Bodo cene stanovanj padle zaradi grožnje recesije? Poročilo

Nekateri ljudje so vlagatelji. Nekateri niso. Toda vsi imajo interes za stanovanja.

Če ne kupujete, najemate, vendar vsi potrebujemo stanovanje. To je tisto, kar naredi analizo Ohišje tako zanimivo. In v zadnjem letu, s splavom negotovosti, ki je preplavila Gospodarstvo, se zdi, da je stanovanjski trg na razpotju.

Iščete hitre novice, nasvete in tržne analize?

Danes se prijavite za glasilo Invezz.

Nekateri analitiki pozivajo k obsežnim popravkom, naslovi pa se vrtijo okoli 10 %, 15 %, 20 % padca. napisal sem ta kos novembra lani, ko je trdil, da so bile bolj dramatične napovedi povsem neprimerne, saj ni videl, kako bi se scenariji o sodnem dnevu lahko uresničili.

Toda medtem ko se gospodarstvo še naprej vrti sredi krize življenjskih stroškov, ruska vojna v Ukrajini in zaostrovanje obrestnih mer, si oglejmo posodobljeno pokrajino.

Zakaj ljudje mislijo, da bodo cene stanovanj padle?

Prvič, očiten del. Hipotekarne obrestne mere so šle na luno in za cene stanovanj to ni dobro.

Ko je svet izstopil iz COVID-a, je an inflacijske krize pojavilo se je, kakršnega nismo videli že od 70. let. Da bi se temu izognili, je Federal Reserve agresivno zvišala obrestne mere. Cilj tega je izsesati likvidnost iz gospodarstva, zatreti povpraševanje in na koncu zajeziti inflacijo.

Tako se centralne banke borijo proti inflaciji. Težava je le v tem, da dvigovanje obrestnih mer hkrati zavira investicije in gospodarstvo na splošno. Torej, medtem ko je treba za zmanjšanje inflacije pritegniti povpraševanje, ga potegnite predaleč in tvegate recesijo. To je napeta vrv, po kateri poskuša hoditi Fed.

Na žalost se je inflacija povečala do te mere, da so soglasne napovedi povzročile krčenje gospodarstva do točke recesije. Videli smo že Velika Britanija se sooča z gospodarskim kaosom in Evropa boj po ruski vojni v Ukrajini (in spremljajoči energetski krizi). Ti dejavniki so pripeljali do napovedi, da se bo gospodarstvo skrčilo, temu pa bodo sledile cene stanovanj.

Hipotekarne obrestne mere so skokovito narasle

Seveda obstaja nekaj veliko bolj neposrednega, kar vodi do napovedi padanja cen stanovanj, in to so nadvse pomembne hipotekarne obrestne mere.

Centralne banke, ki zvišujejo obrestne mere, močno vplivajo na hipotekarna plačila. Spodnja tabela prikazuje, kako hitro so hipotekarne obrestne mere skokovito narasle in se dvignile do najvišje točke od leta 2002, nato pa so se rahlo znižale, vendar še vedno za 6.5 ​​% v primerjavi s skoraj 2.5 % na začetku leta 2021. Zaradi tako hudega skoka so hipotekarna plačila lastnikov stanovanj padla čez streho. (igra besed, obljubim).

Medtem ko je ameriška centralna banka vodila pri zvišanju obrestnih mer, so se obrestne mere dvignile po vsem svetu. Kljub temu pa je pomembno, da na trg gledamo kot na celoto. Danes na trgu ni niti približno toliko hipotek z obrestmi kot v preteklih letih. Ne samo to, te naraščajoče obrestne mere najbolj vplivajo na hipoteke s spremenljivo obrestno mero, ki so se v razvitem svetu močno znižale, kot kaže spodnji graf FT.

To ni 2008

Vendar kljub temu ni nobenega dvoma, da bodo hipotekarne obrestne mere vplivale in so vplivale na povpraševanje. Toda vsaka ekstrapolacija prejšnjih obdobij umika ali kriz je po mojem mnenju naivna.

Obstaja veliko grozljivih naslovov, ki opozarjajo na obsežne zlome, ki jih nedvomno deloma spodbuja PTSM, ki ga mnogi imajo zaradi velikega finančnega zloma (GFC). Toda to je bil dogodek črnega laboda, ki ga je vodila popolna malomarnost na stanovanjskem trgu, ki jo je sprožila presenetljiva kriza drugorazrednih hipotekarnih posojil.

Danes je okolje popolnoma drugačno. Težko si je predstavljati tako velik zlom, ki ga vodi subprime, saj so bile te šibke točke pokrite. Ne le to, od GFC so se banke zaostrile predpise in stopnja zahtevanih kapitalskih rezerv se jim je znatno povečala. To je vodilo do bistveno bolj zdravega in bolje kapitaliziranega bančnega sistema. Ne pozabimo, da sta krizo brez primere leta 2008 in kasnejši udarec na nepremičnine močno poslabšala kaos, ki so ga povzročili Lehman Brothers in vsa ostala bančna tolpa.

Poleg tega začenjamo z višje točke. Recikliral bom graf, ki sem ga uporabil iz moje zadnje analize o stanovanjih, ki prikazuje hipotetično sliko 25-odstotnega padca cen stanovanj v tem četrtletju v ZDA. Ne zveni tako zlovešče, če izrazite takole: "stanovanj bi lahko padla na najnižjo raven v dveh letih«, ali je?

Zgornji grafikon pa bi bil ultimativni medvedji primer. 25-odstotni padec bi imel kataklizmične posledice in zgornji scenarij se bo verjetno zgodil z znatnim umikom delniškega trga skupaj s preostalim gospodarstvom.

Vendar uporabljam graf, da pokažem, kako daleč so se dvignile cene stanovanj v tako kratkem času. Srednja prodajna cena stanovanja je aprila 322,000 znašala 2020 $. Dobri dve leti pozneje je bila 455,000 $ – to je 41-odstotna rast. Zakaj kupiti meme kovanec, če lahko kupite hišo?

Cene stanovanj bi lahko še padle

Menim, da podatki in zgodovinski vzorci kažejo, da cene stanovanj preprosto ne more padla na raven, ki jo napovedujejo ti ultra medvedji scenariji. Seveda pričakujem nekaj slabosti, toda zlasti v velikih mestih je povpraševanje po stanovanjih poplavno, ponudbe pa ni dovolj, da bi ga zadovoljili.

Če dodamo še dejstvo, da je podnebje danes bolj zdravo – tako v smislu kapitalizacije bank, kot tudi manj dolga gospodinjstev, trg dela pa je kljub naraščajočim obrestnim meram ostal odporen –, bi morale biti cene stanovanj bolje pripravljene prenesti recesijo.

Velika finančna zloma leta 2008 je povzročila padec cen stanovanj za 15-20 % v nekaterih najbolj prizadetih razvitih državah. Glede na to, kako drugačen je današnji sistem, težko verjamem, da imamo ozračje, ki je primerno tisti jeseni.

Ne gre pa prezreti dejstva, da obstaja več dejavnikov, ki ne kažejo samo na upočasnitev stanovanjske rasti, ampak na padec – le ne v takšnem obsegu. Razmerje med ceno stanovanja in dohodkom ni pretirano lepo, medtem ko je cenovna dostopnost celo nižja kot leta 2008.

Razlogi za bodi pesimističen so jasni. Ohišje je že pokazalo znake mehčanja, vendar le rahlo. Vendar to ni isto podnebje kot leta 2008 in težko si je predstavljati zlom stanovanj, zlasti v priljubljenih krajih in velikih mestih.

Toda z inflacijo, ki še vedno divja (kljub več optimistični podatki v zadnjem mesecu), vojno v Evropi in visoke obrestne mere, še vedno obstaja nešteto medvedjih spremenljivk. Osnovno pričakovanje večine je, da je pri vsaj blag recesija je neizogibna. Kakor koli že, gospodarstvo je pred nami veliko negotovosti in težkih časov, ne glede na to, v katero smer se obrnete.