Kaj je 'Zombie Debt?' Zakaj se lastniki stanovanj soočajo z izvršbo starih hipotek.

Rose Prophete je mislila, da je bilo drugo hipotekarno posojilo za njeno hišo v Brooklynu rešeno pred približno desetletjem – dokler ni prejela papirologije, ki je trdila, da dolguje več kot 130,000 dolarjev.

"Bila sem šokirana," je povedala Prophete, ki je refinancirala svoj dvodružinski dom leta 2006, šest let po prihodu s Haitija. »Teh ljudi sploh ne poznam, ker me nikoli niso kontaktirali. Nikoli me niso poklicali.”

Prophete je del vala lastnikov stanovanj, ki pravijo, da so bili zaslepljeni zaradi začetka izvršb njihovih domov zaradi drugega posojila, ki so ga najeli pred več kot desetletjem. Skladi in serviserji hipotekarnih posojil, ki stojijo za dejanji, pravijo, da so bila posojila neplačana že pred leti.

Nekateri od teh lastnikov stanovanj pravijo, da se sploh niso zavedali, da imajo drugo hipoteko zaradi nejasne strukture posojil. Drugi so verjeli, da so bila njihova druga posojila vplačana s prvimi hipotekarnimi plačili ali odpuščena. Običajno pravijo, da leta niso prejeli izpiskov o svojih drugih posojilih, ko so odplačali svoje prve hipoteke.

Zdaj jim pravijo, da posojila vendarle niso bila mrtva. Namesto tega so tisto, kar kritiki imenujejo "zombi dolg" - stara posojila z novimi akcijami izterjave.

Stanovanjski trg: Prodaja stanovanj v teku strmoglavi že četrti mesec zapored

Novice o hipotekarnih obrestnih merah: Zadnje zvišanje obrestnih mer Feds je spodbudilo strokovnjake k razmišljanju, ali se bodo hipotekarne obrestne mere znižale v "še enem letu ali dveh"

Prvič na stanovanjskem trgu?: 15+ nepremičninskih pogojev, ki bi jih morali poznati, od FICO do hrambe

Ali naj plačam zombi dolg?

Čeprav nobena zvezna vladna agencija ne sledi številu izvršb drugih hipotek, odvetniki, ki pomagajo lastnikom stanovanj, pravijo, da se je v zadnjih letih povečalo. Odvetniki pravijo, da so številna posojila v lasti kupcev hipotek v težavah in da jih zdaj zahtevajo, ker so se vrednosti stanovanj povečale in je v njih več lastniškega kapitala.

"Zadržali so jih in niso komunicirali s posojilojemalci," je dejala Andrea Bopp Stark, odvetnica pri Bostonskem centru za potrošniško pravo. »In potem kar naenkrat pridejo iz lesa in grozijo z zasegom, ker je zdaj nepremičnina vredna. Lahko zasežejo nepremičnino in dejansko nekaj dobijo, potem ko so prve hipoteke odplačane.«

Zgodba se nadaljuje

Odvetniki lastnikov posojil in podjetij, ki jih servisirajo, trdijo, da si prizadevajo za zakoniti dolg, ne glede na to, kaj je posojilojemalec verjel. In pravijo, da ravnajo zakonito, da to zahtevajo.

Kako se je to zgodilo?

Sodne postopke zdaj lahko zasledimo do konca stanovanjskega razcveta v začetku tega stoletja. Nekateri vključujejo kreditne linije za lastniški kapital. Drugi izhajajo iz posojil »80/20«, pri katerih bi lahko kupci stanovanj vzeli prvo posojilo, ki bi pokrilo približno 80 % nakupne cene, in drugo posojilo, ki bi pokrilo preostalih 20 %.

Delitev posojil je posojilojemalcem omogočila, da so se izognili velikim pologom. Toda druga posojila bi lahko imela obrestne mere 9% ali več in balonasta plačila. Zagovorniki potrošnikov pravijo, da so posojila – mnoga izvirajo od že diskreditiranih posojilodajalcev – vključevala plenilske pogoje in so se tržila v skupnostih temnopoltih in v soseskah z nižjimi dohodki.

Povečanje števila ljudi, ki zamujajo s plačili hipoteke po začetku velike recesije, je vključevalo lastnike stanovanj z drugim posojilom. Bili so med ljudmi, ki so izkoristili zvezne programe za spremembo posojil, jih refinancirali ali razglasili stečaj, da bi ohranili svoje domove.

V nekaterih primerih so bila prva posojila spremenjena, druga pa ne.

Koliko let do odpusta dolga?

Nekatere druge hipoteke so bile takrat »odpisane«, kar pomeni, da je upnik prenehal zahtevati plačilo. To ne pomeni, da je bilo posojilo odpuščeno. Toda to je bil vtis številnih lastnikov stanovanj, od katerih so nekateri očitno napačno razumeli strukturo posojila 80/20.

Drugi posojilojemalci pravijo, da so imeli težave pri pridobivanju odgovorov o svojem drugem posojilu.

Na območju Miamija sta pastor Carlos Mendez in njegova žena Lisset Garcia leta 2012 podpisala spremembo svoje prve hipoteke, potem ko so finančne težave povzročile zamujena plačila in vložitev stečaja. Par je dom v Hialeahu kupil leta 2006, dve leti po prihodu s Kube, in tam vzgajal dve hčerki.

Mendez je dejal, da od banke niso mogli dobiti odgovorov o statusu svoje druge hipoteke in so jim na koncu povedali, da je bil dolg preklican ali da bo preklican.

Nato so leta 2020 prejeli dokumentacijo o izvršbi od drugega lastnika dolga.

Njihov odvetnik, Ricardo M. Corona, je povedal, da so jim povedali, da dolgujejo 70,000 dolarjev zapadlih plačil in 47,000 dolarjev glavnice. Vendar je dejal, da evidence kažejo, da je bilo posojilo odplačano leta 2013 in da imetniki posojila niso upravičeni do plačila obresti iz let, ko par ni prejemal rednih izkazov. Zadeva je v teku.

"Kljub vsemu se borimo in zaupamo v pravico, ohranjamo vero v Boga, da lahko rešimo to in obdržimo hišo," je dejal Mendez v španščini.

Druga posojila so bila pakirana in prodana, nekatera večkrat. Stranke, ki stojijo za sodnimi postopki, ki so bili sproženi za zbiranje denarja, so pogosto vlagatelji, ki kupujejo tako imenovana hipotekarna posojila v težavah z velikimi popusti, pravijo zagovorniki. Številni kupci dolgov so družbe z omejeno odgovornostjo, ki niso regulirane tako kot velike banke.

Tožnik v tožbi proti domu Mendez in Garcia je naveden kot Wilmington Savings Fund Society, FSB, »ne v svoji individualni vlogi, ampak izključno kot skrbnik za BCMB1 Trust«.

Tiskovna predstavnica Wilmingtona je dejala, da deluje kot skrbnik v imenu številnih skladov in nima "nobenih pooblastil v zvezi z upravljanjem nepremičnin v portfelju." Prizadevanja, da bi našli nekoga, povezanega z BCMB1 Trust, da bi odgovoril na vprašanja, niso bila uspešna.

Nekateri ljudje, ki jim grozi zaprtje, so vložili lastne tožbe, pri čemer so navedli zvezne zahteve v zvezi s periodičnimi izjavami ali drugimi zakoni o varstvu potrošnikov. V Georgii je ženska, ki se sooča z izvršbo, na zveznem sodišču trdila, da ni nikoli prejela rednih obvestil o svoji drugi hipoteki ali obvestil o prenosu na nove lastnike, kot zahteva zvezna zakonodaja. Zadeva je bila v skladu s sodnimi spisi poravnana junija pod zaupnimi pogoji.

Kako se znebim zombi dolga?

V New Yorku je Prophete eden od 13 tožnikov v zvezni tožbi, ki trdi, da se hipotekarni dolg zahteva po šestletnem zastaralnem roku v New Yorku, kar je povzročilo kršitve zvezne in državne zakonodaje.

"Mislim, da je tako škodljivo to, da so to lastniki stanovanj, ki so zelo trdo delali, da bi postali tekoči s svojimi posojili," je dejala Rachel Geballe, namestnica direktorja pri Brooklyn Legal Services, ki toži primer z The Legal Aid Society. "Mislili so, da bodo poskrbeli za svoj dolg."

Tožene stranke v tej zadevi so serviser posojil SN Servicing in odvetniška družba Richland and Falkowski, ki sta zastopala hipotekarne sklade, vključene v sodne postopke, vključno s skladom BCMB1 Trust, v skladu s pritožbo. Tožene stranke v sodnih vlogah oporekajo tožnikovi razlagi zastaranja, trdijo, da so ravnale pravilno in zahtevajo zavrnitev tožbe.

"Obtožbe v različnih dejanjih zaplembe hipoteke so resnične in niso zavajajoče ali zavajajoče," je v pismu sodniku zapisal odvetnik Daniel Richland. "Nasprotno pa so obtožbe tožnika neverjetne in zato upravičujejo zavrnitev."

Prispevali sta pisateljica Associated Press Claudia Torrens in raziskovalka Jennifer Farrar.

Ta članek se je prvotno pojavil v ZDA Danes: Kaj je 'Zombie Debt?' Lastnikom stanovanj grozi izvršba starih hipotek.