Čas za odpravo coniranja? Nova knjiga je primerna

V mnogih mestih v ZDA je stanovanje predrago. Cene stanovanj v obalnih mestih, kot sta New York in San Francisco, so znane kot nezaslišane, a tudi v mestih v notranjosti, kot sta Nashville in Denver, cene hitro rastejo. Raziskovanje oddaj da coniranje močno prispeva k visokim stanovanjskim stroškom v Ameriki, in v novi knjigi, Poljubne vrstice: Kako je coniranje zlomilo ameriško mesto in kako to popraviti, nekdanji načrtovalec mesta New York M. Nolan Gray prepričljivo trdi, da bi morala mesta odpraviti koreninsko razdeljevanje na območja.

Preden razpravljamo o težavah z določanjem območij, Gray (popolno razkritje: Gray je prijatelj in včasih soavtor) bralcu pove, kaj coniranje je in kaj ni. Coniranje ločuje rabe zemljišč v tri široke kategorije – stanovanjske, komercialne in industrijske – ter številne podkategorije in ureja gostoto. Zoniranje ne vključuje gradbenih predpisov, ohranjanja zgodovine, odlokov o delitvi, pregleda načrtovanja, okoljskih predpisov ali celovitega načrtovanja. Vse to so orodja, ki jih lokalne oblasti uporabljajo za oblikovanje grajenega okolja, vendar niso coniranje.

Vnaprej jasno definiranje coniranja je pomembno, saj se ideja o odpravi coniranja morda zdi radikalna, če ljudje mislijo, da je to edini način, da lahko lokalni uradniki ublažijo nadloge mestnega življenja. Toda kot pojasnjuje Gray, čeprav ima coniranje velik vpliv na obliko mesta, le malo prispeva k temu, da bi bilo bolj primerno za življenje.

Knjiga je razdeljena na tri dele. Prvi del pojasnjuje, kaj je coniranje in zakaj je bilo vzpostavljeno. Drugi del predstavlja štiri kritike coniranja: povečuje stanovanjske stroške, zmanjšuje gospodarsko rast, spodbuja ekonomsko in rasno segregacijo ter zahteva širjenje. Tretji del obravnava trenutna prizadevanja za reformo coniranja in zgodnje uspehe; zavzema se za odpravo coniranja; in razmišlja, kako bi lahko izgledalo načrtovanje mest v svetu brez coniranja.

Kratka zgodovina coniranja

Gray nas opominja, da je coniranje razmeroma novo. Prvi conski kodeks je bil ustanovljen v New Yorku leta 1916, pred komaj 100 leti. Vendar so mesta obstajala že tisočletja, uradniki in prebivalci teh mest pred conami pa so se morali spopadati z vsemi nadlogami, ki pestijo sodobno mestno življenje – hrup, onesnaženje, odlaganje odpadkov, zastoji – brez coniranja. Ali je coniranje lokalnim uradnikom ponudilo nov, učinkovitejši način za izboljšanje mestnega življenja? Pravzaprav ne, pravi Gray.

Medtem ko so težave mestnega življenja bile in so preveč resnične, Gray pojasnjuje, da se je coniranje hitro premaknilo iz orodja za reševanje tradicionalnih nadlog v nekaj bolj nečednega – način za izključitev ljudi iz določenih ras, dohodkovnih razredov in poklicev iz zaželenih območij.

Kot primer Gray navaja odlok o coniranju Berkeleyja v Kaliforniji, ki je bil sprejet kmalu za New York Cityjem. Vseboval je prvo enodružinsko consko okrožje v državi. Navidezno zaradi zaščite značaja soseske in omejevanja zastojev – pogosti refreni zagovornikov sodobnega coniranja – je prepovedal cenovno dostopnejše stanovanjske možnosti, kot so stanovanja in najemniška stanovanja.

Prav tako je podjetjem, kot so kitajske pralnice, prepovedala delovanje v stanovanjskih soseskah. Čeprav ni bil navedeni cilj, je to pravilo priročno držalo kitajske priseljence stran od uspešnejših domačinov, saj je takrat večina ljudi živela blizu svoje službe, da so lahko hodili v službo.

Ti dve ideji – dajanje prednosti samostojnim enodružinskim hišam in prepoved večini podjetij v stanovanjskih soseskah – sta postali stebri sodobnih odlokov o coniranju, ki še naprej spodbujajo dohodkovno in rasno segregacijo.

Grayev opis vloge zvezne vlade pri spodbujanju lokalnega coniranja je še posebej pronicljiv. Leta 1923 je imelo ureditvene uredbe le 218 občin. Do leta 1936 je več kot 1,000 lokalnih oblasti sprejelo coniranje. Zvezni uradniki, kot je takratni minister za trgovino Herbert Hoover, so pomagali spodbuditi to hitro širitev coniranja, ker so želeli družbo razširjenega lastništva stanovanj, ki bi obnovila »nacionalni značaj« in podprla gradbeno industrijo.

Da bi dosegel svoje cilje, je Hoover sestavil svetovalni odbor za načrtovanje mest in coniranje. Sestavljalo ga je več zvezdnikov sodobnega načrtovalskega gibanja, vključno z uglednim krajinskim arhitektom Frederickom Lawom Olmsteadom mlajšim. Odbor je pripravil osnutek Zakona o omogočanju standardnega coniranja (SZEA), ki je bil vzorčna zakonodaja, ki so jo države lahko sprejele in je občinam dajala pooblastila za ustvarjanje lokalnih odlokov o coniranju. SZEA sta močno promovirala Hoover in odbor in do leta 1930 je 35 od takratnih 48 zveznih držav uvedlo zakonodajo, pogosto po vzoru SZEA, ki je lokalnim oblastem omogočala izvajanje coniranja. Kasneje je zvezna vlada dodatno spodbujala coniranje tako, da je določila conske odloke kot pogoj za pomoč Zvezne stanovanjske uprave ter druge zvezne subvencije in posojila.

Visoki stroški coniranja

Drugi del knjige pojasnjuje štiri težave, ki jih povzroča coniranje. Prvič, coniranje poveča stanovanjske stroške. Kot pojasnjuje Gray, pravila o coniranju, ki omejujejo gostoto stanovanj, kot so najmanjše velikosti parcel, omejitve večstanovanjskih stanovanj, omejitve višine in minimalne zahteve glede parkiranja, vse zmanjšati ponudbo stanovanj. Ko ponudba stanovanj ne more slediti povpraševanju, cene rastejo. Na kratko, to se dogaja v vsaki dragi soseski v vsakem dragem mestu v državi.

Drugi strošek, o katerem razpravlja Gray, je negativen vpliv coniranja na nacionalno gospodarska rast. Ko se ljudje ne morejo preseliti v mesta z več zaposlitvenimi možnostmi in višjimi plačami, trpi celotna država. Izgubljamo blago in storitve, ki bi jih ljudje proizvedli, če bi si lahko privoščili selitev, in s tem, ko ljudi ujamemo v kraje z nižjimi plačami in manj priložnostmi, neizogibno na koncu porabimo več denarja za programe socialne varnosti.

Nato Gray opisuje, kako coniranje spodbuja segregacijo. Zgodnji kodeksi določanja območij so vsebovali eksplicitno rasni jezik, a potem ko so sodišča odločila, da je tak jezik nezakonit, so bile eksplicitne rasne omejitve nadomeščene z drugimi omejitvami, ki so večinoma dosegle enak rezultat. Pravila coniranja, ki omejujejo ali prepovedujejo gradnjo cenejših stanovanj, dupleksov ali trojčkov in namesto tega zahtevajo, da ljudje kupujejo enodružinske hiše na velikih parcelah, ljudem z nižjimi dohodki preprečujejo nakup stanovanj v številnih soseskah. Ker so imeli temnopolti, Hispaniki in druge manjšinske skupine – in še vedno imajo – v povprečju nižje dohodke kot belci, so ta pravila povzročila razširjeno rasno in dohodkovno segregacijo, ki obstaja še danes.

Nazadnje, coniranje spodbuja širjenje, ki škoduje okolju. Grey o tem pripoveduje zgodbo iz svojih dni načrtovanja. Razvijalec je predlagal projekt, s katerim bi staro bolnišnično stavbo spremenili v stanovanjsko stavbo z medicinskimi ordinacijami v prvem nadstropju in približno 140 dohodkovno omejenimi enotami skupaj z 220 enotami po tržni ceni. Lokacija je bila blizu tranzita, zato je lahko veliko ljudi živelo v stavbi, ne da bi potrebovali avto. Kot piše Gray: "Z vidika načrtovanja je bilo to zabijanje." Kljub temu so nekateri domačini izkoristili postopek preoblikovanja, da so odločno nasprotovali projektu, saj so trdili, da bo nov razvoj škodoval okolju.

Ideja, da je rast slaba za okolje, je pogosta med nasprotniki večjega razvoja, a kot pojasnjuje Gray, je gostejši razvoj boljši za okolje. Ljudem olajša hojo ali kolesarjenje do določenih krajev, kar zmanjša potrebo po avtomobilu in s tem povezane emisije. Apartmaji in dupleksi prav tako potrebujejo manj energije za ogrevanje in hlajenje kot samostojne enodružinske hiše, saj so enote običajno manjše in imajo manj sten, izpostavljenih navzven. Nenazadnje zgoščena pozidava zmanjšuje potrebo po novogradnji na obrobju mest, kar pomeni več gozdov, parkov in odprtih površin.

Kako odpraviti coniranje

Po razlagi znatnih stroškov coniranja se Gray vrne k svojemu glavnemu argumentu – potrebi po odpravi coniranja. Da bi pokazal, da odprava coniranja ne bo vodila v katastrofo, se Gray obrne na Houston, edino veliko mesto v Ameriki, ki nima tradicionalnega coniranja.

Kot pojasnjuje Gray, raba zemljišč v Houstonu v veliki meri sledi vzorcu, ki ga vidimo v drugih mestih – podjetja so na glavnih cestah, hiše so v mirnejših stanovanjskih soseskah, stanovanja so pogosto v mešanih soseskah, težka industrijska uporaba pa je daleč od stanovanjskih območij. To je zato, ker cenovni sistem naravno dodeljuje redka zemljišča v Houstonu, opravlja delo oddelkov za načrtovanje drugih mest, vendar brez neželenih stranskih učinkov. Posledično je Houston prav tako primeren za bivanje kot mesta v območjih, a cenejši, saj lahko ponudba stanovanj dohaja povpraševanje brez omejitev glede območij.

Gray predlaga dva koraka, ki jih lahko druga mesta naredijo, da bodo bolj podobna Houstonu. Prvič, občine bi morale zahtevati, da prostorske odloke redno potrjuje velika večina na referendumu v volilnem letu. Prebivalci Houstona so trikrat glasovali o coniranju – leta 1948, 1962 in 1993 – in vsakič so ga zavrnili. Če bi druga mesta dovolila prebivalcem, da glasujejo o coniranju, bomo morda videli enakovredne rezultate drugje.

Lastniki stanovanj, ki jih skrbi vrednost nepremičnine, in lokalni uradniki, ki potrebujejo njihove glasove, morda sami neradi izvajajo zahteve glede glasovanja, toda ker državne vlade končno nadzorujejo, kaj lahko lokalne oblasti počnejo, lahko državni zakon, ki zahteva redne referendume o conah, ustrezno prisili njihove roka. V vsej knjigi Gray podpira državno prednost pred lokalnimi pravili coniranja za premagovanje lokalnega NIMBYizma in pravilo državnega referenduma je primer tega.

Drugi korak je ustvariti postopek, ki najbolj nepopustljivim zagovornikom coniranja omogoča izvajanje pravil, podobnih coniranju, v njihovi neposredni soseščini. Houston naredil to, kar območjem omogoča, da se odločijo za strožja pravila na podlagi glasovanja lastnikov prizadetih nepremičnin. Ustvarjanje možnosti za večji nadzor soseske lahko pomiri prebivalce, ki so naklonjeni coniranju, hkrati pa jim prepreči, da bi vsiljevali svoje želje celotnemu mestu.

Življenje po coniranju

Torej, kako izgleda načrtovanje mesta brez coniranja? Grey ponuja nekaj idej.

Neobremenjeni z uveljavljanjem coniranja, bi se morali načrtovalci osredotočiti na ublažitev dejanskih zunanjih učinkov. Hrup, onesnaženost in zastoji so resnični problemi v mestih, vendar coniranje ni edini ali najboljši način za njihovo reševanje. Določanje standardov za različne zunanje učinke, npr. pravila glede hrupa, ne zahteva tradicionalnega določanja območij. Načrtovalci in policija lahko uveljavijo standarde, medtem ko lahko odškodninsko pravo in mediacijske službe po potrebi razsojajo spore med sosedi. Poleg uveljavljanja kodeksa Gray predlaga, da bi morali načrtovalci sodelovati pri postopku mediacije.

Odprava coniranja bo načrtovalcem dala tudi več časa za delo pri dejanskem načrtovanju mesta – za načrtovanje uličnih mrež, zagotavljanje prostora za parke in določanje, kje naj bodo postavljene šole in drugi javni objekti, da se bodo prilagodili prihodnji rasti. Da bi zagotovili, da njihovo načrtovanje deluje, Gray predlaga, da bi morali načrtovalci zbrati in analizirati več podatkov, kot so čas vožnje na delo, kakovost zraka in cene stanovanj. Ali lahko ljudje pridejo v službo v razumnem času? Ali si ljudje lahko privoščijo selitev v mesto? Ta vprašanja bi morala načrtovalcu vzeti čas, ne pa, ali ima lahko stanovanjska stavba dve ali tri nadstropja ali ali je pralnica odobrena uporaba komercialnega prostora.

zaključek

Na splošno je Grayeva knjiga odličen dodatek k literaturi o stanovanjskih predpisih in predpisih o rabi zemljišč. Jasno diagnosticira težave, ki jih povzroča coniranje, in ponuja razumne rešitve za izboljšanje načina, kako ameriška mesta uporabljajo zemljo. Njegove izkušnje načrtovalca krepijo njegove kritike in priporočila. Čeprav se nisem strinjal z vsem – njegovi predlogi za ohranitev cenovne dostopnosti stanovanj na gentrifikacijskih območjih za moj okus vključujejo preveč vmešavanja vlade – je glavni argument knjige prepričljiv: namesto da bi izboljšali mesta, uveljavljeni prebivalci v veliki meri uporabljajo coniranje, da bi izključili prišleke. Grey ima prav, coniranje bi morali odpraviti. Upajmo, da se bo ta ideja uveljavila v mestih po vsej državi.