Ker bo imel predsednik Federal Reserve Jerome Powell v petek pomemben govor, mu bodo vlagatelji morda končno začeli verjeti na besedo: Centralna banka bo ohranila sokolsko držo, da bi nadzorovala najvišjo inflacijo v štirih desetletjih. To pomeni, da bodo finančni trgi ostali nestanovitni, kljub nedavnemu borznemu vzponu.
Obstaja veliko razlogov, da menimo, da so skladi za naložbe v nepremičnine ali REIT sorazmerno varna zatočišča za zagotavljanje stalnega dohodka, ko inflacija ostaja visoka in pred verjetno gospodarsko upočasnitvijo.
Spodaj je zaslon delniških skladov REIT, za katere se pričakuje, da bodo ustvarili veliko denarnega toka, da bodo omogočili povečanje dividend v letu 2023.
v Morati vedeti kolumni 24. avgusta je Steve Goldstein povzel napovedi o novemsupercikel inflacije in obrestnih mer” od Daria Perkinsa, generalnega direktorja za globalno makro ekonomijo pri TS Lombard.
Perkins pričakuje, da se bodo dolgoročne obrestne mere še naprej dvigovale, in predlaga, da bodo leta 2020 od vlagateljev zahtevala "bolj preudaren pristop k razporejanju sredstev".
Če se oddaljimo od ponudnikov storitev, ki so do leta 2021 prevladovali na trgu bikov, verjame, da bo najbolje delovalo razporejanje opredmetenih sredstev, vključno z nepremičninami.
Razčlenitev sektorja REIT
Investicijski skladi za nepremičnine so na voljo v številnih različicah, vendar je ključni element, da prenesejo večino dobička k delničarjem, da ohranijo davčno ugodnejšo strukturo REIT.
Obstajata dve široki kategoriji REIT-ov: hipotekarni REIT-i, ki posojajo denar komercialnim ali stanovanjskim posojilojemalcem in/ali vlagajo v hipotekarne vrednostne papirje, in lastniški REIT-i, ki imajo v lasti komercialne ali stanovanjske nepremičnine in jih dajejo v najem.
REIT-i so ciklični, pri čemer so vrednotenja pod pritiskom zaradi naraščanja obrestnih mer. Ta učinek je lahko še posebej izrazit pri hipotekarnih skladih REIT, ker se posel hipotekarnih posojil upočasnjuje z naraščanjem obrestnih mer.
Do zdaj letos, do 24. avgusta, je nepremičninski sektor S&P 500 padel za 15 %, celoten S&P 500
SPX
je padel za 12 %, oba z reinvestiranimi dividendami.
Dolgoročni pogled vas lahko preseneti. Indeksi S&P Dow Jones so leta 2016 ločili nepremičninski sektor od finančnega sektorja. Če pa se zožimo na panožno skupino S&P 500 REIT za dolgoročnejšo meritev uspešnosti, je 20-letni povprečni letni donos znašal 9.9 %, nekoliko več. 500-letnega povprečnega donosa indeksa S&P 20 v višini 9.8 %.
REITs po kategoriji
Različne vrste REIT-ov gredo skozi različne gospodarske cikle. Na primer, hotelski skladi REIT in njihovi najemniki so v zgodnjih fazah pandemije koronavirusa, začenši z navideznim zaprtjem potovalne industrije v prvi polovici leta 2020, grozno trpeli.
Mnogi REIT-i so osredotočeni na skladiščne in logistične prostore, ki so imeli koristi od dvomestnih letnih povišanj najemnin v zadnjih letih, pravi Vikram Malhotra, generalni direktor za nepremičnine pri Mizuho.
Toda Amazon.com Inc.
AMZN
je dejal v svojem finančno sporočilo za javnost za prvo četrtletje aprila, da po podvojitvi velikosti svojega omrežja za dostavo v samo dveh letih »ni več lovil fizične ali kadrovske zmogljivosti« in je bil »popolnoma osredotočen na izboljšanje produktivnosti in stroškovne učinkovitosti« v svoji infrastrukturi dostave.
Med intervjujem je Malhotra dejal, da so po objavi Amazona on in njegovi kolegi »na trgu opazili in slišali, da Amazon daje skladišča na trg podnajemov«.
"Največji igralec v e-trgovini je torej trgu povedal, da ima preveč, in racionaliziral, kar je povzročilo znižanje tečajev logističnih delnic," je dejal.
Prologis Inc.
PLD
je največja javna družba US REIT na področju skladišč in logistike. Podjetje je kotiralo Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis in Walmart Inc.
WMT
kot njegovih pet največjih strank ob koncu leta 2021, pri čemer ima Amazon v najemu 24 milijonov kvadratnih čevljev ali 7 % celotnega obsega.
Delnice Prologisa so padle za 21 % v letu 2022 do 24. avgusta z reinvestiranimi dividendami. Dividendna donosnost delnice je približno 2.5 %. Prologis naj bi kupil Duke Realty Corp.
DRE
skozi posel z vsemi delnicami, ocenjen na 26 milijard dolarjev ko je bila objavljena junija.
Mizuho ima nevtralno oceno za Prologis, za katero je Malhotra dejal, da je "izven konsenza." Zagotovo je - med 17 analitiki, ki jih je anketiral FactSet, jih je 13 delnice ocenilo kot "nakup" ali enako. Ostalo so nevtralne ocene.
Nadalje je povedal, da Mizuho spremlja logistične operaterje tretjih oseb, kot je XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx in United Parcel Service Inc.
UPS
za znake upočasnjenega povpraševanja, če se gospodarstvo občutno premakne navzdol.
Glede na vse povedano se lahko skladiščni/logistični REIT-i dobro znajdejo: Malhotra pričakuje, da se bo rast najemnin v prostoru upočasnila na "srednje do visoke enomestne številke" s trenutnega razpona nad 10%. To so sporočili z ministrstva za delo Indeks cen življenjskih potrebščin je julija pokazal 8.5-odstotno rast od leta prej. To se je izboljšalo z 9.1 % v prejšnjem mesecu. Morda ni preveč težko pričakovati, da bodo operaterji skladišč REIT lahko ohranili rast svojih najemnin, da bodo ustrezale inflaciji ali jo premagale.
Tu nastopi vaše mnenje, ki temelji na lastnih raziskavah. Bosta nadaljnji trend spletnega nakupovanja in povpraševanje po hitri dostavi omogočila Prologisu in njegovim konkurentom, da bodo v naslednjih petih do desetih letih uspešnejši? Prologisov petletni skupni donos je 10. avgusta znašal 24 % (v primerjavi s 138 % za S&P 85), tudi ob letošnjem velikem umiku.
Pregled lastniškega kapitala REIT
Za širši pregled investicijskih skladov za nepremičnine, ki kotirajo na borzi v ZDA, smo začeli s 185 skladi, vključenimi v indeks Russell 3000
CESTA.
Ta indeks predstavlja približno 98 % ameriških delnic, glede na FactSet.
Nato smo pregledali naložbene koncentracije vsakega REIT-a in odstranili vse hipotekarne REIT-e, da bi seznam znižali na 158 podjetij. Zmanjšali smo se še na 112 podjetij, za katera so bile na voljo soglasne ocene med vsaj petimi analitiki, ki jih je anketiral FactSet, za prilagojena sredstva iz poslovanja v letu 2023.
Način za merjenje sposobnosti podjetja za izplačilo dividend je pogled na njegov ocenjeni prosti denarni tok – preostali denarni tok po pričakovanih kapitalskih izdatkih. Za sklade REIT se običajno uporabljajo sredstva iz poslovanja (FFO) – merilo, ki ni v skladu z GAAP. FFO doda amortizacijo (negotovinske postavke) nazaj k zaslužku, medtem ko izključi dobičke od prodaje nepremičnine. Prilagojena sredstva iz poslovanja (AFFO) gredo še dlje in pobotajo pričakovane kapitalske izdatke za ohranitev kakovosti naložb v nepremičnine.
Če ocenjeni AFFO podjetja delimo s trenutno ceno delnice, dobimo ocenjeni donos AFFO. To je mogoče primerjati s trenutnim dividendnim donosom, da ugotovimo, ali obstaja "prostor" za nadaljnja povečanja - upajmo, da dovolj prostora.
Med 112 preostalimi REIT-i jih 104 izplačuje dividende in imajo ocenjeno rezervo za leto 2023 na vsaj 1.00 % – to je naš zadnji rez.
104 REITs smo razvrstili v osem širših kategorij. To ni vedno enostavno, saj je lahko REIT zelo raznolik. Kategorije so torej poskus, da se vsak REIT uvrsti v skupino glede na njegovo največjo poslovno koncentracijo. Nato smo še nekoliko konsolidirali v devet širokih kategorij in jih razvrstili po pričakovanem donosu AFFO za leto 2023.
Na primer, skladiščna/logistična podjetja so v kategoriji »industrijska«. Začeli bomo s tem.
Industrijski REIT
Tukaj je 10 industrijskih REIT-ov, ki so prestali pregled, z najvišjimi pričakovanimi donosi AFFO za leto 2023:
| Podjetje | Ticker | Predviden donos AFFO za leto 2023 | Trenutni dividendni donos | Ocenjeni prostor za višino | Tržna kapitalizacija. (milijon dolarjev) |
| Zaupanje v industrijske logistične lastnosti | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc., razred A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | HLADNO | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Vir: FactSet |
Kliknite na tickerje za več o vsakem podjetju, vključno s poslovnimi profili. Potem preberite Podroben vodnik Tomija Kilgoreja po množici informacij, ki so brezplačno na voljo na straneh s ponudbami MarketWatch.
Zdravstveno varstvo
Tukaj je vseh devet REIT-ov, ki oddajajo v najem zdravstvene nepremičnine in so opravili pregled. Ta skupina izključuje podjetja, ki se osredotočajo na stanovanja za starejše:
| Podjetje | Ticker | Predviden donos AFFO za leto 2023 | Trenutni dividendni donos | Ocenjeni prostor za višino | Tržna kapitalizacija. (milijon dolarjev) |
| Trust za medicinske lastnosti Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Inovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc., razred A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | Dobro | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Vir: FactSet |
Stanovanjska
Ta kategorija vključuje REIT-e, ki imajo v lasti enodružinske ali večdružinske stanovanjske nepremičnine, pa tudi industrijske stanovanjske skupnosti in stanovanja za starejše. Tukaj je 10 stanovanjskih REIT-ov, ki so prestali pregled:
| Podjetje | Ticker | Predviden donos AFFO za leto 2023 | Trenutni dividendni donos | Ocenjeni prostor za višino | Tržna kapitalizacija. (milijon dolarjev) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | ZRAK | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Središčni prostor | Družbena odgovornost podjetij | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Washington Real Estate Investment Trust | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Vir: FactSet |
Hoteli in objekti za prosti čas
Tukaj je osem REIT-ov, ki oddajajo hotele in/ali nepremičnine za prosti čas in so opravili pregled:
| Podjetje | Ticker | Predviden donos AFFO za leto 2023 | Trenutni dividendni donos | Ocenjeni prostor za višino | Tržna kapitalizacija. (milijon dolarjev) |
| Lastnosti EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Lodging Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Hotelski sklad Pebblebrook | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | APLE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HRT | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming and Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| Podjetje VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Vir: FactSet |
Pisarne
Tukaj je 10 REIT-ov, ki imajo poslovne zgradbe, ki so prestale pregled:
| Podjetje | Ticker | Predviden donos AFFO za leto 2023 | Trenutni dividendni donos | Ocenjeni prostor za višino | Tržna kapitalizacija. (milijon dolarjev) |
| Brandywine Realty Trust | BD razširitev | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | HE | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | HIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Zaupanje poslovnih nepremičnin | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Easterly Government Properties Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| City Office REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Vir: FactSet |
Maloprodaja
Tukaj je 10 REIT-ov, ki večinoma oddajajo maloprodajne nepremičnine in so prestali pregled:
| Podjetje | Ticker | Predviden donos AFFO za leto 2023 | Trenutni dividendni donos | Ocenjeni prostor za višino | Tržna kapitalizacija. (milijon dolarjev) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | ESC | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT nepremičnine | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Realty Group Trust | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Vir: FactSet |
Communications
Tukaj je vseh pet podjetij, ki so prestala pregled in dajejo nepremičnine komunikacijske infrastrukture v najem, ali v primeru Outfront Media Inc.
OUT,
panoji:
| Podjetje | Ticker | Predviden donos AFFO za leto 2023 | Trenutni dividendni donos | Ocenjeni prostor za višino | Tržna kapitalizacija. (milijon dolarjev) |
| Uniti Group Inc. | ENOTA | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| AmericanTower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp, razred A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3 % | $35,920 |
| Vir: FactSet |
Podatkovni centri
Ti trije REIT-ji podatkovnih centrov so opravili pregled:
| Podjetje | Ticker | Predviden donos AFFO za leto 2023 | Trenutni dividendni donos | Ocenjeni prostor za višino | Tržna kapitalizacija. (milijon dolarjev) |
| Iron Mountain Inc. | MRI | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Vir: FactSet |
Samoskladiščenje
Za našo zadnjo kategorijo je pet samoshranjevalnih REIT-ov opravilo pregled:
| Podjetje | Ticker | Predviden donos AFFO za leto 2023 | Trenutni dividendni donos | Ocenjeni prostor za višino | Tržna kapitalizacija. (milijon dolarjev) |
| Zaupanje nacionalnih podružnic za shranjevanje | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Javno skladiščenje | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Vir: FactSet |
Če vas zanima prostor REIT, morate opraviti lastno raziskavo in imeti v mislih svoje naložbene cilje – rast, dohodek ali oboje – ter se pripraviti, da ostanete zavezani dolgoročno, kar pomeni več let.
Med REIT-i, navedenimi v zgornjih tabelah, ima Malhotra ocene »kupi« pri Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
Dobro,
Trust za medicinske lastnosti Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
in Duke Realty (ki zdaj trguje v skladu s Prologisom v pričakovanju zaključka združitve).
Na vprašanje, kaj imajo skupnega REIT-i z oceno nakupa, je Malhotra dejal: "To so podjetja, kot posamezniki, za katera verjamemo, da bo cenovna moč še naprej."
Povedal je tudi, da imajo vsi koristi od tematskih trendov, vključno s staranjem prebivalstva za REIT v zdravstvu.
Poslušajte Raya Dalia pri MarketWatch's Festival najboljših novih idej v denarju 21. in 22. septembra v New Yorku. Pionir hedge skladov ima močne poglede na to, kam gre gospodarstvo.
Vir: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Te delnice z dividendami vas lahko zaščitijo, ko Federal Reserve upočasnjuje gospodarstvo
Ker bo imel predsednik Federal Reserve Jerome Powell v petek pomemben govor, mu bodo vlagatelji morda končno začeli verjeti na besedo: Centralna banka bo ohranila sokolsko držo, da bi nadzorovala najvišjo inflacijo v štirih desetletjih. To pomeni, da bodo finančni trgi ostali nestanovitni, kljub nedavnemu borznemu vzponu.
Obstaja veliko razlogov, da menimo, da so skladi za naložbe v nepremičnine ali REIT sorazmerno varna zatočišča za zagotavljanje stalnega dohodka, ko inflacija ostaja visoka in pred verjetno gospodarsko upočasnitvijo.
Spodaj je zaslon delniških skladov REIT, za katere se pričakuje, da bodo ustvarili veliko denarnega toka, da bodo omogočili povečanje dividend v letu 2023.
v Morati vedeti kolumni 24. avgusta je Steve Goldstein povzel napovedi o novemsupercikel inflacije in obrestnih mer” od Daria Perkinsa, generalnega direktorja za globalno makro ekonomijo pri TS Lombard.
Perkins pričakuje, da se bodo dolgoročne obrestne mere še naprej dvigovale, in predlaga, da bodo leta 2020 od vlagateljev zahtevala "bolj preudaren pristop k razporejanju sredstev".
Če se oddaljimo od ponudnikov storitev, ki so do leta 2021 prevladovali na trgu bikov, verjame, da bo najbolje delovalo razporejanje opredmetenih sredstev, vključno z nepremičninami.
Razčlenitev sektorja REIT
Investicijski skladi za nepremičnine so na voljo v številnih različicah, vendar je ključni element, da prenesejo večino dobička k delničarjem, da ohranijo davčno ugodnejšo strukturo REIT.
Obstajata dve široki kategoriji REIT-ov: hipotekarni REIT-i, ki posojajo denar komercialnim ali stanovanjskim posojilojemalcem in/ali vlagajo v hipotekarne vrednostne papirje, in lastniški REIT-i, ki imajo v lasti komercialne ali stanovanjske nepremičnine in jih dajejo v najem.
REIT-i so ciklični, pri čemer so vrednotenja pod pritiskom zaradi naraščanja obrestnih mer. Ta učinek je lahko še posebej izrazit pri hipotekarnih skladih REIT, ker se posel hipotekarnih posojil upočasnjuje z naraščanjem obrestnih mer.
Do zdaj letos, do 24. avgusta, je nepremičninski sektor S&P 500 padel za 15 %, celoten S&P 500
SPX
je padel za 12 %, oba z reinvestiranimi dividendami.
Dolgoročni pogled vas lahko preseneti. Indeksi S&P Dow Jones so leta 2016 ločili nepremičninski sektor od finančnega sektorja. Če pa se zožimo na panožno skupino S&P 500 REIT za dolgoročnejšo meritev uspešnosti, je 20-letni povprečni letni donos znašal 9.9 %, nekoliko več. 500-letnega povprečnega donosa indeksa S&P 20 v višini 9.8 %.
REITs po kategoriji
Različne vrste REIT-ov gredo skozi različne gospodarske cikle. Na primer, hotelski skladi REIT in njihovi najemniki so v zgodnjih fazah pandemije koronavirusa, začenši z navideznim zaprtjem potovalne industrije v prvi polovici leta 2020, grozno trpeli.
Mnogi REIT-i so osredotočeni na skladiščne in logistične prostore, ki so imeli koristi od dvomestnih letnih povišanj najemnin v zadnjih letih, pravi Vikram Malhotra, generalni direktor za nepremičnine pri Mizuho.
Toda Amazon.com Inc.
AMZN
je dejal v svojem finančno sporočilo za javnost za prvo četrtletje aprila, da po podvojitvi velikosti svojega omrežja za dostavo v samo dveh letih »ni več lovil fizične ali kadrovske zmogljivosti« in je bil »popolnoma osredotočen na izboljšanje produktivnosti in stroškovne učinkovitosti« v svoji infrastrukturi dostave.
Med intervjujem je Malhotra dejal, da so po objavi Amazona on in njegovi kolegi »na trgu opazili in slišali, da Amazon daje skladišča na trg podnajemov«.
"Največji igralec v e-trgovini je torej trgu povedal, da ima preveč, in racionaliziral, kar je povzročilo znižanje tečajev logističnih delnic," je dejal.
Prologis Inc.
PLD
je največja javna družba US REIT na področju skladišč in logistike. Podjetje je kotiralo Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis in Walmart Inc.
WMT
kot njegovih pet največjih strank ob koncu leta 2021, pri čemer ima Amazon v najemu 24 milijonov kvadratnih čevljev ali 7 % celotnega obsega.
Delnice Prologisa so padle za 21 % v letu 2022 do 24. avgusta z reinvestiranimi dividendami. Dividendna donosnost delnice je približno 2.5 %. Prologis naj bi kupil Duke Realty Corp.
DRE
skozi posel z vsemi delnicami, ocenjen na 26 milijard dolarjev ko je bila objavljena junija.
Mizuho ima nevtralno oceno za Prologis, za katero je Malhotra dejal, da je "izven konsenza." Zagotovo je - med 17 analitiki, ki jih je anketiral FactSet, jih je 13 delnice ocenilo kot "nakup" ali enako. Ostalo so nevtralne ocene.
Nadalje je povedal, da Mizuho spremlja logistične operaterje tretjih oseb, kot je XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx in United Parcel Service Inc.
UPS
za znake upočasnjenega povpraševanja, če se gospodarstvo občutno premakne navzdol.
Glede na vse povedano se lahko skladiščni/logistični REIT-i dobro znajdejo: Malhotra pričakuje, da se bo rast najemnin v prostoru upočasnila na "srednje do visoke enomestne številke" s trenutnega razpona nad 10%. To so sporočili z ministrstva za delo Indeks cen življenjskih potrebščin je julija pokazal 8.5-odstotno rast od leta prej. To se je izboljšalo z 9.1 % v prejšnjem mesecu. Morda ni preveč težko pričakovati, da bodo operaterji skladišč REIT lahko ohranili rast svojih najemnin, da bodo ustrezale inflaciji ali jo premagale.
Tu nastopi vaše mnenje, ki temelji na lastnih raziskavah. Bosta nadaljnji trend spletnega nakupovanja in povpraševanje po hitri dostavi omogočila Prologisu in njegovim konkurentom, da bodo v naslednjih petih do desetih letih uspešnejši? Prologisov petletni skupni donos je 10. avgusta znašal 24 % (v primerjavi s 138 % za S&P 85), tudi ob letošnjem velikem umiku.
Pregled lastniškega kapitala REIT
Za širši pregled investicijskih skladov za nepremičnine, ki kotirajo na borzi v ZDA, smo začeli s 185 skladi, vključenimi v indeks Russell 3000
CESTA.
Ta indeks predstavlja približno 98 % ameriških delnic, glede na FactSet.
Nato smo pregledali naložbene koncentracije vsakega REIT-a in odstranili vse hipotekarne REIT-e, da bi seznam znižali na 158 podjetij. Zmanjšali smo se še na 112 podjetij, za katera so bile na voljo soglasne ocene med vsaj petimi analitiki, ki jih je anketiral FactSet, za prilagojena sredstva iz poslovanja v letu 2023.
Način za merjenje sposobnosti podjetja za izplačilo dividend je pogled na njegov ocenjeni prosti denarni tok – preostali denarni tok po pričakovanih kapitalskih izdatkih. Za sklade REIT se običajno uporabljajo sredstva iz poslovanja (FFO) – merilo, ki ni v skladu z GAAP. FFO doda amortizacijo (negotovinske postavke) nazaj k zaslužku, medtem ko izključi dobičke od prodaje nepremičnine. Prilagojena sredstva iz poslovanja (AFFO) gredo še dlje in pobotajo pričakovane kapitalske izdatke za ohranitev kakovosti naložb v nepremičnine.
Če ocenjeni AFFO podjetja delimo s trenutno ceno delnice, dobimo ocenjeni donos AFFO. To je mogoče primerjati s trenutnim dividendnim donosom, da ugotovimo, ali obstaja "prostor" za nadaljnja povečanja - upajmo, da dovolj prostora.
Med 112 preostalimi REIT-i jih 104 izplačuje dividende in imajo ocenjeno rezervo za leto 2023 na vsaj 1.00 % – to je naš zadnji rez.
104 REITs smo razvrstili v osem širših kategorij. To ni vedno enostavno, saj je lahko REIT zelo raznolik. Kategorije so torej poskus, da se vsak REIT uvrsti v skupino glede na njegovo največjo poslovno koncentracijo. Nato smo še nekoliko konsolidirali v devet širokih kategorij in jih razvrstili po pričakovanem donosu AFFO za leto 2023.
Na primer, skladiščna/logistična podjetja so v kategoriji »industrijska«. Začeli bomo s tem.
Industrijski REIT
Tukaj je 10 industrijskih REIT-ov, ki so prestali pregled, z najvišjimi pričakovanimi donosi AFFO za leto 2023:
Kliknite na tickerje za več o vsakem podjetju, vključno s poslovnimi profili. Potem preberite Podroben vodnik Tomija Kilgoreja po množici informacij, ki so brezplačno na voljo na straneh s ponudbami MarketWatch.
Zdravstveno varstvo
Tukaj je vseh devet REIT-ov, ki oddajajo v najem zdravstvene nepremičnine in so opravili pregled. Ta skupina izključuje podjetja, ki se osredotočajo na stanovanja za starejše:
Stanovanjska
Ta kategorija vključuje REIT-e, ki imajo v lasti enodružinske ali večdružinske stanovanjske nepremičnine, pa tudi industrijske stanovanjske skupnosti in stanovanja za starejše. Tukaj je 10 stanovanjskih REIT-ov, ki so prestali pregled:
Hoteli in objekti za prosti čas
Tukaj je osem REIT-ov, ki oddajajo hotele in/ali nepremičnine za prosti čas in so opravili pregled:
Pisarne
Tukaj je 10 REIT-ov, ki imajo poslovne zgradbe, ki so prestale pregled:
Maloprodaja
Tukaj je 10 REIT-ov, ki večinoma oddajajo maloprodajne nepremičnine in so prestali pregled:
Communications
Tukaj je vseh pet podjetij, ki so prestala pregled in dajejo nepremičnine komunikacijske infrastrukture v najem, ali v primeru Outfront Media Inc.
OUT,
panoji:
Podatkovni centri
Ti trije REIT-ji podatkovnih centrov so opravili pregled:
Samoskladiščenje
Za našo zadnjo kategorijo je pet samoshranjevalnih REIT-ov opravilo pregled:
Če vas zanima prostor REIT, morate opraviti lastno raziskavo in imeti v mislih svoje naložbene cilje – rast, dohodek ali oboje – ter se pripraviti, da ostanete zavezani dolgoročno, kar pomeni več let.
Med REIT-i, navedenimi v zgornjih tabelah, ima Malhotra ocene »kupi« pri Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
Dobro,
Trust za medicinske lastnosti Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
in Duke Realty (ki zdaj trguje v skladu s Prologisom v pričakovanju zaključka združitve).
Na vprašanje, kaj imajo skupnega REIT-i z oceno nakupa, je Malhotra dejal: "To so podjetja, kot posamezniki, za katera verjamemo, da bo cenovna moč še naprej."
Povedal je tudi, da imajo vsi koristi od tematskih trendov, vključno s staranjem prebivalstva za REIT v zdravstvu.
Poslušajte Raya Dalia pri MarketWatch's Festival najboljših novih idej v denarju 21. in 22. septembra v New Yorku. Pionir hedge skladov ima močne poglede na to, kam gre gospodarstvo.
Vir: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo