Kakšni so obeti za stanovanjski trg?

Ključni izdelki

• Prodaja stanovanj je upadla že deveti mesec zapored, pri čemer se je število transakcij zmanjšalo za 28.4 % glede na ta čas lani.
• Tudi povprečne cene so se znižale in dosegle 379,100 $ v primerjavi s 413,800 $ junija.
• Do tega prihaja, ko hipotekarne obrestne mere še naprej hitro rastejo in se gibljejo okoli 7 % z manj kot 3 % ob koncu leta 2021.
• Za kupce, ki kupujejo prvič, to pomeni potencialno dolgoročnejši pogled na svoje načrte za nakup stanovanja, pri čemer je naložba možnost, da razmislijo o povečanju predplačila.

Prodaja stanovanj še naprej pada, saj je oktober že deveti mesec zapored, ko beležimo padajoče številke. V primerjavi s prejšnjim mesecem je zabeležil 5.9-odstotni padec prodaje, na letni ravni pa 28.4-odstotni padec prodaje.

To je najdaljši padajoči trend od leta 1999 in povzroča, da se analitiki sprašujejo, kaj bi to lahko pomenilo za stanovanjski trg.

Ker tako kot večina gospodarskih podatkov, ki jih trenutno vidimo, ni vse slabo. Kljub temu, da število prodaj hiš kaže zelo jasen trend padanja, se povprečne vrednosti do zdaj držijo razmeroma dobro.

Povprečna cena stanovanja v ZDA je oktobra dosegla 379,100 $, kar je 6.6-odstotno povečanje v primerjavi z 12 meseci pred tem. Vendar pa ni vse tako, saj se je ta številka znižala z junijske najvišje vrednosti 413,800 $.

Kaj torej vidimo tukaj? Glede na to, da se število prodanih stanovanj še naprej znižuje in se povprečna cena dviguje, je to začetek upada stanovanjskega trga? Ali pa si nepremičnine preprosto oddahnejo, preden se ponovno napolnijo?

Prenesite Q.ai danes za dostop do naložbenih strategij, ki jih poganja AI.

Zakaj se stanovanjski trg ohlaja?

Jasno je, da je stanovanjski trg začel izhajati iz vročine. To je rezultat nekajletne neverjetno močne rasti, kljub preobratu, ki ga je povzročila pandemija Covid-19.

Sposobnost dela na daljavo (in verjetno eksistencialna kriza, ki jo doživljajo mnogi!) je pripeljala do zelo aktivnega nepremičninskega sektorja, ki je videl Indeks cen nepremičnin v ZDA med prvim četrtletjem 37.22 in prvim četrtletjem 1 zrasla za 2020 %.

Zdaj se zdi, da se plima obrača, toda zakaj?

No, lahko krivimo Fed. Očitki so verjetno nekoliko ostri, a v resnici na stanovanjski trg neposredno vpliva dvig obrestnih mer. Trenutno se Fed močno bori proti inflaciji, ki je privedla do štirih zaporednih dvigov obrestnih mer za 0.75 odstotne točke.

To bi bil velik dvig, če bi se zgodilo samo enkrat. Da se to zgodi štirikrat zapored, je resna poteza.

Osnovna obrestna mera je neposredno povezana z obrestno mero, ki jo potrošniki plačujejo za hipoteke. Ideja v ozadju je, da z zvišanjem obrestne mere za hipoteke, kreditne kartice, osebna posojila in katero koli drugo obliko kredita, manj denarja v zadnjih žepih potrošnikov za porabo za druge stvari.

Nižja poraba pomeni nižje prihodke za podjetja, kar pomaga upočasniti gospodarsko rast in sčasoma znižati inflacijo.

In ima velik vpliv na hipotekarni trg.

Prejšnji teden, povprečje 30 let hipoteka s fiksno obrestno mero v ZDA znašala 6.61 %, ki se je rahlo znižal s 7.08 % prejšnji teden. To je veliko povečanje glede na konec leta 2021, ko je bila povprečna hipotekarna obrestna mera pod 3 %.

Ta edina težava povzroča velik problem na trgu nepremičnin.

Če pomislite na par, ki išče svoj prvi dom, je ta v zadnjih mesecih postal precej dražji. Lahko bi pridno varčevali za svoj polog in imeli v mislih proračun, kaj bi si lahko privoščili za mesečno plačilo hipoteke.

Verjetno so pozorno spremljali trg in morda celo izbrali nekaj domov, ki ustrezajo njihovim potrebam.

Zdaj lahko ta isti par ugotovi, da je njihova sanjska hiša kar naenkrat izven njihovega finančnega dosega. Za hipoteko v višini 400,000 USD po 3-odstotni obrestni meri bi ta par pričakoval mesečno odplačilo 1,686 USD na mesec za 30-letno fiksno obdobje.

Zdaj, z obrestno mero okoli 7 %, bi jih ta ista hipoteka stala 2,661 $ na mesec.

Ista hiša, ista cena, isti polog, a hipoteka, ki je skoraj 1,000 $ na mesec dražja. Za mnoge kupce bo zaradi tega nakup njihovega prvega doma enostavno nedostopen.

To ni samo težava pri prvem kupcu

Ista težava se pojavi pri obstoječih lastnikih stanovanj, ki se želijo preseliti. Včasih je mogoče obstoječo hipoteko prenesti na novo nepremičnino, vendar ljudje na splošno želijo preseliti hišo, da bi jo nadgradili, namesto da bi jo zmanjšali.

V tem primeru bodo morali številni selitelji stanovanj svoji hipoteki dodati nekaj dodatnih sredstev, da bi olajšali selitev v večjo ali bolj prestižno nepremičnino. Še enkrat, to je zdaj bistveno težje za ljudi v tej situaciji, kot bi bilo pred šestimi ali dvanajstimi meseci.

To povzroči upočasnitev po vsej verigi. Manj selitev pomeni manj nepremičnin na trgu za prodajo in manj kupcev, ki iščejo novo mesto. Manjša ponudba bi običajno povzročila veliko povpraševanje, vendar v tej situaciji povpraševanje in ponudba hkrati upadata.

Obeti za stanovanjski trg

Očitno nimamo kristalne krogle, vendar je verjetno, da se bo trenutni trend nadaljeval še nekaj časa. O tem smo lahko dokaj prepričani, ker je predsednik Feda Jerome Powell zelo jasno izrazil svoj namen glede obrestnih mer v prihodnjem letu.

Čeprav se hipotekarne obrestne mere zdaj zdijo visoke, bodo verjetno še veliko višje. Dejanske številke bomo še videli, vendar je Fed navedel, da bodo najvišje osnovne obrestne mere blizu 5 % do konca trenutnega cikla.

To je povečanje za približno 0.75 odstotne točke glede na trenutno raven, kar bi lahko pomenilo več kot 8-odstotne hipotekarne obrestne mere. To ni optimistično za stanovanjski trg.

Trenutno so kupci zadržani zaradi precej višjih hipotekarnih stroškov. Ko bodo cene stanovanj začele bolj padati, bodo prodajalci prav tako neradi prodajali in bo bolj verjetno, da bodo preprosto vztrajali, dokler ne dosežejo prodajne vrednosti, ki je bližja tisti, ki je bila leta 2021.

To je pogost scenarij na stanovanjskem trgu. Če izključimo popoln zlom, kakršnemu smo bili priča leta 2008, gre sektor dejansko v hibernacijo, saj trmasti kupci zahtevajo veliko, trmasti prodajalci pa zasidrajo svoje vrednosti nepremičnin na prejšnji najvišji ravni.

Kako se lahko pripravijo prvi kupci

Ne bomo ga pocukrali, nakup vašega prvega doma bo verjetno veliko težji, preden bo lažji. Vendar to ne pomeni, da ne morete storiti ničesar, da bi izboljšali svoje možnosti.

Eden od najboljših načinov, da se znajdete na nepremičninski lestvici, je zagotoviti, da je vaš predplačilo čim večji. Očitno to pomeni, da prihranite čim več, pomembno pa je tudi, da denar dela tudi za vas.

Če pričakujete, da boste nepremičnino kupili v naslednjem letu ali dveh, bo verjetno najboljša možnost, da se držite gotovinskih možnosti, kot so CD-ji. Pozitivna stran naraščajočih obrestnih mer je, da bodo plačali nekoliko več obresti kot včasih, vendar še vedno ne bodo nič noro visoke.

Če imate tri leta ali več časa, preden pričakujete, da boste na trgu za dom, imate več možnosti. Takrat lahko začnete iskati naložbe, da bi povečali svoj začetni depozit.

Verjetno se še vedno ne želite odločiti za izjemno visoko tveganje, zato želite naložbo s širokim razponom diverzifikacije. Naš Komplet Active Indexer vlaga na celotnem ameriškem trgu in uporablja moč umetne inteligence za napovedovanje in ponovno uravnoteženje portfelja vsak teden.

Poleg tega lahko dodamo tudi naše, ki jih poganja AI Zaščita portfelja. Ta uporablja AI za analizo vašega portfelja in nato oceni njegovo izpostavljenost različnim oblikam tveganja, vključno z obrestnim tveganjem, naftnim tveganjem in splošnim tržnim tveganjem.

Nato samodejno izvaja sofisticirane strategije varovanja pred tveganjem, da jih izravna na podlagi občutljivosti celotnega portfelja.

Kot da bi imeli v žepu svoj osebni hedge sklad.

Prenesite Q.ai danes za dostop do naložbenih strategij, ki jih poganja AI.