Ko je nepremičninski trg nazadnje doživel velik zlom leta 2006, je s seboj vzelo celotno ameriško gospodarstvo. Toda zgodovina nikoli ne sledi popolnoma istemu scenariju dvakrat.
Slabljenje stanovanjskega trga bo nedvomno škodilo gospodarstvu. Gradnja enodružinskih hiš je maja padla na 1 milijon letno s 15-letnega najvišjega števila 1.31 milijona decembra. Propadla so tudi dovoljenja za gradnjo več domov.
Verjetno bo tudi slabše.
Cene stanovanj so se že dvignile na rekordno visoko raven, ko je ameriška centralna banka Federal Reserve začela hitro rasti zvišati obrestne mere za boj proti visoki inflaciji. Agresivna akcija centralne banke je 30-letno hipoteko s fiksno hipoteko dvignila na več kot 6 % z le 2.75 % lansko jesen.
Kombinacija dražjih hipotek in ultra visokih cen je uspela večini kupcev težko kupijo dom. Dostopnost je padla na najnižjo raven v 16 letih, so sporočili iz Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov.
Kot pravijo stanovanja, tako velja tudi ameriško gospodarstvo, pravi stari pregovor. Posledica upočasnitve gradnje naj bi v drugem četrtletju odštela velik del rasti od bruto domačega proizvoda. In manj prodaj pomeni manj novih lastnikov, ki porabijo denar za opremljanje svojih domov.
Toda stanovanjski trg je zdaj zelo drugačen kot je bil leta 2006, in malo verjetno je, da bi gospodarstvo pognalo v jarek. Ekonomisti pravijo, da bi ZDA lahko zapadle v recesijo v naslednjem letu ali dveh, vendar stanovanja ne bodo glavni vzrok.
"Pričakujemo, da se bo prodaja v prihodnjih mesecih še dodatno zmanjšala, vendar ne pričakujemo ponovitve zloma iz leta 2000," je dejal Alex Pelle, ameriški ekonomist pri Mizuho Securities
Majhen znak mehurčka
Današnji stanovanjski trg je zelo malo podoben go-go 2000-im.
Prvič, tipičen kupec ima visoko kreditno oceno in je manj verjetno, da bo neplačil. Le približno 2 % vseh novih hipotek je odobrenih tako imenovanim drugorazrednim kupcem ali tistim s slabšo kreditno oceno.
Nasprotno pa je približno 15 % posojilojemalcev imelo drugorazredne kredite na vrhuncu stanovanjskega balona pred skoraj dvema desetletjema, kaže raziskava podjetja Jefferies z Wall Streeta.
Mnogi od teh posojilojemalcev so izgubili svoje domove v recesiji 2007–2009, vrednost nepremičnin pa je padla, zaradi česar so milijoni Američanov oropali papirnato bogastvo in se počutili revnejše. Njihovim težavam je dodala ogromna razprodaja delnic.
Negativni "učinek bogastva" je pripomogel k močnemu zmanjšanju potrošniške porabe, ki je poglobilo recesijo. Potrošniki predstavljajo skoraj 70 % vsega, kar se dogaja v gospodarstvu.
Sedanja upočasnitev stanovanj pa verjetno ne bo privedla do padanja cen in nižjih vrednosti stanovanj.
Za začetek, ZDA že leta trpijo zaradi pomanjkanja stanovanj, čeprav je število novih družin, ki so se oblikovale, dvignilo povpraševanje na novo višino. Pandemija je tudi močno povečala število ljudi, ki delajo od doma, in hrepenenje po več stanovanjih.
Povpraševanje po stanovanjih je močno deloma "zaradi porasta dela na daljavo in sprememb v življenjskem slogu," je dejal glavni ekonomist Bill Adams iz Comerica Bank.
Builder je poskušal zadovoljiti večino tega povpraševanja. Gradnja novih stanovanj in najemnih enot je aprila narasla na 1.8 milijona letno – kar je najvišja vrednost v 16 letih – preden so se zares začele višje hipotekarne obrestne mere. Toda to je še vedno pod rekordnimi 2.2 milijona v začetku leta 2006, ko je bilo prebivalstvo 11-odstotno. manjši.
Tudi kmalu ne bo veliko bolje. Gradnja je maja močno padla in se bo verjetno še naprej upočasnila, kar bo dodatno zmanjšalo ponudbo stanovanj za prodajo in ohranilo pritisk na dvig cen.
Obloge iz srebra
Visoke cene stanovanj pa niso povsem slaba stvar, zlasti za tiste, ki že imajo svoje domove. Stabilne domače vrednosti lahko delno izolirajo gospodarstvo od recesije.
Kako to? Lastniki stanovanj se bodo verjetno finančno počutili bolje kot leta 2006, ker njihovo glavno gnezdo še vedno ceni.
Še več, milijoni lastnikov stanovanj so med pandemijo izkoristili rekordno nizke obrestne mere za refinanciranje in si prihranili sveženj. Večina jih je izbrala tudi fiksne hipoteke, zaradi česar so bili imuni pred naraščajočimi obrestnimi sredstvi.
Sredi 2000-ih, ko je bila polovica vseh hipotek prilagodljivih, ni bilo tako. Visoke obrestne mere prisilijo milijone lastnikov stanovanj, da plačujejo visoke mesečne stroške hipoteke in mnogi, ki si tega niso mogli privoščiti, so zamudili.
Zdaj je nastavljivih le približno 10 % vseh hipotek. Poleg tega je odstotek dohodkov lastnikov stanovanj, ki jih morajo nameniti za hipotekarne kredite, rekordno nizek.
"Povezave med stanovanji in potrošnjo bodo verjetno šibkejše kot v preteklosti," je dejala Aneta Markowska, glavna ekonomistka pri Jefferiesu.
Kar bi lahko povzročilo večji udarec na stanovanjskem trgu, je veliko povečanje brezposelnosti, zaradi česar več ljudi neplača.
Kljub temu, da je stopnja brezposelnosti le 3.6 % in da bo pomanjkanje delovne sile trajalo več let, se nekateri ekonomisti sprašujejo, ali se bodo podjetja zatekla k množičnim odpuščanjem, če bodo ZDA vstopile v recesijo.
Medtem se stanovanjski trg kljub naraščajočim obrestnim meram in visokim cenam še vedno razmeroma dobro drži. Prodaja in izdatki za novogradnjo se gibljejo blizu ravni pred pandemijo, kar kaže na to, da dno ne bo padlo, kot je bilo leta 2006.
Seveda so nekateri strokovnjaki rekli isto stvar pred 15 leti. »Raziskovalci pravijo, da nedavni upad stanovanj še ne pomeni nujno konca gospodarske rasti,« je takrat pisal članek v The Christian Science Monitor.
Sledila je najhujša recesija v zadnjih desetletjih.
Vir: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo