Zakaj bi se moral stanovanjski trg leta 2023 pripraviti na dvomestne hipotekarne obrestne mere

"Posojilodajalci le počasi prilagajajo svoje stopnje," je Whalen povedal za MarketWatch. "Niso navajeni, da bi se obrestne mere spreminjale tako hitro, in bi običajno spremenile obrestne mere le enkrat na mesec ali enkrat vsak drugi mesec."

Posojilojemalci plačujejo premijo nad netveganimi obrestnimi merami državne blagajne za hipoteke, da pomagajo pri upoštevanju tveganj neplačila. 30-letna zakladniška obrestna mera
TMUBMUSD30Y,
4.230%
v četrtek narasel na 4.213 %, kar je najvišje od leta 2011, glede na tržne podatke Dow Jones.

Freddie Mac je v četrtek dejal 30-letno hipotekarno obrestno mero je v svojem povprečju znašala 6.94 % zadnja tedenska raziskava, 20-letni vrh, ki je močno zmanjšal povpraševanje po novih stanovanjskih posojilih.

Ker pa ameriška inflacija ne kaže nobenih znakov jasnega umika s 40-letnega vrha, so bila pričakovanja, da bo Fed na novembrskem zasedanju zvišal svojo politično obrestno mero za nadaljnjih 75 bazičnih točk in morda še za enak znesek decembra. , glede na orodje CME FedWatch.

Kvote CME v četrtek dajal prednost 4.75-5-odstotni obrestni meri hranjenih skladov za začetek februarja.

"Pri hipotekah obstaja učinek zamika," je dejal Whalen in dodal, da bi se 30-letna hipotekarna obrestna mera še vedno "lahko dotaknila 10% do februarja, tudi če bi se centralni bankirji po decembrskem srečanju odločili za premor pri dodatnem zvišanju obrestnih mer."

Whalen, investicijski bankir, pisec in specialist, osredotočen na bančništvo in hipotekarne finance, je leta 2008 ameriško komisijo za vrednostne papirje in borzo pozval, naj premakne zapletene in nepregledne izvedene finančne instrumente. "nazaj na dnevno svetlobo,« potem ko so banke in vlagatelji zabeležili na stotine milijard dolarjev izgub, povezanih s strukturiranim dolgom, vključno z izpostavljenostjo drugorazrednim hipotekarnim posojilom. Zagotovil je tudi pričanje kongresu leta 2009 o sistemskih tveganjih bančnega sektorja.

Zdaj Whalen vidi še en velik pretres v hipotekarnem bančništvu, saj se dobičkonosnost še naprej zmanjšuje (glej tabelo), stanovanjski trg pa pljuva.

Pomembno je, da Whalen prav tako vidi možnost, da bi cene stanovanj povrnile vse svoje dobičke zaradi pandemije, če bodo cene ostale visoke vse leto 2023.

To je večji klic kot ocene za 10-15-odstotni popravek v cenah stanovanj od cen, ki so med pandemijo na nacionalni ravni zrasle za 45 %.

Toda Whalen je opozoril na špekulativne količine prodaje stanovanj, ki so leta 150 dosegle skoraj 10 milijard dolarjev ali 2022 % celotne prodaje stanovanj, in hladno odejo dvomestnih hipotekarnih obrestnih mer kot katalizatorja za strmejši umik cen stanovanj.

Ekonomisti pri Mizuho Securities so v četrtek v sporočilu za stranko določili mediane prodajnih cen stanovanj za 2.5 % nižje od najvišje vrednosti in stanovanjski trg označili za "poslabšanje", vendar večinoma v skladu s pričakovanji glede na močan skok hipotekarnih obrestnih mer.

Obrestne mere za hipotekarna posojila je mogoče izslediti neposredno na trgu hipotekarnih vrednostnih papirjev ali MBS, ki so obveznice, s katerimi se trguje na Wall Streetu, večinoma s podporo vlade, ki financirajo večji del skoraj 13 bilijonov dolarjev vrednega trga hipotekarnih dolgov v ZDA.

Fedova tekma za zvišanje obrestnih mer je pretresla finančne trge, potopila delnice in privedla do izrazitega upada izdajanja hipotekarnih obveznic v tem letu, hkrati pa je podražila zadolževanje podjetij, občin in gospodinjstev v okviru boja proti inflaciji.

"Potrebovali bomo mesece, da uskladimo trg obveznic in posojilni trg, da bodo ljudje spet lahko služili denar," je dejal Whalen.

Delnice so se v četrtek drugi dan zapored sklenile s padcem in zapustile indeks S&P 500
SPX,
-0.80%
znižanje za 23 % na leto pri 3,665.78 in 10-letno obrestno mero državne blagajne
TMUBMUSD10Y,
4.233%
pri 4.225 %, kar je najvišje od junija 2018.