Ta 9.9-odstotni plačnik je najbolj spregledana dividendna trgovina leta 2022

Večina ljudi tega ne ve, a nepremičnine so dolgoročno poraščale delnice in pripravljene so na zmago spet v 2023.

In mi, vlagatelji v dividende, smo dobro pripravljeni za unovčenje, zahvaljujoč skladu, ki je dosegel neverjeten 9.9-odstotni donos, ki je popolna igraj tukaj. Čez sekundo bom spustil ime in oznako.

Prvič, prav ste prebrali: nepremičnine ne na dolgi rok prekašajo delnice – in to za veliko količino! V tej primerjavi med SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), indeksni sklad za javne nepremičninske investicijske sklade (REIT) in S&P 500 v zadnjih 20 letih.

Upoštevajte, da je to obdobje vključevalo zlom COVID-19 in kriza drugorazrednih hipotekarnih posojil, ki je seveda uničila stanovanja. Brez težav. REITs – družbe, ki kotirajo na borzi in imajo v lasti vse, od skladišč do stanovanjskih zgradb – so skočile nazaj na površje!

Ključ do privlačnosti REIT-ov je, da gre za »prehodne« naložbe: od najemnikov pobirajo čeke za najemnino, odštejejo dovolj, da ostanejo luči prižgane in zgradbe čiste, nato pa preostanek predajo nam kot dividende. Rezultat je večji tok dohodka, kot ga prinašajo običajne delnice: tipičen donos REIT znaša 3.2 %, kar podvoji bednih 500 % S&P 1.5.

Toda čeprav je RWR zdrobil delnice, jih imamo mi ne želim iti po poti pasivnega ETF. Prvič, 3.2-odstotni izkoristek RWR ni niti približno dovolj velik, da bi nam razigralo srce. In drugič, pri REIT-ih (kot pri skoraj vsem v današnjem času) je imeti pametnega, odzivnega upravitelja ključnega pomena.

Dokaz je v donosnosti RWR v zadnjih treh nestanovitnih letih v primerjavi z donosom zaprti sklad (CEF) danes se bomo pogovarjali o CBRE Global Real Estate Income Fund (IGR). IGR odvrže tisto ogromno 9.9-odstotno izplačilo, ki sem ga omenil pred sekundo (in izplačuje vam mesečno, nič manj)!

Glavni razlog za to je pri IGR-jevih strokovnih upraviteljih portfelja, ki so spretno krmarili po lokalnih trgih, ki jih najbolje poznajo. To je ključnega pomena pri nepremičninah, za katere vsi vemo, da so v resnici samo skupek majhnih trgov, ki se v danem trenutku vsi obnašajo drugače.

In ko gre za nepremičnine, družbi za upravljanje sklada CBRE ne manjka znanja: poleg IGR in skladov zasebnih vlagateljev upravlja nepremičnine, posreduje in v nepremičnine vlaga svoj denar. Podjetje se ponaša z 80,000 zaposlenimi v več kot 100 državah, kar mu daje globalno perspektivo in odnose v tujini, ki jim ni kos noben ETF, ki ga vodijo algoritmi.

CBRE je to znanje izkoristil za pametno usmeritev portfelja IGR v ZDA (68 %), kar je preudarna poteza, saj ameriško gospodarstvo še naprej zdravo raste, pri čemer je videti, da inflacija začenja naraščati, potrošniška poraba (da ne omenjamo zaposlovanja) ) se lepo drži.

Toda pri nakupu dobro upravljanega nepremičninskega sklada ne gre le za pridobitev vodstvene raziskovalne moči in dostopa do informacij – gre tudi za diverzifikacijo, ki je pri nepremičninah še posebej ključna.

IGR, na primer, vlaga v več kot 80 REIT-ov, ki imajo v lasti na stotine in včasih na tisoče nepremičnin. In tako kot mnogi drugi skladi REIT, ki počnejo enako, ne opazi, ko en najemnik neha plačevati najemnino, ker jih je na tisoče drugih.

Trenutno, na primer, največji deleži IGR vključujejo REIT-e, ki imajo v lasti široko paleto nepremičnin. Crown Castle International (CCI), ima na primer v lasti več kot 40,000 celičnih stolpov po vsem svetu in 115,000 "malih celic", ki povečujejo zmogljivost lokalnega omrežja v večjih mestih; Prologis
PLD
(PLD) ima v lasti 4,732 skladišč po vsem svetu; in stanovanjski REIT Invitation Homes (INVH), oddaja več kot 85,000 enodružinskih hiš.

Tako imamo že na tono diverzifikacije tukaj, in to samo iz treh holdingov IGR!

Še en pogosto spregledan razlog za razmišljanje o sredstvih REIT je ta, da imajo tako ti skladi kot REIT sami dostop do cenejšega finančnega vzvoda kot vi in ​​jaz. Trenutno so na primer skokovite hipotekarne obrestne mere velika težava za posamezne vlagatelje, ki imajo v lasti nepremičnine za najem – vendar ne torej za REIT:

Hipotekarna plačila gredo skozi streho

Z obrestnimi merami, ki so v začetku tega leta dosegle 5 % in ostale na tej ravni, so stanovanjska posojila narasla. Toda obrestne mere za REIT so veliko nižje, saj imajo mnogi trenutno v knjigah stroške izposojanja pod 3 %.

REITs uživajo nižje stopnje, ker so profesionalno upravljani in razpršeni po številnih nepremičninah, zato so manj tvegani kot vaš tipičen posamezni vlagatelj v nepremičnine. To je eden od razlogov, zakaj imajo REIT-ji dejansko dokaj dosledno beleženje pozitivnih donosov v obdobjih naraščajočih obrestnih mer.

Ta grafikon temelji na študiji NAREIT, raziskovalnega in podatkovnega podjetja REIT, in jasno kaže, da REIT običajno ustvarjajo dobiček v obdobjih višjih obrestnih mer. To je zato, ker jih nižji stroški izposojanja nekoliko izolirajo od trenda. Poleg tega obdobja naraščajočih obrestnih mer običajno prihajajo z močnim gospodarstvom (kot je danes). To pomeni večje povpraševanje po nepremičninah REIT-ov, kar REIT-om omogoča zvišanje najemnine. Ta povečanja močno prehitevajo kakršno koli povečanje stroškov izposojanja zaradi višjih obrestnih mer.

Kupite IGR, ko se poveča »Discount Momentum«.

Nazadnje se pogovorimo o diskontu IGR na NAV ali o razliki med njegovo tržno ceno in vrednostjo na delnico njegovega portfelja (ta mera je edinstvena za CEF). Trenutno je ta popust majhen, kar pomeni, da je IGR bolj ali manj pošteno vrednoten.

Trend tukaj je jasen: popust IGR se usmerja v premium področje - vprašanje je, kako daleč. Ko se bo to zgodilo, bo to povzročilo večji pritisk pod ceno delnice IGR. In seveda boste ves čas prejemali to zdravo 9.9-odstotno izplačilo (plačuje se mesečno).

Michael Foster je vodilni analitik za raziskave Nasprotni pogled. Za več odličnih idej o dohodku kliknite naše najnovejše poročilo “Neuničljiv dohodek: 5 ugodnih skladov z varnimi 8.4-odstotnimi dividendami."

Razkritje: nič