Stvari, ki jih je treba upoštevati pri uporabi nepremičninskega vzvoda za ustvarjanje bogastva

Vlagatelji so nenehno bombardirani z nasprotujočimi si informacijami o dolgu v majhnih zvočnih posnetkih brez dodatnega konteksta. Če pobrskate po internetu za mnenjem vplivnežev o dolgu, boste videli dve glavni šoli mišljenja:

1. Dolg je zlo. Narediti morate vse, da odpravite dolg in se rešite izpod upnikov.

2. Dolg je edini način za ustvarjanje bogastva. Pridobite čim več denarja iz številnih posojilnih virov, da ustvarite svoje bogastvo.

Obstajajo težave z obema stališčema. Kot večina stvari v življenju tudi dolg ni binarni. Nekatere vrste dolga zagotovo lahko spodbujajo ustvarjanje bogastva, medtem ko lahko nekatere povzročijo uničenje bogastva. Te stvari so odvisne od nekaterih ključnih dejavnikov. Ta članek se osredotoča na dolgove, ki so neposredno povezani s stanovanji.

hipoteke

Hipotekarne obrestne mere so se v zadnjem letu povsod zvišale. Po letih v bistvu brezplačnega denarja in dosledno naraščajočih vrednostih stanovanj si ljudje nenadoma ne morejo privoščiti mesečnega plačila hipotek, ki so si jih prej lahko privoščili. Zadnjih 10 let je S&P/Case Schiller ameriški nacionalni indeks cen stanovanj užival zgodovinsko izjemne donose s cenami stanovanj povečuje v povprečju 7.7 % na leto, zaradi česar mnogi želijo pohiteti na stanovanjski trg.

Tukaj je dvorezen meč stanovanjskega dolga: izposojanje ljudem omogoča pridobitev finančnega vzvoda. Če položite 200,000 dolarjev predplačila za 1,000,000 dolarjev vreden dom in se vrednost tega doma poveča za 20 % na 1,200,000 dolarjev, imate 200,000 dolarjev dobička ali 100-odstotno donosnost vaše naložbe (če ste tisti dan prodali, brez upoštevanja obresti na posojilo ste plačali ali ste posredovali provizije).

Vendar vzvod deluje v obe smeri. Leta 2008 je veliko ljudi imelo podvodne hipoteke, kar pomeni, da so dolgovali več kot lastniški kapital, ki so ga imeli. Uporabimo isti primer znižanja 200,000 $ na hišo v vrednosti 1,000,000 $. Tokrat se je vrednost hiše zmanjšala za 25 % na 750,000 $. Vaš kapital v domu bi bil potem -50,000 $. Če bi prodali svoj dom, ne bi izgubili samo 200,000 $, ampak bi banki še vedno dolgovali 50,000 $. Pazljivo razmislite o nakupih z uporabo finančnega vzvoda, še posebej, če morda ne boste mogli vzdržati nihanj stanovanj ali se želite preseliti v petih letih.

Poznam veliko ljudi, ki so nedavno uživali v rasti nepremičnin in imajo hipoteke z nizkimi obrestmi. Včasih se vlagateljem v teh primerih mudi z odplačilom hipotek. Če imate v svojem domu dovolj lastniškega kapitala (recimo 40 %), obstaja dober argument, da ta dolg obdržite v svoji bilanci stanja. Posamezniki dobijo davčne ugodnosti in lahko vložijo presežna sredstva, ki so jih morda uporabili za celotno poplačilo hipotekarnega posojila, da bi dobili dodatne donose, ki presegajo obresti, ki jih plačujejo. Na primer, S&P 500 je od leta 10 v povprečju dosegel več kot 1926-odstotno donosnost na leto. Delniški trg je lahko iz leta v leto spremenljiv, zato priporočam dolgoročno vizijo in visoko toleranco do tveganja za takšno strategijo. Tudi potrdila o obrestnih merah za vloge lahko prinesejo višje donose kot obstoječe hipoteke z nizkimi obrestmi izpred več kot enega leta.

Kreditne linije za lastniški kapital

Drugi vlagatelji v nepremičnine, ki kupujejo dom in prevzemajo lastniški kapital v obliki kreditne linije za lastniški kapital. Če ima vlagatelj presežek domačega kapitala, je to lahko učinkovita strategija za pridobivanje likvidnosti, ob upoštevanju, da mora imeti oseba zadosten denarni tok za poplačilo tega novega dolga. Eden od nasvetov je, da sklenete HELOC za 100 % lastniškega kapitala, pridobljenega s povečanjem vrednosti stanovanja, da položite predplačilo za svojo naslednjo hipoteko, da boste še naprej pridobivali več nepremičnin. Pri tej strategiji pozivam k previdnosti. V nasprotju s tem, kar morda navajajo nekateri vplivneži, ni nobenega jamstva za povečanje vrednosti nepremičnin. Prekomerna uporaba finančnega vzvoda je veliko večje tveganje kot koristi diverzifikacije, ki bi jih pridobili s to strategijo.

zaključek

Še enkrat, dolg ni binarni. Lahko je koristno orodje za ustvarjanje bogastva, vendar vsakič, ko se zadolžite, pomislite na vpliv, ki ga bo imel na vas in vašo finančno prihodnost.

Ta članek se ne sme razlagati kot naložbeni, davčni ali pravni nasvet. Neposredno vlaganje v indeks ni mogoče. Vsi ekonomski podatki in podatki o uspešnosti so pretekli in ne kažejo na prihodnje rezultate. Equitable Advisors ne ponuja kreditnih kartic, hipotek, HELOC, študentskih in/ali poslovnih posojil. Cicely Jones ponuja vrednostne papirje prek Equitable Advisors, LLC (NY, NY 212-314-4600), člana FINRA, SIPC (Equitable Financial Advisors v MI & TN). Rente in zavarovalni produkti, ki jih ponuja Equitable Network, LLC. Equitable Network posluje v CA kot Equitable Network Insurance Agency of California, LLC, v UT kot Equitable Network Insurance Agency of Utah, LLC. AGE-5694805.1 (5/23) (Razk. 5/25)