Kje bodo cene padle? In zakaj?

Ključni izdelki

• Morgan Stanley je napovedal 10-odstotni padec cen stanovanj od junija 2022 do 2024. To je sočasno s 45-odstotnim zvišanjem cen stanovanjskega trga v ZDA med decembrom 2019 in junijem 2022.
• Nekateri trgi že kažejo znaten padec cen, na vrhu seznama so metroji, kot so San Francisco, Seattle in San Diego.
• Medtem ko bodo cene stanovanj verjetno padle, bo povpraševanje po stanovanjih, ki ga povzroča nenehno pomanjkanje v Ameriki, verjetno povzročilo morebitne kataklizmične izgube za lastnike stanovanj. Verjetno ne gledamo na situacijo iz leta 2008.

Med junijem 2022 in koncem 2024 strokovnjaki pri Morgan Stanleyju napovedujejo približno 10-odstotni padec povprečnih nacionalnih cen stanovanj. Na prvi pogled se te številke morda zdijo zaskrbljujoče, vendar je pomembno upoštevati kontekst.

Prvič, ta raven ohlajanja trga ne pomeni nujno "zrušitve". Ko opazimo zlom stanovanjskega trga, običajno pričakujemo znižanje cen za vsaj 20 %. To ni niti približno tisto, kar trenutno napovedujejo strokovnjaki – razen če gremo v globoko, mračno recesijo, ki sproži visoko stopnjo brezposelnosti. Tudi takrat verjetno ne bi bilo tako slabo kot leta 2008.

Več dejavnikov blaži trg pred prostim padcem. Upoštevajmo jih, preden pregledamo mesta, ki so bila najbolj prizadeta.

Trg je bil dve leti v nevzdržnem dvigu

Vrednost stanovanj je od začetka pandemije skokovito narasla. Od decembra 2019 do junija 2022 so se cene dvignile za 45 %. Tudi po upoštevanju nedavnih padcev cen so se cene stanovanj od marca 38 zvišale za 2020 %. Ta raven rasti je bila brez primere in nevzdržna. Na neki točki se je moral upočasniti.

Dejstvo, da je bil nevzdržen, je eden od razlogov, zakaj se upočasnjuje. Stanovanjski trg je znatno prehitel rast plač, tako da, čeprav smo sredi pomanjkanja stanovanj, daleč manj ljudi si lahko privošči dejanski nakup.

Ameriško pomanjkanje stanovanj se ne izboljšuje

Ozadje tega je, da je Amerika in je bila sredi pomanjkanja stanovanj – še pred pandemijo. Da bi odpravili to težavo, so strokovnjaki pri Freddie Mac in Up for Growth šele leta 2021 ocenili, da Amerika potrebuje 3.8 milijona novih domov. Če vprašate Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov, je ta številka morda bližje 7 milijonom novih domov.

Vendar se novogradnja umirja. Med oktobrom 8.8 in oktobrom 2021 se je število novih stanovanj zmanjšalo za 2022 % v primerjavi z letom prej, vloge za dovoljenja za novogradnje pa so se v istem časovnem obdobju zmanjšale za 10.1 %.

TryqO kompletu za napihovanje Q.ai | Q.ai – Forbesovo podjetje

To pomeni, da ima vsako znižanje cen stanovanj v naslednjem letu verjetno spodnjo mejo. Medtem ko lahko manj ljudi, ki želijo kupovati zaradi visokih cen, upajmo, da bo pomanjkanje ponudbe preprečilo, da bi ponudba močno presegla povpraševanje.

Rezultat te enačbe ni prijeten za najemnike – četrtina jih že plačuje več kot 50 % svojega dohodka trenutnemu najemodajalcu. Cene stanovanj se morda ne bodo znižale do te mere, da bi si ti ljudje lahko privoščili nakup.

Toda za lastnike stanovanj lahko zagotovi nekaj majhnega zagotovila, da niso izpostavljeni tako visokemu tveganju izgube doma. Tudi v zadnjih nekaj mesecih, ko so se cene stanovanj na večini trgov začele ohlajati, stopnje zasegov še vedno niso dosegle ravni pred pandemijo. In okoliščine na trgu, zaradi katerih je toliko ljudi leta 2008 končalo na glavo s svojimi hipotekami, danes niso prisotne.

Kje cene stanovanj najhitreje padajo?

To ne pomeni, da se cene stanovanj sploh ne bodo znižale. Glede na indeks S&P Case-Shiller so se vrednosti stanovanj med junijem in septembrom 2.6 znižale za 2022 %. Še vedno so bile medletno višje za 7.81 %, vendar posnetek kratkoročnega zmanjšanja so bili opazni.

Večina območij metrojev, po mnenju S&P, je v trimesečnem časovnem obdobju leta 2022 doživela zmanjšanje, vendar so ta mesta zabeležila največje padce:

• San Francisco: – 10.36 %
• Seattle: – 9.55 %
• San Diego: – 7.24 %
• Los Angeles: – 5.61 %
• Denver: – 5.60 %
• Dallas: – 4.34 %
• Portland: – 4.25 %
• Las Vegas: – 3.69 %

Od dveh podzemnih železnic, pri katerih so se cene še vedno zviševale v trimesečnem obdobju, so se vse znižale od avgusta do septembra 2022.

Zakaj cene v teh mestih hitreje padajo?

Najboljša študija primera bi lahko bil trg, kjer so se cene najbolj znižale: San Francisco.

Trg v San Franciscu se sooča z enakimi težavami kot preostali del države: nedostopne cene stanovanj in visoke (čeprav novembra nekoliko nižje) obrestne mere. Največja razlika je v tem, da je moral San Francisco še naprej pasti.

San Francisco ima že dolgo enega najdražjih stanovanjskih trgov v državi. Nekatere od najvišjih cen v državi bodo še najbolj padle.

Zlasti San Francisco je od začetka pandemije doživel množično izseljevanje, pri čemer je samo med julijem 6.7 in julijem 2020 okrožje izgubilo približno 2021 % prebivalstva. Ena od razlag za to je, ker je od marca 2020 več delovnih mest postalo oddaljenih, tehnološki delavci – ki so močno skoncentrirani v tej regiji – so izkoristili nekaj največ priložnosti za delo od doma.

In zakaj bi plačevali za dom na enem najdražjih nepremičninskih trgov v državi, če bi lahko živeli in delali kjer koli drugje?

Medtem ko se nekateri delavci vračajo na območje Baya, ker nekatera podjetja odpravljajo prožne delovne možnosti, so učinki množičnih delovnih migracij na daljavo še vedno pomembno zaznamovali mestni nepremičninski trg.

Druga mesta na seznamu, od Seattla do DC, so doživela podobne pojave, čeprav je situacija na vsakem trgu delno edinstvena.

Cene stanovanj v New Yorku so se na primer znižale, vendar ne toliko kot v San Franciscu. Podjetja s sedežem v New Yorku so uvedla bolj obvezne politike vračanja v pisarno, zaradi česar se je več ljudi vrnilo v mesto. To je lahko delni vzrok za blažje znižanje cen v primerjavi s San Franciscom.

Bottom line

Stanovanjski trg bo verjetno izgubil vrednost do leta 2024, vendar gre bolj za popravek trga kot za zlom trga. Ker v Ameriki primanjkuje stanovanj, bo povpraševanje verjetno preprečilo, da bi cene stanovanj padle v pozabo.

Na koncu je to verjetno pozitivna stvar, kar zadeva inflacijo, vendar to ne pomeni, da pride brez malo bolečine. Če želite samozavestno vlagati tudi na trgih z negativnim vplivom in ostati tako likvidni, kot je potrebno, da skočite na svojo sanjsko hišo, razmislite o Q.aijevem Komplet za zaščito pred napihovanjem. Ti naložbeni kompleti izkoriščajo moč umetne inteligence, da vam pomagajo zaščititi pred učinki inflacije na vaš portfelj in prebrskati trge za najboljše naložbe za vse vrste toleranc do tveganja in gospodarske situacije.

Prenesite Q.ai danes za dostop do naložbenih strategij, ki jih poganja umetna inteligenca. Ko položite 100 $, bomo na vaš račun dodali dodatnih 100 $.