Kaj je pred nami na področju stanovanj leta 2023: enodružinska upočasnitev in ustavitev

Že januarja 2020 sem si privoščil napoved ne le o letu 2020, ampak za celo desetletje. Nekako sem zamudil svetovno pandemijo in zaustavitev, ki naj bi se zgodila le tedne pozneje. Zato se z nekaj strahu znova lotim misli o prihodnjem letu s pomočjo članka v Wall Street Journalu, ki pregleduje podatke iz tretjega četrtletja 2022. Preprosto povedano, stanovanjski trg se je že začel upočasnjevati in bo zmlel do ustavi v prvi polovici leta 2023. Kaj sledi, bo odvisno od tega, kaj bodo kupci gotovine naredili s svojim denarjem in ali bodo vlade sprejemale pametne odločitve ali stvari poslabšale.

Zgodba Wall Street Journala (The Journal). ima naslov o vedenju velikih vlagateljev na stanovanjskem trgu, vendar na koncu zajema ključne podatkovne točke, pomembne za oblikovanje slike stanovanjskega gospodarstva, zlasti enodružinskega lastništva in najemnin. Lastništvo je med nekaterimi zagovorniki postalo nekakšna obsedenost predvsem pristanišče Cincinnati ki ima odprl kampanjo proti temu, kar imenuje "institucionalni vlagatelji" ali "korporacijski vlagatelji".

Poudaril sem, da gre za bizarno prizadevanje, poskušati ustaviti naložbe v najemna stanovanja z nakupom stanovanj z denarjem od prodaje obveznic vlagateljem. Zgodba Journala poudarja, da je »kupovanje stanovanj med vlagatelji padlo za 30 % v tretjem četrtletju, kar je znak, da je porast posojilne obrestne mere in visoke cene stanovanj, ki so tradicionalne kupce potisnile na stranski tir, povzročajo, da se tudi ta podjetja umikajo.« Morda bo to ohladilo tudi regulativno vnemo okoli tega vprašanja.

Toda podatki kažejo, da je na splošno prišlo do "upada skupne prodaje stanovanj, ki je upadla zaradi hitre rasti hipotekarnih obrestnih mer." Pridobivanje enodružinskih hiš s strani investitorjev je pogosto z namenom, da jih sanirajo in nato spremenijo v najemna stanovanja. Časopisna zgodba ugotavlja, da Tudi rast najemnin se je začela umirjati. Najemnine za enodružinske hiše so se septembra medletno zvišale za 10.1 %, kar je manj od 13.9 % aprila, poroča podjetje za podatke o stanovanjih CoreLogic.CLGX
.” Ta je še vedno »močnejši kot na stanovanjskem trgu«. Zgodba pravi, da se je trg najemnin za enodružinske hiše obdržal, ker imajo najemniki te vrste več denarja. To ni nujno tako. Manjši investitorji pogosto pridobivajo stanovanja na enak način kot večji in pogosto služijo večjim družinam z manj denarja.

Je pa tudi res, da ti ponudniki stanovanj »soočiti se z ovirami zaradi naraščajočih odmer davka na nepremičnine, ki so prišle poleg enormnega povečanja rasti cen stanovanj.« Lanskoletna nakupovalna mrzlica je dvignila vrednost premoženja, zaradi česar so lastniki pritiskali ne le z višjimi ocenami, ampak naj prodajo lastnikom, ki bivajo v stanovanjih, ljudem, ki so želeli kupiti, ne najeti.

Vse to se dogaja v času, ko so, kot v Cincinnatiju, »veliki najemodajalci pod večjim nadzorom zveznih in lokalnih oblasti." Vprašanja lastništva sem že obravnaval drugje, toda tukaj vse to ozadje pomaga oblikovati osnovo mojih ugibanj o tem, kaj je pred nami v tem letu. Ker kupci ugotovijo, da si zaradi visokih obrestnih mer ne morejo privoščiti nakupa, prodajalci pa ne najdejo kupcev, ki bi lahko plačali dovolj, bo veliko lastnikov v stiski, zlasti če se začne recesija in ljudje začnejo izgubljati službe.

Kot v letih 2008 in 2009 se bodo ljudje z gotovino znašli v položaju, da bodo to težavo rešili z nakupom veliko zemljišč in stanovanj ter celo projektov, ki so danes v gradnji ali financiranju. Zgodba Journala to potrjuje za večje vlagatelje, za katere nakazuje, da »pripravljajo velika sredstva za nakup domov. Podjetje JP Morgan za upravljanje premoženja je ta mesec sporočilo, da je ustanovilo skupno podjetje z najemodajalcem Haven Realty Capital za nakup in razvoj hiš v vrednosti 1 milijarde dolarjev.« To bi "tradicionalnim kupcem težko izkoristilo prednost." Lahko ponoviš!

Ko bo poceni denarja zmanjkalo in bodo ljudje izgubljali službe, bodo mnogi – vključno z razvijalci in gradbeniki – obupno želeli reševati. Sem že drugje opozoril, stanovanjski trg leta 2023 ne bo proizvedel veliko stanovanj; enostavno bo preveč tvegano začeti kakršne koli projekte v okolju, ki je opisano v zgodbi Žurnala. Ker se proizvodnja ustavlja in tisti z denarjem kupujejo zemljišča, stanovanja in projekte, bodo zlasti mesta pripravljena na velik dvig cen, ko se bo povpraševanje vrnilo kasneje v letu ali leta 2024.

Lokalne oblasti bodo verjetno naredile dvoje. Prvič, tako kot v Cincinnatiju, bodo v skušnjavi kaznovati vlagatelje ali druge, ki kupujejo nepremičnine z gotovino. To ne bo pomagalo, ampak bo naredilo prihodnost temnejšo. Preganjanje vlagateljev bo preprosto pomenilo zaplembo in stečaj za preveč razširjena podjetja in lastnike, kar bo dodatno škodovalo ponudbi. Tudi banke ne bodo imele veliko sreče pri selitvi nepremičnin. Druga stvar, ki jo bodo nekatera mesta naredila, je nič. Čeprav to ne bo poslabšalo prihodnjih razmer, bo preprosto utrlo pot paniki pozneje, ko bodo cene narasle, ker bo ponudba napeta.

Kar mesta zdaj lahko in morajo storiti, je, da prekinejo vse predpise, ki niso pomembni za zdravje in varnost, pospešijo izdajo dovoljenj na dramatičen način in uporabijo vse vire, ki jih imajo za vlaganje v dokončanje projektov v težavah. Lokalne oblasti bi lahko tudi kupovale zemljišča po ugodni ceni in jih nato kasneje preusmerile in predale zemljišče Community Land Trust, ko se trg vrne.

Mesta, ki imajo nekaj vpogleda in si dovolijo prožnost, bodo dosegla prihodnje okrevanje in si bodo omogočila, da bodo izpostavila cenovno dostopnost kot ključ do privabljanja novih delovnih mest. Tisti, ki ne storijo ničesar ali vztrajajo pri napadu na vlagatelje ali vsiljujejo več pravil, se bodo predvidljivo znašli pred inflacijo na stanovanjskem trgu. To ne bo škodilo vlagateljem, ki bodo zaslužili, bo pa škodovalo ljudem, ki se težko preživljajo, in videli bodo, da bo njihovo bogastvo zaostajalo, medtem ko bodo drugi rasli.