35 let je finančni načrtovalec Harold Evensky opazoval, kako se stranke redno umikajo v počitniške hiše, uživajo na mirnih plažah ali gorah in v veselju družinskih srečanj. In preden se je pred tremi leti upokojil, je mislil, da bo temu sledil.
Toda on in njegova žena Deena sta si premislila, ko je prišel čas, in se odločila za samo en dom, blizu Texas Tech University v Lubbocku, kjer sta poučevala finančno načrtovanje. Namesto da bi potopili na stotine tisoč dolarjev v drugo hišo, so prihranili denar za potovanja, najem za nekaj mesecev na leto v Key Westu v Floridi in upokojitvene odpustke, ki bi se lahko pojavile nepričakovano.
"Denar, ki bi ga vložili v hišo, lahko kupi veliko počitnic s petimi zvezdicami," pravi Evensky. Poleg tega ohranja denar za nepričakovana finančna bremena, bodisi velike zdravstvene stroške ali medvedji trg.
Mnogi ljudje kupujejo domove za upokojence in počitniške domove, ne da bi razmišljali o kompromisih ali delali z matematiko. Toda finančni strokovnjaki pravijo, da je to lahko napaka, zlasti po razcvetu cen stanovanj v zadnjih nekaj letih in neštetih stroških lastništva, ki se lahko povečajo.
Prijava na glasilo
Upokojitev
Barron's vam v tedenskem zaključku naših člankov o pripravah na življenje po službi prinese načrtovanje upokojitve in nasvete.
Po podatkih Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov se je v prvih štirih mesecih leta 2021 prodaja počitniških hiš medletno povečala za 57 %. Delež skupnih hiš, kupljenih za počitniško bivanje, je bil 6.7 % v primerjavi s 5 % v letu 2019. Sledili so skoki cen, pri čemer je povprečna cena stanovanj v državi januarja višja za 19.1 % glede na leto prej, glede na indeks cen stanovanj CoreLogic; cene v številnih počitniških destinacijah v toplem vremenu so se lani dvignile za skoraj 30 %.
Medtem ko se ljudje pogosto osredotočajo na ceno drugega doma, je pomembno upoštevati stroške lastništva in naključne stroške. Lastniki imajo lahko dve hipoteki in bodo plačevali zavarovanje, davek na nepremičnine, komunalne storitve in vzdrževanje dveh domov, med drugim, kot so pristojbine za združenje lastnikov stanovanj. Dodatna hipoteka lahko prisili upokojenca, da dvigne toliko denarja od IRA, da se bodo letne dohodnine in premije Medicare zvišale.
Torej, ko ljudje vprašajo finančne načrtovalce, ali si lahko privoščijo drugi dom, svetovalec običajno vodi stroške doma in stroške, povezane z domom, s programsko opremo za načrtovanje, da zagotovi, da dvigi z računov za upokojitev ne bodo ogrozili osebe, da bi jo zmanjkalo. prezgodaj v upokojitvi ali jih prisiliti, da zmanjšajo druge želje.
Smernica za porabo
Brez programske opreme za finančno načrtovanje lahko posamezniki sprejmejo odločitev s preprostim pravilom, ki ga uporablja Charles Farrell, investicijski svetovalec in poslovodni partner Beacon Pointe Advisors v Denverju. Farrell ljudem, ki so se upokojili ali so blizu upokojitve, pove, naj za nakup počitniške hiše uporabijo največ 10–15 % svojih sredstev, ki jih je mogoče vložiti.
Domneva se, da bi brez drugega doma oseba lahko vsako leto udobno pokrila svoj življenjski slog z uporabo socialne varnosti in letnih dvigov iz svojega portfelja po varni stopnji črpanja, kot je "pravilo 4 %.". hipoteka, zavarovanje in vzdrževanje drugega doma morda nimajo manevrskega prostora za ohranjanje dvigov na ali pod 4 % in bi lahko spodkopali njihovo upokojitev z dvigom preveč denarja, če bi se trgi poslabšali.
"Živeti od donosnosti portfelja je lahko tvegano," pravi Farrell. "Nočeš pretiravati in se vleči čez glavo."
Če torej ima oseba 3 milijone dolarjev pokojninskih prihrankov, bi lahko po Farrellovem pravilu kupila dom za 300,000 dolarjev, pravi Farrell. In če bi imela oseba 1 milijon dolarjev, bi si lahko privoščila dom za 100,000 dolarjev, vendar bi prevzela resno tveganje, če bi ga dvignila na 150,000 dolarjev.
Nekateri ljudje si rečejo, da lahko prodajo stanovanje ali vzamejo najemnike, če trg pade, pravi Farrell, "vendar običajno, če borza preide v medvedji trg, padejo tudi vrednosti stanovanj in oseba morda ne bo mogla prodati svojega domov.”
Na primer, v finančni krizi leta 2008 so stanovanja na nacionalni ravni padla za približno 30 %, počitniške hiše pa so bile močno prizadete. Srednji dom na enem izmed najbolj vročih počitniških trgov v državi takrat in zdaj, Cape Coral-Fort Myers, Florida, se je v letu 115,127 znižal na 2012 $ s 236,650 $ v letu 2006, preden se je po CoreLogic povzpel na 276,520 $ v letu 2021.
Zahtevno in drago
Tudi upravljanje najema ni enostavno ali poceni: obstajajo dodatni stroški zavarovanja, davki, ki so povezani s podjetjem, in popravila. Družbe za upravljanje lahko prevzamejo 20-35% prihodka. Lastniki se bodo morda morali odpovedati najboljšim časom najema zaradi lastnih počitniških načrtov.
Kot finančni načrtovalec in sorazvijalec programske opreme IncomeConductor za izračun dohodka pri upokojitvi je Phil Lubinski iz Denverja pogosto videl, da so najemodajalci šokirani zaradi težav pri najemanju in stroškov, ki jih imajo. En najemodajalec, ki ga pozna, je porabil 35,000 dolarjev za čiščenje škode v laboratoriju za metamfetamin, ki ga je upravljal najemnik, in videl je drugega, ki ni mogel najti najemnikov za stanovanje, potem ko je razkril, da se je tam zgodil umor.
»Oddajanje počitniške hiše je na papirju videti bolje, kot se pogosto izkaže,« pravi Lubinski, ki je svetoval ljudem, ki kupujejo najemniško nepremičnino, sam pa nikoli ni vlagal v najemnino. "Preveč težav je."
pišite na [e-pošta zaščitena]