Kaj se dogaja s cenami stanovanj, ko hipotekarne obrestne mere padajo

Ameriški stanovanjski trg ohlajena precej dramatično lani, potem ko so se hipotekarne obrestne mere več kot podvojile od zgodovinskih najnižjih vrednosti. Cene stanovanj pa so bile še lepše.

Cene so začele padati junija lani, a so še vedno višje kot pred letom dni. Zdaj, ko se zdi, da se povpraševanje vrača na trg, zaradi rahlega znižanje hipotekarnih obrestnih mer, cene padajo nazaj.

V decembru, zadnje branje, cene stanovanj v ZDA so bile višje za 6.9 % iz leta v leto, glede na CoreLogic. To je bila najnižja letna stopnja apreciacije od poznega poletja 2020. Aprila lani je letna apreciacija cen dosegla visokih 20 %.

Padajoče cene stanovanj so se odražale šibkejše povpraševanje po stanovanjih, saj so se inflacija, zmanjševanje delovnih mest in negotovost v gospodarstvu nakopičili na oviro, ki so jo postavile višje hipotekarne obrestne mere. Toda hipotekarne obrestne mere so decembra začele padati in cene so se takoj odzvale. Ohlajanje se je nadaljevalo, a ne tako močno kot v preteklih mesecih.

"Medtem ko so cene še naprej padale od novembra, je bila stopnja upadanja nižja od tiste poleti in še vedno prispeva k le 3-odstotnemu kumulativnemu padcu cen od vrha prejšnje pomladi," je povedala Selma Hepp, glavna ekonomistka pri CoreLogic.

Hepp ugotavlja, da so nekatera zunajmestna območja, ki so postala priljubljena v prvih letih pandemije in so cene močno narasle, zdaj deležna večjih popravkov. Vendar ne pričakuje, da bo to dolgo trajalo.

»Medtem ko se bo upočasnitev cen verjetno nadaljevala do pomladi 2023, ko bo trg verjetno opazil nekaj padcev iz leta v leto, je nedavno znižanje hipotekarnih obrestnih mer spodbudilo povpraševanje kupcev in bi lahko povzročilo bolj optimistično sezono nakupovanja stanovanj, kot so mnogi pričakovali, « je rekel Hepp.

Mesečnik raziskava razpoloženja pri nakupovanju stanovanj iz Fannie Mae se je januarja povečalo že tretji mesec zapored. Anketirani potrošniki so povedali, da še vedno pričakujejo, da bodo cene v naslednjem letu padle ali padejo, vendar se je delež tistih, ki menijo, da je pravi čas za prodajo stanovanja, povečal z 59 na 51 %.

Več zalog na trgu bi pomagalo privabiti več kupcev nazaj na trg. Nenavadno je, da nepremičninski agenti poročajo o porastu spomladanskega trga prej kot običajno, saj je v zadnjih nekaj tednih več obiska pri odprtih hišah. Nekateri so poročali tudi o vrnitvi ponudbenih vojn.

Domači gradbeniki prav tako poročajo o povečanem povpraševanju. Razpoloženje gradbenikov stanovanj se je januarja povečalo za prvič v 12 mesecih, je sporočilo nacionalno združenje gradbenikov stanovanj. Gradbeniki so poročali o povečanju trenutne prodaje, prometa kupcev in prodajnih pričakovanj v naslednjih šestih mesecih. Nižje hipotekarne obrestne mere spodbujajo novo povpraševanje.

"Ker naj bi se hipotekarne obrestne mere še naprej zniževale pozneje v tem letu, se pričakuje, da se bodo pogoji cenovne dostopnosti izboljšali, kar bo povečalo povpraševanje in na trg vrnilo več kupcev," je dejal glavni ekonomist NAHB Robert Dietz.

Indeks dostopnosti stanovanj NAHB je letos začel na najnižji ravni, odkar je pred desetletjem začel spremljati meritev. Toda nižje stopnje to začenjajo spreminjati.

Če bodo cene stanovanj še naprej upadale s povprečno stopnjo v zadnjih šestih mesecih, bi lahko medletna rast cen stanovanj v naslednjih treh mesecih končno postala negativna, glede na novo poročilo Black Knighta. Zdaj je za plačilo mesečne hipoteke na stanovanju s povprečno ceno z 600-odstotno nižjo 41-letno hipoteko potrebno skoraj 20 USD (+30 %) več kot v istem času lani.

Hipotekarne vloge za nakup stanovanja, najbolj trenutni kazalec povpraševanja, so rasle ves januar in prvi teden februarja, čeprav so še vedno nižje kot v enakem obdobju pred letom dni, ko so bile obrestne mere skoraj za polovico nižje od sedanjih.

"Vidimo jasne znake januarskega porasta posojil pri nakupu po nižjih obrestnih merah in nekoliko nižjih cenah stanovanj," je dejal Ben Graboske, predsednik Black Knight Data and Analytics. "Toda cenovna dostopnost še vedno drži velik del trga."