Kaj se dogaja s cenami stanovanj? Hipotekarne obrestne mere, omejena ponudba so dejavniki

Cene stanovanj se na večini trgov po vsej državi znižujejo.

Kljub temu so cene stanovanj še vedno višje kot pred enim letom in verjetno ne bodo prestrmo padle.

Zaradi močnega dviga hipotekarnih obrestnih mer v zadnjih nekaj mesecih so stanovanja postala dražja za vse, ki potrebujejo posojilo. Čeprav se zaradi tega nekateri kupci umikajo, nekateri prodajalci pa znižujejo, kar zahtevajo, močno povpraševanje in omejena ponudba podpirata cene.

Nedavna poročila uporabljajo mesečne primerjave zaradi močnega preobrata v nekdaj vročem stanovanjskem razcvetu, ki ga je povzročila pandemija. Tako so lahko spremembe dramatične.

Black Knight, podjetje za nepremičninsko programsko opremo, podatke in analitiko, je avgusta poročalo o padcu že drugi mesec zapored, pri čemer so cene padle za 0.98 % glede na julij. Poročal je o navzgor popravljenih 1.05 % mesečni upad julija. Ti skupaj pomenijo največji mesečni upad v več kot 13 letih in osmega največjega vsaj od zgodnjih devetdesetih let prejšnjega stoletja, je dejal Black Knight.

"Vsak od njih bi bil največji enomesečni padec cen od januarja 2009 - skupaj predstavljata dva zaporedna meseca znatnih umikov po več kot dveh letih rekordne rasti," Ben Graboske, predsednik za podatke in analitiko Black Knight , zapisali v poročilu.

" Pozimi leta 2008, po bankrotu Lehman Brothers in posledični finančni krizi, so bili samo meseci z bistveno višjimi enomesečnimi padci cen, kot smo bili priča juliju in avgustu,« je dodal.

Kljub vsem tem dejavnikom je pomembno vedeti, da na nepremičnine močno vplivajo tudi lokalne gospodarske sile. Je tudi sezonsko. Družine spomladi in poleti običajno kupujejo večje, dražje domove, da se lahko selijo med šolskimi leti. To dviguje cene višje. Manjše, cenejše hiše se ponavadi prodajajo jeseni in pozimi, zaradi česar se cene znižajo. Zato se cene stanovanj običajno primerjajo iz leta v leto, da bi dobili najbolj natančno branje.

Povprečna cena stanovanja je zdaj približno 2 % ali 8,800 $ nižja od junijske najvišje vrednosti 438,000 $. Črni vitez poroča, da so cene na 97 od 100 največjih ameriških trgov zunaj svojih najvišjih vrednosti, vendar so še vedno približno 40 % višje kot leta 2019 pred pandemijo.

Toda stopnja rasti se ohlaja. Ta teden je CoreLogic poročal, da so bile cene stanovanj avgusta za 13.5 % višje kot v istem mesecu leto prej. Glede na poročilo je to najnižja letna stopnja apreciacije od aprila 2021. Delno odraža ohlajanje povpraševanja kupcev zaradi višjih hipotekarnih obrestnih mer. CoreLogic pričakuje, da se bodo ta letna povečanja še naprej zmanjševala, vendar se bodo do avgusta prihodnje leto še vedno povečala za 3.2 %.

Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov je v svojem Avgustovsko poročilo o prodaji stanovanj, je pokazala, da se je povprečna cena obstoječega stanovanja medletno povečala za 7.7 %. Primerjajte to s 15-odstotnim medletnim dobičkom maja lani. Mediana je pogosto izkrivljena glede na vrste stanovanj, ki se prodajajo. Po razcvetu prodaje luksuznih stanovanj med pandemijo je avgusta upadla prodaja dražjih stanovanj. To lahko predstavlja vsaj nekaj manjšega letnega dobička.

Nepremičninski posredniki pa ugotavljajo, da medtem ko cene stanovanj tradicionalno padajo od julija do avgusta, so letos padale trikrat hitreje od običajne hitrosti.

Nekateri trgi se mehčajo hitreje kot drugi. Nekateri trgi, ki beležijo največje upade, so nekateri prej najdražji, kot so San Jose, San Francisco in Seattle, poroča Black Knight. Te trge najbolj prizadenejo naraščajoče hipotekarne obrestne mere, ker so si bile že na začetku tako nedostopne.

Drugi trgi, kjer je prišlo do velikega padca, so tisti, ki so med pandemijo zabeležili največji skok povpraševanja, kot sta Phoenix in Las Vegas. Zaradi zmožnosti dela od koder koli so se ljudje zgrinjali na te cenovno primerljivo ugodnejše trge, kjer je bilo podnebje morda bolj prijazno. Ta porast povpraševanja je spodbudil cene.

Velik porast cen se zadržuje na trgih Floride, kjer je še vedno veliko povpraševanje zaradi selitve številnih tehnoloških delavcev iz Silicijeve doline v Sončni pas med pandemijo.

Malo verjetno je, da bodo cene stanovanj dramatično padle, kot so padle med veliko recesijo, ki jo je povzročila finančna kriza, saj je povpraševanja veliko več kot ponudbe.

Pred pandemijo so bile zaloge majhne zaradi desetletja premajhne gradnje po veliki recesiji. Burno kupovanje stanovanj med pandemijo je to pomanjkanje le še povečalo. To neravnovesje ponudbe in povpraševanja je povzročilo dvig cen stanovanj za več kot 40 % v samo dveh letih.

Manj je tudi prodajalcev. Opažajo, da trg slabi in nekateri ne želijo za svoj dom dobiti manj, kot menijo, da si zasluži.

»Trenutno se morebitni prodajalci ne spoprijemajo samo z upadajočim povpraševanjem in padajočimi cenami zaradi strmo višjih obrestnih mer, ampak jih tudi vse bolj odvrača od opustitve lastnih zgodovinsko nizkih hipotek v tem okolju. Nekateri morda čakajo na trg, da vidijo, ali se povpraševanje – in cene – spomladi vrnejo,« je dejal Graboske.

Na obstoječem domačem trgu je približno tri mesece ponudbe, kar je približno polovica tega, kar velja za uravnotežen trg. Ponudba na novem domačem trgu je večja, vendar so nove gradnje dražje in kupci se danes borijo z višjimi hipotekarnimi obrestnimi merami. Cenovna dostopnost je še vedno na eni najslabših ravni v zgodovini, čeprav so se cene rahlo znižale.

Zdi se, da se večina strokovnjakov strinja, da to ni "običajen" stanovanjski trg ali celo običajna korekcija cen. Inflacija, svetovna gospodarska negotovost, naraščajoče hipotekarne obrestne mere in še vedno omejena ponudba stanovanj za prodajo obremenjujejo potencialne kupce. Videti je treba, kako daleč se bodo umaknili in koliko bo ta umik ohladil cene.