Zakaj mehurčki stanovanjskega trga Pop

Za razliko od borze, kjer ljudje razumejo in sprejemajo tveganje, da cene občasno padejo – včasih močno – mnogi ljudje, ki kupijo hišo, v resnici ne mislijo, da se bo vrednost njihovega doma kdaj toliko zmanjšala.

Dejansko v preteklosti na stanovanjski trg v primerjavi z drugimi razredi sredstev niso vplivali cenovni mehurčki. To je lahko deloma posledica velikih transakcijskih stroškov, povezanih z nakupom stanovanja, da ne omenjamo stroškov lastništva in vzdrževanja doma – kar vse odvrača od špekulativnega vedenja. Vendar pa stanovanjski trgi včasih gredo skozi obdobja neracionalne razposajenosti in opazijo, da cene hitro rastejo, preden se vrnejo v vrsto.

V tem članku bomo razpravljali o vzrokih za mehurčke cen stanovanj, sprožilcih, zaradi katerih se stanovanjski mehurčki počijo, in zakaj bi morali kupci stanovanj pri sprejemanju kritičnih stanovanjskih odločitev upoštevati dolgoročna povprečja.

Kaj je stanovanjski mehurček?

Preden se seznanite z vzroki za stanovanjske mehurčke in razlogi za njihovo pojavljanje, je pomembno razumeti stanovanjski mehurček sam po sebi. Ti se običajno začnejo s skokom povpraševanja po stanovanjih, kljub omejeni količini razpoložljivega zalog.

Povpraševanje se še poveča, ko špekulanti vstopijo na trg, zaradi česar je balon še večji, ko zakupijo naložbene nepremičnine in popravijo zgornji del. Ob omejeni ponudbi in tako velikem novem povpraševanju cene seveda rastejo.

Stanovanjski mehurčki neposredno vplivajo na nepremičninsko industrijo, pa tudi na lastnike stanovanj in njihove osebne finance. Vpliv balona na gospodarstvo (npr. na obrestne mere, standarde posojanja in prakse listinjenja) lahko prisili ljudi, da najdejo načine, kako slediti svojim hipotekarnim plačilom, ko se časi nenadoma obrnejo in postanejo težki. Nekateri bodo morda morali celo seči globlje v žepe, prihranke in pokojninske sklade pa bodo porabili samo za ohranitev svojih domov. Drugi bodo šli v stečaj in zaplenili.

Vsak mehurček je običajno le začasen dogodek. Čeprav se mehurčki na delniških trgih lahko zgodijo pogosteje, lahko po podatkih Mednarodnega denarnega sklada (IMF) nepremičninski baloni trajajo veliko dlje in lahko trajajo več let.

Vzroki za mehurčke na stanovanjskem trgu

Ceno stanovanj, tako kot ceno katerega koli blaga ali storitve na prostem trgu, poganja zakon ponudbe in povpraševanja. Ko se povpraševanje poveča ali ponudba zmanjša, se cene dvignejo. V odsotnosti naravne nesreče, ki bi lahko zmanjšala takojšnjo ponudbo stanovanj, se cene dvignejo, ko povpraševanje prehiteva trende ponudbe. Tudi ponudba stanovanj se lahko počasi odzove na povečano povpraševanje, saj je za gradnjo ali popravilo hiše potrebno veliko časa, na visoko razvitih območjih pa preprosto ni več zemlje za gradnjo. Torej, če pride do nenadnega ali dolgotrajnega povečanja povpraševanja, bodo cene zagotovo narasle.

Ko ugotovimo, da nadpovprečno rast cen stanovanj sprva poganja šok povpraševanja, se moramo vprašati, kaj so vzroki za to povečanje povpraševanja. Možnosti je več:

• Povečanje splošne gospodarske aktivnosti in večja blaginja, ki daje potrošnikom v žep več razpoložljivega dohodka in spodbuja lastništvo stanovanj
• Povečanje števila prebivalstva oziroma demografskega segmenta prebivalstva, ki vstopa na stanovanjski trg
• Nizka, splošna raven obrestnih mer, zlasti kratkoročnih obrestnih mer, zaradi česar so stanovanja bolj dostopna
• Inovativni ali novi hipotekarni produkti z nizkimi začetnimi mesečnimi plačili, zaradi katerih so domovi dostopnejši za nove demografske segmente
• Enostaven dostop do kredita – pogosto z nižjimi standardi zavarovalnih pogodb –, ki na trg pripelje tudi več kupcev
• Visokodonosni strukturirani hipotekarni vrednostni papirji (MBS), kot zahtevajo vlagatelji z Wall Streeta, ki posojilojemalcem dajejo na voljo več hipotekarnih kreditov
• Morebitna napačna cena tveganja s strani hipotekarnih posojilodajalcev in vlagateljev v hipotekarne obveznice, ki širijo razpoložljivost kredita za posojilojemalce
• Kratkoročno razmerje med hipotekarnim posrednikom in posojilojemalcem, v katerem se posojilojemalce včasih spodbuja k prevelikemu tveganju
• Pomanjkanje finančne pismenosti in pretirano tveganje hipotekarnih posojilojemalcev.
• Špekulativno in tvegano vedenje kupcev stanovanj in vlagateljev v nepremičnine, ki ga spodbujajo nerealne in nevzdržne ocene rasti cen stanovanj.
• Povečanje števila vrtljajev doma.

Vsaka od teh spremenljivk se lahko kombinira med seboj, da povzroči dvig balona na stanovanjskem trgu. Dejansko se ti dejavniki ponavadi hranijo drug z drugim. Podrobna razprava o vsakem je izven obsega tega članka. Preprosto poudarjamo, da na splošno, tako kot vsi mehurčki, naraščanje aktivnosti in cen pred pretiranim prevzemanjem tveganj in špekulativnim vedenjem vseh udeležencev na trgu – kupcev, posojilojemalcev, posojilodajalcev, graditeljev in vlagateljev.

Sile, ki počijo mehurček

Balon končno poči, ko postane pretirano tveganje razširjeno po celotnem stanovanjskem sistemu in cene ne odražajo več ničesar blizu temeljnih vrednosti. To se bo zgodilo, medtem ko se ponudba stanovanj še vedno povečuje kot odziv na predhodno povečanje povpraševanja. Z drugimi besedami, povpraševanje se zmanjšuje, medtem ko se ponudba še vedno povečuje, kar ima za posledico močan padec cen, saj nihče ne more plačati še več stanovanj in še višjih cen.

To realizacijo tveganja v celotnem sistemu sprožijo izgube, ki jih utrpijo lastniki stanovanj, hipotekarni posojilodajalci, hipotekarni vlagatelji in vlagatelji v nepremičnine. Na ta spoznanja bi lahko vplivale številne stvari:

• Zvišanje obrestnih mer, zaradi česar je lastništvo stanovanja za nekatere kupce nedosegljivo in v nekaterih primerih postane dom, ki ga ima oseba trenutno v lasti, nedosegljiv. To pogosto vodi do neplačila in zaprtja, kar sčasoma poveča trenutno ponudbo, ki je na voljo na trgu.
• Upad splošne gospodarske aktivnosti, ki vodi v manjši razpoložljivi dohodek, izgubo delovnih mest ali manj razpoložljivih delovnih mest, kar zmanjšuje povpraševanje po stanovanjih. Recesija je še posebej nevarna.
• Povpraševanje je izčrpano, kar uravnoveša ponudbo in povpraševanje ter upočasni hitro rast cen stanovanj, na katero nekateri lastniki stanovanj, zlasti špekulanti, računajo, da bodo njihovi nakupi dostopni ali dobičkonosni. Ko hitro naraščanje cen stagnira, lahko tisti, ki računajo na to, da si bodo lahko privoščili svoje domove, izgubijo svoje domove, kar na trg prinese več ponudbe.

Bistvo je, da ko se izgube povečajo, se kreditni standardi zaostrijo, enostavno hipotekarna posojila ni več na voljo, povpraševanje se zmanjša, ponudba se poveča, špekulanti zapustijo trg in cene padajo.

Zlom stanovanjskega trga 2007–08

Sredi 2000-ih je ameriško gospodarstvo doživelo razširjen stanovanjski balon, ki je neposredno vplival na nastanek velike recesije. Po balončku dotcom so se vrednosti nepremičnin začele dvigovati, kar je spodbudilo porast lastništva stanovanj med špekulativnimi kupci, vlagatelji in drugimi potrošniki. Nizke obrestne mere, sproščeni standardi kreditiranja – vključno z izjemno nizkimi zahtevami po predplačilu – so ljudem, ki sicer nikoli ne bi mogli kupiti stanovanja, omogočili, da postanejo lastniki stanovanj. To je še bolj dvignilo cene stanovanj.

Toda mnogi špekulativni vlagatelji so prenehali kupovati, ker je bilo tveganje previsoko, zaradi česar so drugi kupci zapustili trg. Dejansko se je izkazalo, da se je, ko se je gospodarstvo poslabšalo, veliko drugorazrednih posojilojemalcev ugotovilo, da ne more plačevati svojih mesečnih hipotek. To pa je povzročilo znižanje cen. Hipotekarno zavarovani vrednostni papirji so bili razprodani v ogromnih količinah, medtem ko so hipotekarne neplačila in izvršbe narasle na raven brez primere.

Povprečna preusmeritev

Lastniki stanovanj prepogosto naredijo škodljivo napako, če domnevajo, da se bo nedavna učinkovitost cen nadaljevala tudi v prihodnosti, ne da bi najprej upoštevali dolgoročne stopnje apreciacije cen in možnost povratne povprečne vrednosti.

Zakoni fizike pravijo, da ko kateri koli predmet, ki ima večjo gostoto od zraka, poganja navzgor, se sčasoma vrne na zemljo, ker nanj delujejo sile gravitacije. Zakoni o financah podobno navajajo, da se trgi, ki gredo skozi obdobja hitre apreciacije ali depreciacije cen, sčasoma vrnejo na cenovno točko, ki jih postavi v skladu s tistimi, kjer njihove dolgoročne povprečne stopnje apreciacije kažejo, da bi morale biti. To je znano kot povratek na povprečje.

Tej težnji po povratku povprečja sledijo tudi cene na stanovanjskem trgu. Po obdobjih hitre apreciacije cen ali v nekaterih primerih depreciacije se vrnejo tja, kjer njihove dolgoročne povprečne stopnje apreciacije kažejo, da bi morale biti. Cene stanovanj pomenijo, da je reverzija lahko hitra ali postopna. Cene stanovanj se lahko hitro premaknejo do točke, ki jih ponovno postavi v skladu z dolgoročnim povprečjem, ali pa ostanejo nespremenjene, dokler jih dolgoročno povprečje ne dohiti.

Indeks cen stanovanj v ZDA

Zgoraj prikazana teoretična vrednost je bila izpeljana z izračunom povprečnega četrtletnega odstotnega povečanja indeksa cen stanovanj od prvega četrtletja 1985 do četrtega četrtletja 1998 – približne točke, na kateri so cene stanovanj začele hitro rasti nad dolgoročnim trendom. . Izračunano povprečno četrtletno odstotno povečanje je bilo nato uporabljeno za začetno vrednost, prikazano na grafu, in vsako naslednjo vrednost za izpeljavo teoretične vrednosti indeksa cen stanovanj.

Ocene povišanja cen

Preveč kupcev stanovanj uporablja le nedavne cene kot merila, kaj pričakujejo v naslednjih nekaj letih. Glede na njihove nerealne ocene tvegajo pretirano. To pretirano tveganje je običajno povezano z izbiro hipoteke in velikostjo ali stroški stanovanja, ki ga kupi potrošnik.

Obstaja več hipotekarnih produktov, ki se močno tržijo potrošnikom in so zasnovani kot razmeroma kratkoročna posojila. Posojilojemalci izberejo te hipoteke na podlagi pričakovanj, da jih bodo lahko refinancirali iz te hipoteke v določenem številu let, in to bodo lahko storili zaradi lastniškega kapitala, ki ga bodo takrat imeli v svojih domovih.

Vendar pa nedavne cene stanovanj na splošno niso dobra napoved prihodnjih cen stanovanj. Kupci stanovanj bi morali pri sprejemanju pomembnih finančnih odločitev upoštevati dolgoročne stopnje rasti cen stanovanj in upoštevati finančno načelo povratne povprečne vrednosti. Špekulanti bi morali storiti enako.

Čeprav tveganje ni samo po sebi slabo in je dejansko tveganje včasih potrebno in priporočljivo, je ključ do dobre odločitve, ki temelji na tveganju, razumevanje in merjenje tveganj s finančno trdnimi ocenami. To še posebej velja za največjo in najpomembnejšo finančno odločitev, ki jo sprejme večina ljudi – nakup in financiranje doma.

Bottom Line

Preprosto in pomembno načelo financiranja je vrnitev srednje vrednosti. Medtem ko stanovanjski trgi niso tako izpostavljeni balonom kot nekateri trgi, stanovanjski mehurčki obstajajo. Dolgoročna povprečja so dober pokazatelj, kje bodo cene stanovanj na koncu končale v obdobjih hitre apreciacije, ki ji sledijo stagniranje ali padanje cen. Enako velja za obdobja podpovprečne apreciacije cen.