Nepremičninski trg si kar ne more oddahniti, saj je zaloga stanovanj za nadaljnjo prodajo nizka, zaradi naraščajočih obrestnih mer pa kupci težje upravičijo skok.
In zdaj lahko dodamo finančne težave hipotekarnega posojilodajalca - in vzpon (in padec). "nekvalificirane hipoteke" — na dejavnike, ki poslabšujejo že tako negotov trg.
Poročilo agencije Fitch Ratings kaže, da so se izdaje novih hipotekarnih posojil v drugem četrtletju leta 55 zmanjšale za 2022 % v primerjavi z letom prej. In medtem ko ohlajanje trga vpliva na vse posojilodajalce, nebančni posojilodajalci – zlasti tisti, ki se ukvarjajo z NQM – nosijo glavno breme tega.
Toda kaj v resnici pomenijo težave s temi hipotekami NQM? In kaj to pomeni za netradicionalne kupce, ki se poskušajo uveljaviti na trgu?
Ne spreglejte
"Nekvalificirana" zmešnjava?
NQM uporabljajo netradicionalne metode preverjanja dohodka in jih pogosto uporabljajo tisti z neobičajnimi scenariji dohodka, so samozaposleni ali imajo kreditne težave, zaradi katerih je težko dobiti kvalificirano hipotekarno posojilo.
Prej so bili oglaševana kot možnost za kreditno sposobne posojilojemalce, ki se drugače ne morejo kvalificirati za tradicionalne programe hipotekarnih posojil.
Toda ko sta First Guaranty Mortgage Corp. in Sprout Mortgage – par podjetij, specializiranih za netradicionalna posojila, ki niso upravičena do državne podpore – nedavno nasedla, so strokovnjaki za nepremičnine začeli dvomiti o njihovi vrednosti.
Podjetje First Guaranty je spomladi vložilo zahtevo za zaščito pred stečajem, medtem ko je Sprout Mortgage preprosto zaprl to poletje.
In dokumentov, povezanih z njeno prijavo v stečaj, so povedali vodje podjetja First Guaranty, ko so obrestne mere začele naraščati, se je obseg posojil zmanjšal in je imelo podjetje več kot 473 milijonov dolarjev dolgov upnikom.
Medtem se je Sprout Mortgage, ki se je močno zanašal na NQM, julija nenadoma zaprl. Zaprl se je tudi zagon nepremičninskega tehnološkega podjetja Reali.
Drugi nebančni posojilodajalci so prisiljeni k racionalizaciji, da bi ostali na površju. Poročilo podjetja HousingWire pravi, da so morali maloprodajni posojilodajalci Angel Oak, Lower.com in Keller Mortgage zaradi težkih tržnih razmer uvesti odpuščanja.
Ali NQM signalizira nov zlom stanovanj? Verjetno ne
Večina opazovalcev stanovanjskega trga meni, da današnje razmere – na čelu s strožjimi pravili posojanja – pomenijo, da se bodo ZDA verjetno izognile zlomu stanovanjskega trga v stilu leta 2008.
Toda neuspehi nebančnih posojilodajalcev bi lahko še vedno imeli pomemben vpliv. Delež NQM na skupnem prvem hipotekarnem trgu je spet začel naraščati: NQM so v prvem četrtletju leta 4 predstavljali približno 2022 % trga, kar se je podvojilo z najnižjih 2 % leta 2020, poroča CoreLogic, podjetje za analizo podatkov, specializirano za stanovanjski trg.
Del tega, kar je nedavno prispevalo k priljubljenosti NQM, so strožja vladna pravila posojanja.
Današnje NQM večinoma veljajo za varnejše stave kot izjemno tvegana posojila, ki so pripomogla k zlomu leta 2008.
Kljub temu se bodo številni posojilodajalci NQM znašli pred izzivom, ko bodo vrednosti posojil začele padati, kot jih je veliko zdaj Poteze Federal Reserve za dvig obrestnih mer. Ko vrednosti padejo, nebančni posojilodajalci nimajo vedno dostopa do nujnega financiranja ali raznolikih sredstev, ki bi jih lahko uporabili kot večji bančni posojilodajalci.
Preberite več: ['Izogibajte se 'finančni la la deželi': Suze Orman pravi, da mora večina Američanov to storiti zdaj, da preživijo naslednjo krizo] (https://moneywise.com/managing-money/budgeting/suze-orman-emergency-savings ?placement=HALF)
Banke se lahko zanesejo tudi na varnejša kvalificirana posojila, ker upoštevajo tradicionalno preverjanje dohodka, strožja razmerja dolga in nimajo funkcij, kot plačila samo obresti.
Vendar se je poslovanje večjih ameriških bank začelo umirjati zaradi upočasnitve izdajanja hipotekarnih posojil. Poročilo Fitcha poudarja, da so morali Citi, JPMorgan in Wells Fargo vsak zmanjšati svoje osebje in poslovanje, medtem ko je Satander zapustil ameriški hipotekarni trg v začetku tega leta in sodeloval z drugim podjetjem za izdajanje hipotek strankam.
Pomembno je vedeti, da če imate hipoteko prek posojilodajalca, ki je zdaj v stečaju ali ne obstaja, to ne pomeni, da vaša hipoteka izgine.
Običajno Zvezna korporacija za zavarovanje vlog (FDIC) sodeluje z drugimi posojilodajalci, da pobere osirotele hipoteke, postopek pa poteka dovolj hitro, da se izognemo prekinitvam pri odplačevanju posojila.
Vsem vlada ena številka
Medtem ko številni dejavniki vlečejo na nepremičninski trg, ena podatkovna točka ima največji pomen: obrestne mere.
Z lasersko osredotočenostjo Feda na zvišanje obrestnih mer na kul inflacija, ni razloga za domnevo, da se bo učinek na posojila in širši stanovanjski trg kadar koli zmanjšal.
Višje hipotekarne obrestne mere — povprečno 30-letno fiksno obrestno mero se je konec oktobra povzpel na 7 % — bo narekoval, koliko doma si lahko privoščijo.
(To vpliva tudi na prodajalce, od katerih bodo mnogi sčasoma postali kupci in bodo verjetno odvisni od posojil.)
Med morebitnim pretresom med nebančnimi posojilodajalci, strožjimi pravili posojanja, ki so vsiljena bankam, in višjimi obrestnimi merami Feda obstaja veliko razlogov za previdnost na vseh straneh:
Kupce – zlasti tiste, ki na mizo s ponudbo nosijo tradicionalna posojila – bo treba odkleniti. Poleg zagotoviti, da je njihov kredit v redu da bi izpolnili strožje standarde bančnega posojila, bodo morda morali razmisliti o drugih taktikah, kot so ponudbe, ki so višje od izklicne cene prodajalca, in druge ugodnosti, kot je opustitev stroškov popravila za težave, odkrite med pregledom.
Po drugi strani pa so prodajalci morda bolj motivirani gotovinske ponudbe, ki običajno pospešijo postopek zapiranja tako, da s slike odstranijo tradicionalne hipoteke – in naraščajoče obrestne mere.
Kar zadeva morebitne prodajalce, bodo morda želeli razmisliti o tem, da počakajo na seznam svojih domov do naslednjega vzpona. Kljub geografskim žepom naraščajočih vrednosti in velikemu povpraševanju bo zaradi širšega trenda ohlajanja po vsej državi morda preudarna izbira ostati na tem mestu.
Kaj prebrati naslednje
Ta članek vsebuje samo informacije in ga ne smemo razumeti kot nasvet. Na voljo je brez kakršnih koli garancij.
Vir: https://finance.yahoo.com/news/mortgages-down-55-us-lenders-100000026.html