podobne uporabnosti.
"Če preteklo desetletje imenujemo zlata doba za nepremičninsko industrijo, je zdaj ujeto v dobi rje," je dejal Li Kai, ustanovni partner sklada obveznic Shengao Investment s sedežem v Pekingu, ki je specializiran za težave v težavah.
Ta prehod obljublja, da bo še posebej boleč za razvijalce v zasebni lasti, kot je China Evergrande Group, ki so mednarodne delniške in kreditne vlagatelje že obtožile z več milijardami dolarjev izgube. Hkrati bi lahko veliko pripomoglo k doseganju dveh Xijevih najbolj cenjenih ciljev: stabilnejši kitajski finančni sistem in ožja vrzel med bogatimi in revnimi v državi.
Xijev izziv je izvesti preobrazbo, ne da bi sprožil krizo na predvečer vodenja, za katerega se pričakuje, da bo utrdila njegovo vladavino za vse življenje.
Medtem ko malo analitikov napoveduje skorajšnji finančni zlom, tveganja na nepremičninskem trgu naraščajo. Šibkejša nepremičninska podjetja so pod izjemnim stresom, prizadela jih dvojni udarec kaznovano visokih stroškov izposojanja in padca prodaje. Nižje ocenjeni razvijalci, vključno z Evergrandeom, že ne plačujejo dolarskega dolga po rekordnih stopnjah, okužba pa se širi na močnejša podjetja. Delnice in obveznice Country Garden Holdings Co., največjega kitajskega razvijalca po prodaji, so potonile v četrtek po poročilu, da je težko najti povpraševanje po novih zamenljivih obveznicah.
Obstaja veliko razlogov, zakaj mora Kitajska preoblikovati svoj nepremičninski trg. Sektor je prežet s špekulativnimi nakupi in ima prevelik vzvod, kar predstavlja tveganje za finančni sistem v upadu. Cena stanovanj je breme za že tako krčeče kitajske družine. Povprečni stroški nakupa stanovanja v Shenzhenu so bili leta 44 približno 2020-krat višji od povprečne letne plače lokalnih prebivalcev. To poslabša neenakost, saj bogati najemodajalci kopičijo nepremičnine. Milijoni domov so prazni in nekateri gradbeni projekti škodujejo okolju.
Industrija ima velik vpliv na gospodarstvo. Če so vključeni povezani sektorji, kot so gradbeništvo in nepremičninske storitve, po nekaterih ocenah nepremičnine predstavljajo več kot četrtino kitajske gospodarske proizvodnje. Več kot 70 % mestnega bogastva Kitajske je shranjenih v stanovanjih.
»Trg nepremičnin je simptom temeljnih težav v kitajskem gospodarstvu,« je dejal Craig Botham, glavni kitajski ekonomist pri Pantheon Macroeconomics. "Desetletja je bila to najboljša in enostavna rešitev za ustvarjanje prihodkov lokalne uprave, spodbujanje gospodarske rasti in zagotavljanje gospodinjstev prostor, kjer lahko vložijo svoj denar in si ogledajo njegovo rast."
Rešitev, kot se vse pogosteje dogaja na Xijevi Kitajski, je poostren nadzor države.
V Guangdongu, kjer domuje Evergrande, lokalni uradniki omogočajo srečanja med razvijalci v težavah in podjetji v državni lasti, glede na poročilo Cailiana. Zadolževanje večjih nepremičninskih podjetij, ki se uporabljajo za financiranje združitev in prevzemov, se ne bo vštevalo v meritve, ki omejujejo dolg, so prejšnji teden za Bloomberg povedali ljudje, ki so seznanjeni s tem zadevo.
"Vlada želi spodbuditi konsolidacijo v stanovanjskem sektorju - večji in pogosto državni razvijalci bodo verjetno prevzeli šibkejše akterje," je dejal Gabriel Wildau, višji podpredsednik pri globalnem poslovnem svetovalnem podjetju Teneo. "Želijo prekiniti odvisnost gospodarstva od lastnine."
Kitajske oblasti so že prej ciljale na presežek na nepremičninskem trgu, vendar je pomen sektorja za gospodarstvo pomenil, da so takšni pogoni izginili, ko so bili cilji rasti ogroženi. Peking si prizadeva zmanjšati odvisnost od lastnine s spodbujanjem naložb v visokotehnološke industrije in industrije čiste energije – del Xijevih načrtov za bolj trajnostno in kakovostno rast. Toda tak postopek bo zahteval čas in potrpljenje.
"Prehod bo dolg in boleč in nismo povsem prepričani, ali ima vrh dovolj močno odločenost, da vidi skozi naporen proces," je dejal Hao Hong, glavni strateg pri Bocom International Holdings Co.
Odločnost uradnikov je na preizkušnji. Upad premoženja na Kitajskem se pospešuje, kar je celo povzročilo opozorilo Federal Reserve. V mestih po vsej državi se je od septembra, ko so cene padle prvič po šestih letih, vsak mesec poglabljal upad cen novih stanovanj. Prodaja stanovanj še naprej upada. Ponedeljkovi podatki lahko kažejo, da so se naložbe v nepremičnine lani povečale le za 5.2 %, napovedujejo ekonomisti, najpočasneje po letu 2015.
Kitajski razvijalci se zatekajo k zamenjavam obveznic, zamudam pri plačilih, prodaji lastniškega kapitala in drugim obupnim ukrepom za odplačilo dolga. Vsaj osem podjetij je od oktobra zamudilo plačilo dolarskih obveznic. To vključuje Evergrande, čigar kriza je ujela posojilodajalca China Minsheng Banking Corp., najslabše delnico bank na svetu. Indeks nepremičninskih delnic je lani padel za 34 odstotkov, kar je najhuje po svetovni finančni krizi leta 2008.
Oblasti so pripravljene sprejeti tveganja za gospodarsko rast in finančno stabilnost zaradi kampanje, pravi Eswar Prasad, ki je nekoč vodil kitajsko ekipo Mednarodnega denarnega sklada, zdaj pa je na univerzi Cornell.
"Zdi se, da je Peking ugotovil, da so to verjetno prehodni stroški, ki se jim ni mogoče več izogniti zaradi omejevanja prihodnjih vrtenja finančnih trgov in še več neravnovesij na nepremičninskih trgih," je dejal Prasad.
Takšni stroški naraščajo. Delnice nepremičninskih podjetij so se v četrtek znižale za 4.3 odstotka, kar je največ v štirih mesecih, in so ocenjene na le 30 odstotkov njihovih prijavljenih sredstev. To je najcenejši v podatkih, ki segajo v leto 2005. "Le nekaj preživelih" se bo v prihodnje dobro obneslo, so v nedavnem zapisku zapisali borzni analitiki Citigroup Inc.
Propad na kitajskem trgu dolarskih obveznic z visokim donosom se pospešuje, sprožila pa so ga podjetja, ki so prej veljala za finančno bolj zdrava kot Evergrande – kot sta Shimao Group Holdings Ltd. in Sunac China Holdings Ltd. Bolj zaskrbljujoče je, da se širi na izdajatelje višjega razreda, kot je Country Garden . Delnice razvijalca so se v četrtek pocenile za skoraj 8 odstotkov, medtem ko se je njegova dolarska obveznica z zapadlostjo leta 2025 znižala za 4.8 centa na 74.4 centa, kar je pripravljeno za največji padec od 1. novembra.
Ne glede na obliko pekinške kampanje za razdolževanje nepremičninskega trga je jasno, da se je obdobje, ki je obogatilo tako nepremičninske mogotce kot lastnike stanovanj, končalo. Čaka nas bolj dolgočasna in stabilnejša prihodnost, če bo komunistična partija uspela ostati na poti in se izogniti finančni krizi.
"Zlata doba razcveta cen nepremičnin in naraščajočih prihodkov za razvijalce je verjetno minila," je dejal Gary Ng, višji ekonomist pri Natixis SA. "Cene stanovanj bodo v prihodnosti rasle le na strogo upravljani coni, kar pomeni, da bodo stanovanja vse bolj podobna komunalnim podjetjem."
Najbolj brano iz Bloombergovega poslovnega tedna
© 2022 Bloomberg LP
Vir: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html