Nepremičninskemu trgu v Združenem kraljestvu grozi velik upad zaradi strahu pred recesijo

LONDON – Nepremičninski trg v Združenem kraljestvu je morda na robu velikega upada, pri čemer nekateri opazovalci trga opozarjajo na padec cen do 30 %, saj podatki kažejo na največji upad povpraševanja po svetovni finančni krizi.

Število novih kupcev stanovanj je oktobra padlo na najnižjo raven od finančne zloma leta 2008, pri čemer je izključeno obdobje med prvim zaprtjem zaradi Covid-19, zadnjim Poročilo nadzornikov stanovanj RICS pokazala prejšnji teden.

Medtem MSCI UK Quarterly Property Index, ki spremlja maloprodajne, pisarniške, industrijske in stanovanjske nepremičnine, v treh mesecih do septembra upadel za 4.3 %, kar je najslabša uspešnost sektorja po letu 2009.

Upočasnitev trga pomeni odlog od dveletne norije nakupov stanovanj, ki jo je povzročila pandemija, z nepremičninskimi transakcijami v septembru zmanjšal za 32 % letno od vrhunca leta 2021.

A ko se doba poceni denarja konča, se Bank of England podvoji povišanje obrestnih mer za zniževanje inflacije za boj proti kaotični mini proračun, ekonomisti pravijo, da bi lahko bil upad hujši, kot so sprva mislili.

"Čeprav je popravek cen stanovanj na splošno pričakovan kot del sedanje recesije, se zdi, da se odvija hitreje, kot je bilo pričakovano," je o trgu Združenega kraljestva v četrtek zapisal Kallum Pickering, višji ekonomist pri Berenbergu.

Investicijska banka zdaj ocenjuje, da bodo cene nepremičnin v Združenem kraljestvu padle za približno 10 % do drugega četrtletja leta 2023. Toda nekateri posojilodajalci so manj optimistični.

Nationwide, eden največjih ponudnikov hipotekarnih posojil v Združenem kraljestvu, je dejal ta mesec da bi se lahko cene stanovanj v najslabšem možnem scenariju zrušile za do 30 %. Medtem najbolj mračne ocene bank Lloyds in Barclays za leto 2023 kažejo na upade od skoraj 18 % do več kot 22 %.

Dejansko so cene ponekod že začele padati, poroča spletno mesto za iskanje nepremičnin Rightmove, ki je v ponedeljek sporočilo, da so prodajalci oktobra znižal cene za 1.1 %, s čimer se je povprečna cena na novo danega doma dvignila na 366,999 funtov (431,000 dolarjev).

Združeno kraljestvo ni edino. Naraščajoče obrestne mere, naraščajoča inflacija in gospodarski šok zaradi ruske vojne v Ukrajini so močno obremenjevali svetovni stanovanjski trg.

Nedavna analiza Oxford Economics je pokazala, da se zdi, da bodo cene nepremičnin padle devet od 18 razvitih gospodarstev, z Avstralijo, Kanado, Nizozemsko in Novo Zelandijo med trgi, ki so najbolj izpostavljeni padcem do 15 %-20 %.

"To so najbolj zaskrbljujoči obeti na stanovanjskem trgu od leta 2007 do 2008, pri čemer se trgi gibljejo med možnostjo skromnega in veliko strmejšega padca," je prejšnji mesec zapisal Adam Slater, vodilni ekonomist pri Oxford Economics.

Toda zaradi edinstvenega gospodarskega okolja je Združeno kraljestvo izpostavljeno večjemu tveganju zamud pri hipotekarnih posojilih, poroča Goldman Sachs. Dejavniki v igri so vse slabša gospodarska slika Velike Britanije, občutljivost neplačil na upade in krajše trajanje hipotek v Združenem kraljestvu glede na evrsko območje in ZDA.

"Če pogledamo po državah, vidimo razmeroma večje tveganje pomembnega dviga stopenj zamud pri hipotekarnih posojilih v Združenem kraljestvu," je prejšnji teden v poročilu zapisala Yulia Zhestkova, ekonomistka pri banki.

Medtem naraščajoča tveganja za brezposelnost – zgodovinski barometer stopenj prestopništva – povečujejo pritisk na Združeno kraljestvo, za katero Goldman Sachs pravi, da je »že v recesiji«.

O Britansko gospodarstvo se je skrčilo za 0.2 % v tretjem četrtletju 2022, so pokazali najnovejši podatki o BDP v petek. Nadaljnje zaporedno četrtletje padca v treh mesecih do decembra bi pomenilo, da je Združeno kraljestvo v tehnični recesiji.

Bank of England je v začetku tega meseca opozorila, da se Združeno kraljestvo zdaj sooča s svojimi najdaljša recesija od začetka beleženja pred stoletjem, pri čemer naj bi recesija trajala še dolgo v leto 2024.

Centralna banka je obete opisala kot "zelo zahtevne" in je dejala, da se bo brezposelnost med dveletnim padcem verjetno podvojila na 6.5 ​​%, kar bo prizadelo približno 500,000 delovnih mest.

Tak skok brezposelnosti bi lahko "precej" povečal tveganja za stanovanjski trg, saj bi potencialno povzročil val prisilnih prodaj in zasegov, je v svojem poročilu opozoril Oxford Economics. Glede na analizo Goldman Sachsa se za vsako odstotno točko povečanja stopnje brezposelnosti v Združenem kraljestvu hipotekarna zamuda po enem letu običajno poveča za več kot 20 bazičnih točk.

"Če bi se brezposelnost močno povečala, bi se nevarnosti za stanovanjske trge znatno povečale," je dejal Slater.

Kljub temu bo velik del obetov odvisen od prihodnje fiskalne izjave vlade v četrtek, ko naj bi finančni minister Jeremy Hunt razkril 60 milijard funtov (69 milijard dolarjev) zvišanj davkov in zmanjšanja porabe, ki naj bi močno vplivalo na rast.

Nekateri strategi so rekli, da bi Hunt lahko odložiti velik del prihrankov do naslednjih volitev – najpozneje januarja 2025 – v želji po zaščiti gospodarstva med vrhuncem recesije. Vendar je Hunt odkrito opozoril na prihodnje odločitve, ki bodo "orosile oči".

Bank of England pa je vztrajala, da bo še naprej zviševala obrestne mere, čeprav do potencialno nižjega vrha.

Kljub temu, da se na stanovanjskem trgu v kratkem pričakuje malo popuščanja, ekonomisti pravijo, da so tveganja šoka, ki odmeva na širšem finančnem trgu, minimalna.

Večja regulacija in ustrezna kapitalizacija bančnega sektorja po finančni krizi sta omejili izpostavljenost tveganim hipotekam. Medtem večina stanovanjskega dolga pripada gospodinjstvom z razumnimi varčevalnimi rezervami, je dejal Pickering iz Berenberga.

"Vidimo omejeno tveganje, da se bo popravek na stanovanjskem trgu spremenil v novo finančno krizo," je dodal.