Kaj pomeni decembrski dvig obrestnih mer Fed za kupce in prodajalce stanovanj

Ta članek je bil prvotno objavljen na Bankrate.com.

Federal Reserve je letos že sedmič zapored zvišala obrestne mere. Tokrat pa je povišanje manjše: predsednik Feda Jerome Powell je 14. decembra napovedal povišanje obrestne mere zveznih skladov za pol točke, kar je nižje od povišanj za tri četrt točke na zadnjih nekaj srečanjih. Kljub temu, zadnjič je zvišal stopnje za toliko v enem letu je bilo v osemdesetih letih.

V prizadevanju za zajezitev besne inflacije je Fed marca 2022 zvišal obrestne mere za četrt točke, nato pa maja za pol točke. Jih junija še dodatno dvignila, do tri četrtine odstotne točke — kar je bilo takrat največje zvišanje obrestnih mer Fed od leta 1994 — in se je nadaljevalo z istim postopkom julija, septembra in novembra.

Povišanja so namenjena ohlajanju gospodarstva, ki je gorelo po okrevanju po recesiji zaradi koronavirusa leta 2020. To dramatično okrevanje je vključevalo razbeljen stanovanjski trg, za katerega so značilne rekordno visoke cene stanovanj in mikroskopske ravni zalog.

Vendar pa od poznega poletja stanovanjski trg kaže znake ohlajanja, pri čemer se apreciacija na nacionalni ravni upočasnjuje, cene pa celo padajo na številnih trgih. In cen stanovanj ne poganjajo samo obrestne mere, temveč zapletena mešanica dejavnikov – zato je težko natančno napovedati, kako bodo prizadevanja Feda vplivala na nepremičninski trg.

"Nepremičninska recesija je tu," pravi Marty Green, direktor hipotekarne pravne družbe Polunsky Beitel Green. "Veliko vprašanje zdaj je, kako hitro se razširi na ostalo gospodarstvo."

Višje obrestne mere so izziv tako za kupce stanovanj, ki se morajo spopadati z višjimi mesečnimi plačili, kot za prodajalce, ki imajo manjše povpraševanje in/ali nižjo ponudbo za svoje domove.

"Kumulativni učinek tega močnega dviga obrestnih mer je ohladil stanovanjski trg in povzročil upočasnjevanje gospodarstva, ni pa veliko prispeval k znižanju inflacije," pravi Greg McBride, CFA, glavni finančni analitik Bankrate.

Kako Fed vpliva na hipotekarne obrestne mere

O Federal Reserve ne določa hipotekarnih obrestnih mer, odločitve centralne banke pa ne premikajo hipotek tako neposredno kot drugi produkti, kot je npr. varčevalne račune in cene CD-jev. Namesto tega se hipotekarne obrestne mere običajno gibljejo v koraku z donosi 10-letne zakladnice.

Zgodba se nadaljuje

Kljub temu vedenje Feda določa splošni ton hipotekarne stopnje. Hipotekarni posojilodajalci in vlagatelji pozorno spremljajo centralno banko, poskusi hipotekarnega trga, da bi interpretiral dejanja Feda, pa vplivajo na to, koliko boste plačali za stanovanjsko posojilo.

Decembrski dvig obrestnih mer je bil sedmi skok v letu 2022, leto, ko so hipotekarne obrestne mere divje zanihale od 3.4 odstotka v januarju vse do 7.12 odstotka v oktobru, preden se je spet znižal. »Takšna povišanja zmanjšujejo dostopnost nakupa, zaradi česar je še težje za ljudi z nižjimi dohodki in prvi kupci za nakup stanovanja,« pravi Clare Losey, pomočnica raziskovalnega ekonomista v Teksaškem raziskovalnem centru za nepremičnine na teksaški univerzi A&M.

Koliko hipotekarne obrestne mere vplivajo na povpraševanje po stanovanjih?

Nobenega dvoma ni, da so rekordno nizke hipotekarne obrestne mere pripomogle k pospeševanju stanovanjskega razcveta v letih 2020 in 2021. Nekateri menijo, da je bil to najpomembnejši dejavnik, ki je trg stanovanjskih nepremičnin potisnil v pretiravanje.

Kako bo to vplivalo na prodajo stanovanj in cene zdaj, ko so tečaji poskočili višje kot v zadnjih dveh desetletjih? »Hipotekarne obrestne mere [so] povzročile dejansko zaustavitev dejavnosti refinanciranja in opazno upočasnitev dejavnosti nakupovanja stanovanj,« pravi Mike Fratantoni, glavni ekonomist Združenja hipotekarnih bankirjev. Ne samo, da se je prodaja upočasnila, ampak ekonomisti pričakujejo znižanje cen od nekaj odstotnih točk do več kot 20 odstotkov.

Vendar pa so dolgoročno cene stanovanj in prodaja stanovanj običajno odporni na naraščajoče hipotekarne obrestne mere, pravijo stanovanjski ekonomisti. To je zato, ker posamezni življenjski dogodki, ki spodbudijo nakup stanovanja – rojstvo otroka, poroka, menjava službe – ne ustrezajo vedno primerno ciklom hipotekarnih obrestnih mer.

Zgodovina to potrjuje. V osemdesetih letih prejšnjega stoletja so hipotekarne obrestne mere narasle do 1980 odstotkov, vendar so Američani še vedno kupovali domove. V devetdesetih letih prejšnjega stoletja so bile stopnje od 18 do 1990 odstotkov običajne in Američani so še naprej kupovali domove. Med stanovanjski balon od leta 2004 do 2007 so bile hipotekarne obrestne mere višje kot danes – in cene so narasle.

Torej je trenutna upočasnitev morda bolj posledica pregretega trga vrnitev v normalno stanje namesto signala an začetna nesreča. "Kombinacija povišanih hipotekarnih obrestnih mer in strme rasti cen stanovanj v zadnjih nekaj letih je močno zmanjšala dostopnost," pravi Fratantoni. "Nestanovitnost hipotekarnih obrestnih mer bi se morala zmanjšati, ko se bo inflacija začela upočasnjevati in bo vidna najvišja obrestna mera za ta cikel pohodništva."

Zaenkrat pa je stanovanjski trg še vedno težaven za kupce. »Stanovanjski sektor je najbolj občutljiv na spremembe politike obrestnih mer Federal Reserve in ima najbolj neposredne vplive,« pravi glavni ekonomist NAR Lawrence Yun. "Mehkoba pri prodaji stanovanj odraža letošnje stopnjevanje hipotekarnih obrestnih mer."

Yun pravi povprečje mesečno plačilo hipoteke je v zadnjem letu poskočil za 28 odstotkov, kar je majhen šok zaradi nalepk, ki bo zagotovo odjeknil v stanovanjskem gospodarstvu. "Pričakujem, da se bo hitrost rasti cen upočasnila, ko se bo povpraševanje ohladilo in ko se bo ponudba zaradi večje gradnje stanovanj nekoliko izboljšala," pravi.

Pravzaprav Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov (NAR) pravi, da se stiska nepremičnin že zmanjšuje, saj povpraševanje upada. Zaloga stanovanj za prodajo se je povečala na a 3.3-mesečna zaloga v oktobru, v primerjavi z rekordno nizko 1.6-mesečno ponudbo januarja.

Naslednji koraki za posojilojemalce

Tukaj je nekaj nasvetov za spopadanje z ozračjem naraščajočih obrestnih mer:

Iščite hipoteko. Pametno nakupovanje vam lahko pomaga najti stopnjo, ki je višja od povprečne. Ker se razmah refinanciranja upočasnjuje, so posojilodajalci željni vašega podjetja. "S spletnim iskanjem lahko prihranite na tisoče dolarjev z iskanjem posojilodajalcev, ki ponujajo nižje obrestne mere in bolj konkurenčne provizije," pravi McBride.

Bodite previdni pri ARM. Hipoteke z nastavljivo obrestno mero postajajo vse bolj mamljivi, vendar McBride pravi, da bi se morali posojilojemalci izogibati. »Ne ujemite se v past uporabe hipoteke s prilagodljivo obrestno mero kot bergle cenovne dostopnosti,« pravi McBride. »Vnaprejšnjega varčevanja je malo, v povprečju le pol odstotne točke za prvih pet let, vendar je tveganje višjih stopenj v prihodnjih letih veliko. Novi prilagodljivi hipotekarni produkti so strukturirani tako, da se spreminjajo vsakih šest mesecev in ne vsakih 12 mesecev, kar je bilo prej običajno.«

Razmislite o HELOC. Medtem ko je refinanciranje hipoteke upada, se številni lastniki stanovanj obračajo na kreditne linije za lastniški kapital (HELOC) za izkoriščanje domačega kapitala.

Ta zgodba je bila prvotno predstavljena na fortune.com

Več od Fortune:
Ljudje, ki so preskočili cepivo proti covidu, so izpostavljeni večjemu tveganju prometnih nesreč
Elon Musk pravi, da je bilo to, da so ga oboževalci Dava Chapella izžvižgali, 'bilo zame prvič v resničnem življenju', kar kaže, da se zaveda, da povzroča odpor
Generacija Z in mladi milenijci so našli nov način, kako si privoščiti luksuzne torbice in ure – živeti z mamo in očetom
Pravi greh Meghan Markle, ki ga britanska javnost ne more odpustiti – Američani pa ne morejo razumeti