Whither Nepremičnine

Ni dvoma, da dokler bo Federal Reserve (Fed) ostala zavezana svoji protiinflacijski politiki zaostrovanja, bodo nepremičnine – prodaja, pa tudi gradnja in cene – še naprej trpele zaradi naraščajočih hipotekarnih obrestnih mer. Vendar to še ni vsa zgodba. Navzkrižni tokovi bodo vstopili v stanovanjsko enačbo, saj ljudje vedno bolj vidijo nepremičnine kot način za zaščito svojega premoženja pred slabimi učinki inflacije na delnice, obveznice in druge finančne instrumente.

Doslej se je večina pritiska nagnila na negativno stran nepremičninske knjige. Odkar je Fed marca lani začel zviševati obrestne mere, se je povprečna obrestna mera za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero povečala, čeprav neenakomerno, z 2.8 % na več kot 6.0 %. Ker je ta poteza več kot podvojila stroške vzdrževanja hipoteke, ni čudno, da je nakupovanje utrpelo škodo. Prodaja novih stanovanj, kot jo spremlja Ministrstvo za trgovino, je padla za 39 % od najvišjih vrednosti januarja do julija, zadnjega obdobja, za katero so na voljo podatki. Sledila je gradnja. Začetki novih domov na nacionalni ravni so zdrsnili za 19 % od svojih najvišjih vrednosti februarja lani. Tudi cene stanovanj so se umirile. Srednja cena obstoječega stanovanja, prodanega v Združenih državah Amerike, je po podatkih Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov (NAR) padla za 2.2 %, s 420,000 $ junija na 410,600 $ julija letos, zadnje obdobje, za katerega združenje ponuja podatke.

Fed obljublja, da bo ta negativni pritisk v prihodnjih mesecih še povečal. Predsednik Jerome Powell, razumljivo, ni želel natančno povedati, kako daleč in kako hitro namerava zvišati obrestne mere, vendar se je zavezal, da bo s takimi koraki nadaljeval tako dolgo, kot je potrebno, da bo inflacija pod nadzorom. Če se narodu ne bo posrečilo in se bo inflacija sama od sebe umirila, bo moral narediti veliko več, kot je doslej. Upoštevajte, da ob inflaciji pri 7–8 % in enoletnih obrestnih merah pri 1–3 % posojilojemalci odplačujejo posojilo z dolarji, ki so v realni kupni moči izgubili precej več od obresti, ki jih dajo posojilodajalcu. To komaj kaj pripomore k zajezitvi toka povpraševanja po kreditih, ki povzroča inflacijo.

Toda čeprav verjetna dejanja Feda zvišujejo hipotekarne stroške in s tem krepijo negativne vplive na stanovanja, bo želja po varovanju inflacije z nepremičninami vse bolj prišla v poštev. Ljudje bodo naredili vse, kar lahko, da bi kupili kljub naraščajočim stroškom, saj bo lastništvo stanovanja, neposredno ali podprto s hipoteko s fiksno obrestno mero, stabiliziralo pomemben del gospodinjskih proračunov, kar je velika vaba v okolju, ko inflacija narašča. drugi življenjski stroški. Še več, nepremičnine bodo verjetno rasle vsaj v tandemu s splošno stopnjo inflacije, zaradi česar bodo privlačnejše skladišče bogastva kot recimo obveznice, katerih cene bodo padale z vsakim dvigom obrestnih mer, in delnice, ki bodo trpele neugoden izračun vrednotenja zaradi naraščajočih obrestnih mer kot tudi neizogibne negotovosti, ki jih povzročajo splošni pritiski na cene.

Te sile so vsekakor prevladale med zadnjo veliko inflacijo v sedemdesetih in osemdesetih letih prejšnjega stoletja. Med letoma 1970 in 1980 se je indeks cen življenjskih potrebščin v tej državi v povprečju zvišal za 1970 odstotka na leto. Fiksne hipotekarne obrestne mere so se dvignile s približno 1990 odstotka leta 6.2 na več kot 7.3 odstotkov do leta 1970, kar je povečalo stroške podpiranja hipoteke za skoraj 13 odstotkov. Za tiste, ki so imeli svoje hiše v lasti ali so imeli hipotekarne obrestne mere zaklenjene, to ni pomenilo nič, za bodoče kupce pa je bilo zelo pomembno. Vendar se je povprečna cena hiše, prodane v Združenih državah Amerike, v tem času kljub precejšnjemu naraščanju hipotekarnih obrestnih mer, ki so veljale za nakup, dvignila s 1985 USD na 80 USD, kar je 23,900-odstotna rast na leto, donosnost naložbe pa 125,000 odstotne točke na leto. leto presega inflacijo in je boljši od večine drugih vozil, ki so na voljo vlagateljem.

Seveda so naraščajoči stroški hipoteke v tem času omejevali kupce, ki so iskali zavarovanje pred inflacijo nepremičnin, in to bodo storili tudi v sedanjem okolju. Toda zgodovina kaže, da se bodo kupci verjetno znižali glede porazdelitve cen, namesto da bi preprosto odgnali ljudi stran. Proračunske omejitve, ki jih povzročajo naraščajoči stroški financiranja, bodo ljudi prisilile, da ne bodo odšli, ampak se bodo raje zadovoljili z manjšo hišo na morda manj razkošni lokaciji. Ta učinek je že viden v podatkih ministrstva za trgovino. Prejšnji december, ko so bile hipotekarne obrestne mere še vedno nizke in so se zaskrbljenosti zaradi inflacije šele pojavljale, je prišlo do nesorazmernega števila prodaj na višjem koncu porazdelitve cen. Čeprav je povprečna cena stanovanja, ki jo je spremljal NAR, znašala približno 360,000 $, se je skoraj ena tretjina nakupov stanovanj po vsej državi zgodila za več kot 500,000 $. Samo 29 % nacionalnih nakupov se je zgodilo po cenah blizu mediane. Z dvigom hipotekarnih obrestnih mer je prišlo do premika navzdol v porazdelitvi cen. Od julija je bilo približno 83 % nakupov opravljenih po cenah, ki so bile blizu srednje cene.

Ta začetni vzorec bo verjetno postal bolj ekstremen pozneje v tem letu in v letu 2023. Lahko bi trajal dlje, če bi se inflacija ohranila. Prodaja po najvišjih cenah se bo brez dvoma obdržala. Cenovna dostopnost pomeni manj za tiste, ki kupujejo v tem razponu, medtem ko imajo ti isti ljudje močno potrebo po zaščiti bogastva pred izgubami na finančnih trgih in pred drugimi uničujočimi posledicami inflacije. Drugi, ki so nekoč lahko dosegli zaradi nizkih hipotekarnih obrestnih mer, bodo trgovali bližje srednji ceni, medtem ko bodo tisti, ki so vedno morali kupovati na spodnjem koncu porazdelitve cen, izrinjeni s trga. Negativni pritiski bodo omejili prodajo in gradnjo ter zadržali rast cen, vendar manj, kot bi lahko predlagali poenostavljen pogled samo na stroške financiranja.