Vas skrbijo hipotekarne obrestne mere? Evo, kaj pomenijo dvigi obrestnih mer Fed

Če ste na trgu za novo hipoteko ali če imate hipoteko z nastavljivo obrestno mero, vas lahko skrbi, da Prizadevanja Federal Reserve za zajezitev inflacije vam bodo dvignili stanovanjske stroške.

Ekonomisti pravijo, da obstaja povezava med Fedovimi potezami in hipotekarnimi obrestnimi merami, vendar je zavajajoče osredotočati se na Fedovo povišanje kratkoročnih obrestnih mer. Dejansko je bila povprečna obrestna mera za 30-letno fiksno hipoteko spodnja sreda kot pred enim tednom, čeprav je bila Fed pripravljena zvišati kratkoročne obrestne mere že četrtič v nekaj več kot štirih mesecih.

Zvezni odbor za odprti trg je storil prav to v sredo, dvig njenega cilj za obrestno mero zveznih skladov — znesek, ki si ga banke zaračunavajo za posojila čez noč — na razpon od 2.25 % do 2.5 %, z 1.5 % na 1.75 %. Njegov cilj je bil do marca od 0 % do 0.25 %.

To je precejšen skok, vendar analitiki ne pričakujejo, da se bodo hipotekarne obrestne mere kaj dosti odzvale, če sploh. To je zato, ker imajo Fedove spremembe obrestnih mer le posreden učinek na hipoteke in druga dolgoročna posojila. So le ena od številnih sil, ki vplivajo na hipotekarne obrestne mere.

Vloga Fed-a

Zvišanje obrestne mere zveznih skladov ponavadi valovi na kreditnih trgih, vključno z dolgoročnimi posojili, kot so hipoteke. Če pogledate na obrestna mera za 10-letne zakladne zapise — ki se ponavadi gibljejo v isti smeri kot hipotekarne obresti — videli boste, da so se počasi dvigovale, ko se je inflacija povečala konec leta 2021 in v začetku leta 2022, nato pa poskočila, ko je Fed marca začel dvigovati obrestno mero za zvezna sredstva.

Toda obrestna mera za 10-letne državne obveznice je, tako kot povprečna obrestna mera za 30-letne hipoteke, dosegla vrh sredi junija in se je spet znižala, kljub napovedanemu načrtu Feda o zvišanju obrestne mere za zvezna sredstva še večkrat to leto. Ta prekinitev kaže na drugačno silo v igri: Fedovo ravnanje s hipotekarnimi sredstvi v svoji bilanci stanja.

Fed je med recesijo v letih 2007–09 in znova med pandemijo začel kupovati obveznice, ko je kupoval hipotekarne vrednostne papirje in zakladnice. Povečanje povpraševanja po teh vrednostnih papirjih je zvišalo njihove cene, kar je pomenilo nižje obrestne mere, je dejal Paul Single, generalni direktor in višji ekonomist pri City National Rochdale. Te poteze so skupaj z nizko inflacijo in drugimi dejavniki pomagale znižati hipotekarne obrestne mere pod 3 %.

Zgodba se nadaljuje

Zdaj gre Fed v nasprotno smer. Marca prenehala dodajati v bilanco stanja in začela krčiti svoje posesti z izčrpanostjo: Ko obveznice, ki jih že ima, zapadejo ali jih njihovi izdajatelji odkupijo, bo Fed kupil manj novih obveznic, da bi jih nadomestil. Do septembra namerava vsak mesec zmanjšati svoje deleže za 35 milijard dolarjev hipotekarnih vrednostnih papirjev in 60 milijard dolarjev državnih obveznic.

Z drugimi besedami, je dejal Single, Fed je od nakupa vrednostnih papirjev v vrednosti 120 milijard dolarjev na mesec dovolil, da se iz njegovih knjig umakne 95 milijard dolarjev na mesec. To je več kot 2.5 bilijona dolarjev na leto v obveznicah, ki bi jih "nekdo drug moral kupiti", je dejal Single.

Robert Heck, podpredsednik za hipoteke pri spletnem hipotekarnem posredniku Morty, je dejal, da je Fed "daleč največji kupec hipotekarnih vrednostnih papirjev v zadnjih 15 letih." Njegova odločitev, da se umakne s tega trga, bo močno povečala ponudbo teh vrednostnih papirjev, kar bo znižalo cene in dvignilo obrestne mere, je dejal Heck.

Vendar je bil Fed jasen glede svojih načrtov in cene vrednostnih papirjev zdaj odražajo pričakovane učinke na ponudbo in povpraševanje, je dejal Heck. Kljub temu je dejal, da bi lahko kakršna koli sprememba v tem, kako voditelji Feda govorijo o svojih načrtih za hipotekarne vrednostne papirje, povzročila več premikov v obrestnih merah.

In če bi Fed začel aktivno prodajati svoje hipotekarne vrednostne papirje, namesto da bi pustil, da se njegov portfelj naravno skrči, "bi to verjetno imelo precej velik negativen vpliv na obrestne mere," je dejal Heck - kar pomeni, da bi se hipotekarne obrestne mere dvignile.

Kaj pa inflacija?

Potem je tu še faktor X inflacije in še posebej, koliko inflacije posojilodajalci in vlagatelji pričakujejo v prihodnosti.

Zadnje zvišanje ameriške centralne banke je zvezno obrestno mero potisnilo na območje, ki ga ekonomisti obravnavajo kot nevtralno, pri čemer gospodarstva ni niti spodbudilo niti upočasnilo, je dejal Single. Toda nekaj naslednjih povečanj, ki jih načrtuje Fed, bo obrestno mero potisnilo "precej v omejevalno območje," je dejal Single, in "vse to bo imelo vpliv na celotno gospodarstvo."

Fed poskuša prekiniti inflacijsko vročico gospodarstva ne da bi državo potisnili v recesijo, vendar so običajni kazalniki ekonomskega zdravja zmedeno zmešana. Bruto domači proizvod upada in zaupanje potrošnikov je padlo, vendar je brezposelnost še vedno nizka, dobički podjetij so večinoma solidni in potrošniška poraba še naprej raste, čeprav počasi.

Heck je dejal, da če bo Fed uspel zmanjšati inflacijo, bi to moralo znižati hipotekarne obrestne mere. Pravzaprav, je dodal, vlagatelji kažejo znake, da verjamejo, da je inflacija morda dosegla svoj vrh.

Toda tudi če se obrnemo na inflacijo, ne pričakujte, da se bodo obrestne mere takoj znižale. "Trg potrebuje zelo dolgo časa, da v celoti odpusti takšno veliko potezo," je dejal Heck.

Ta zgodba se je prvotno pojavila v Los Angeles Times.