Še dva »čevlja za odlaganje« na nepremičninskem trgu do ...

Trenutna realnost — in možne posledice — tega, kako se bo trg poslovnih nepremičnin lahko odvijal v prihodnjih mesecih

Nedavno sem izvedel izvor izraza "čakati, da drugi čevelj pade." V poznem devetnajstem stoletju so stanovalci v stanovanjih v New Yorku slišali hrup sosedov, ki so živeli nad njimi. En pogost zvok je bilo sezuvanje čevljev; ko ste zaslišali pridušen udarec čevlja ob tla, ste pričakovali, da bo drugi čevelj kmalu zatem padel.

Prvi čevelj na ameriškem stanovanjskem in poslovnem nepremičninskem trgu je bilo celotno leto 2022: dosledno zvišanje obrestnih mer, znatno zmanjšanje obsega prodaje in hladen prepih cen nepremičnin. Trije od šestih največjih novih gradbenikov stanovanj v državi so nedavno poročali o neto novih naročilih za jesen 2022 s 15-odstotnim upadom (LennarLEN
), 38 % (DR Horton) in 80 % (KB HomeKBH
). Decembra 2022 je ameriško ministrstvo za trgovino poročalo o padcu prodaje novih enodružinskih hiš 27% od decembra 2021.

Razmere za komercialna nepremičninska podjetja, zlasti na trgu pisarn, ostajajo slabe. Po zadnjih študijah do 71% pisarniškega prostora bi lahko podpiral "štirikratno njihovo trenutno uporabo." Takšni statistični podatki postavljajo nacionalno statistiko o prostih pisarniških mestih pod resen vprašaj.

Bodimo iskreni; 2022 ni bilo lepo. Vendar pa strokovnjaki še vedno niso prepričani, kako se lahko oblikuje leto 2023. Koliko čevljev je treba še spustiti, preden lahko rečemo pregovornemu "vse jasno" na področju stanovanj in poslovnih nepremičnin? Odgovor je dva in možen tretji (za vse tiste pikove igralce):

1. Revizije
2. Občinski davki
3. (Možna) prisilna prodaja

Prvi čevelj, ki se spusti: revizije

Večina nepremičninskih podjetij zasebnega kapitala ima konec leta decembra in mora svojim bankam in vlagateljem predložiti revidirane finančne izkaze do konca marca ali aprila. Ker je bil december 2021 dobesedno najnižja obrestna mera v zgodovini, medtem ko so najemnine rasle zelo hitro (tj. inflacija), je bila vrednost nepremičnin skoraj brez gravitacije. Hitro naprej do konca leta 2022 in razmere so bile zelo drugačne, vendar številni vlagatelji v nepremičnine niso proaktivno ponovno ocenili vrednosti svojih nepremičninskih deležev zaradi dramatično višjih obrestnih mer.

Zakaj nekateri vlagatelji v nepremičnine niso ponovno ocenili njihove vrednosti? Po eni strani so najemnine in s tem dobički verjetno še rasli leta 2022 v primerjavi z letom 2021. Na prvi pogled lastniki nepremičnin radi verjamejo, da če ustvarjajo več donosnosti, ustvarjajo več vrednosti, kar je res. Toda pri nepremičninah vrednotenje zahteva, da svoj dobiček pomnožite s faktorjem vrednotenja, da dobite končni odgovor (samo da bodo stvari nekoliko bolj zmedene). Svoj dobiček delite z odstotkom – imenovanim stopnja kapitalizacije – da dobite trenutno vrednost vaše nepremičnine. Zgornje obrestne mere običajno sledijo obrestnim meram. Ko obrestne mere naraščajo, se dvigajo zgornje meje. Ko se mejne stopnje dvignejo, vrednost nepremičnin pade.

Če je torej lastnik nepremičnine leta 2022 ustvaril več dobička kot leta 2021 s svojimi nepremičninami, bo verjetno še vedno imel nižje vrednosti kot pred letom dni, ker so se obrestne mere dvignile za skoraj 5 odstotnih točk.

In revizijska sezona je trenutek resnice. Zaradi občutno manjšega števila transakcij – kar pomeni manj kompenzacije za cenilce, ki cenijo poslovne nepremičnine – bodo morali vlagatelji v nepremičnine braniti svoje vrednosti prvič po skoku obrestne mere. Vse to »prevrednotenje« se dogaja prav zdaj in bo trajalo naslednjih 60 do 90 dni. Verjetnost, da bi bila vrednost višja od lanske, je relativno majhna.

Zakaj je vse to pomembno? Če je največje razmerje med posojilom in vrednostjo vlagatelja pri posojilodajalcu 80 %, vam bo banka posodila le 80 % — tudi če vrednost vaše nepremičnine pade. Kaj se zgodi, če vlagatelj banki dolguje več, kot vam je pripravljen posoditi? Odplačati morate celotno posojilo ali dati banki več gotovine (ali drugega premoženja) kot zavarovanje. Med pandemijo so banke vseeno hitro naredile spremembe in pokrile vlagatelje, danes pa so stvari zelo drugačne.

Trenutni pogoji na finančnem trgu so dramatično zaostreni. Lastniki, ki so bili v zadnjih letih morda varni, bodo zdaj lahko prisiljeni najti druge možnosti financiranja. Ali pa postanite prisilni prodajalci.

Obstajajo vlagatelji, ki so bili bistri in proaktivno pošteni ob naraščajočih obrestnih merah (čeprav so prihodki od njihovih nepremičnin še vedno rasli), vendar so mnogi ohranili svoje vrednosti enake kot leta 2021. Nekateri so jih celo dvignili.

Tisti, ki so sčasoma zavračali vrednotenje, bodo morda prisiljeni priznati dejstvo, da so obrestne mere narasle. Tudi če so uspešni, jih lahko banke prisilijo, da odgovorijo na vprašanje: Ali vaša posojila izpolnjujejo test vrednosti?

Drugi čevelj, ki ga morate odložiti: znižani davčni seznami

Če ste mesto, okrožje ali šolsko okrožje, ki pobira davke na nepremičnine, vaš dohodek temelji na dveh stvareh: 1. Millage stopnjah (davčne stopnje) in 2. Vrednosti nepremičnin, ki jih obdavčujete.

Vedno obstaja razlika med tem, koliko cenilec pravi, da je nepremičnina vredna, in kakšno je obdavčljiva vrednost. V naslednjih nekaj mesecih in četrtletjih se bodo na sodiščih verjetno zgodila zelo pomembna znižanja vrednosti nepremičnin. Medtem ko revizorji in lastniki nepremičnin razmišljajo o tem, kako visoke so lahko vrednosti za revidirane finančne podatke, se ti isti lastniki nepremičnin nagibajo k boju na sodiščih, da bi od občin dobili najnižjo možno vrednost odmere davka.

Kaj torej to pomeni? Če bodo višje obrestne mere povzročile nižje vrednosti skozi revizijsko sezono, se bodo vlagatelji v nepremičnine, ki imajo v lasti te nepremičnine, naslednjič odpravili na sodišča, da bi znižali znesek davkov, ki jih plačujejo občinam.

Zmanjšanje vrednosti nepremičnin in povečanje stopnje prostih delovnih mest pomeni nižje davčne prihodke za mesta. Ker imajo mesta zelo pomembno vlogo pri zagotavljanju različnih oblik financiranja za doseganje nepremičninskih poslov čez ciljno črto, je problematično predvideti znatna znižanja davčnih prihodkov v krajih, kjer so izboljšave infrastrukture ključnega pomena za napredek pri razvoju nepremičnin.

Preprosto povedano, nižji davčni prihodki pomenijo manj priložnosti za razvijalce.

Ta poseben čevelj bo zelo regionalen. Občine imajo različne finančne sposobnosti. Tistim z manjšim trgom pisarn, na primer, bo verjetno šlo bolje. Zaskrbljenost glede seznama davkov bi lahko ublažila tudi zvišanje davčnih stopenj, ki bi lahko začasno odpravilo luknjo v prejemkih, a na koncu naredi vsako mesto dolgoročno manj privlačno za vlagatelje.

(Možni) tretji čevelj, ki ga je treba odložiti: prisilni prodajalci

Naj pojasnim eno stvar: ne napovedujem prisilnega trga prodajalcev. Lahko se zgodi; morda ne bo.

Toda medtem ko gledamo, kako padata prva dva čevlja, moramo vsi imeti odprta ušesa, da slišimo, ali bo tretji čevelj padel za stanovanjske in poslovne nepremičninske trge. Povsem možno je, da kombinacija teh prvih dveh dejavnikov – revidiranih vrednotenj in zmanjšanih davčnih prihodkov – povzroči, da vlagatelji postanejo prisilni prodajalci.

Vprašanja, ki si jih moramo zdaj zastaviti, so: "Kdaj bomo izvedeli?" in "Kako dolgo bo trajalo?" Kratek odgovor je, da bomo verjetno vedeli do poletja. Pomlad je odličen čas, da vidite moč potrošniškega trga, saj je spomladanska sezona prodaje, ko večina potrošnikov kupi nove domove (pravočasno) za naslednje šolsko leto. Zdi se, da so zgodnji čajni listi v spomladanski prodajni sezoni v redu, vendar bi se to lahko hitro spremenilo, če bi obrestne mere iz nekega razloga poskočile.

Prav tako bo minilo poletje, preden bodo banke sposobne razvozlati rešitve za tiste, ki ne izpolnjujejo LTV testov svojih posojil.

Če zaradi nižjih vrednotenj nepremičnin ne bo prišlo do prisilne prodaje, verjamem, da se bomo na stanovanjskem trgu približali čistemu. Večina ciklov padcev stanovanj je veliko daljših od enega leta, vendar je pri poslovnih nepremičninah vse bolj nestanovitno, kot je bilo včasih. Vrhovi so višji, hitrost padcev je hitrejša in verjamem, da ko bodo vlagatelji čutili, da so tečaji stabilni in je tveganje prisilne prodaje nevtralizirano, bo resnično povpraševanje po nepremičninah.