Zgodba o lastniku nepremičnine, ki je uspešno prekinil najem zemljišča

Ko lastnik nepremičnine in razvijalec (ali investitor) skleneta dolgoročni najem zemljišča, bodo najemnik in njegovi posojilodajalci vztrajali, da lastnik nepremičnine ne more zlahka prekiniti najema zemljišča zaradi neplačila. Najemnik bo imel obsežne pravice za "zdravljenje" svojih neplačil. Če najemnik ne ozdravi, ima najemnikov posojilodajalec dodatne pravice ozdravitve. Tako ali drugače bi morala najemnik in njegov posojilodajalec ohraniti najemno pogodbo. Posledično lastniki nepremičnin skoraj nikoli ne morejo prekiniti najemne pogodbe o zemljiščih, četudi bi si to želeli.

En nedavni primer v New Yorku je zaznamoval dramatično odstopanje od tega načela. Začelo se je, ko je najemnik prenehal plačevati najemnino. Lastnik nepremičnine je najemnika in njegovega posojilodajalca različno obvestil o tem neplačilu, vendar še vedno nihče ni plačal najemnine.

Kot naslednji korak se je lastnik nepremičnine odločil, da ne bo nadaljeval s postopkom odpovedi najema, ki je vgrajen v najemno pogodbo, kar bi zahtevalo obvestilo posojilodajalcu. Namesto tega je lastnik nepremičnine sprožil tožbo zaradi neplačila najemnine v skladu z newyorškim statutom, ki dovoljuje takšne postopke. Lastnik nepremičnine o tem postopku ni obvestil posojilodajalca najemnika, ker niti najemna pogodba niti zakon nista zahtevala takega obvestila. Ko najemnik še vedno ni plačal najemnine, je lastnik nepremičnine nazadnje odpovedal najem kot zadnji dogodek v postopku neplačila.

V najemni pogodbi je bilo navedeno, da mora lastnik nepremičnine ob morebitni prekinitvi najemne pogodbe najemnikovemu posojilodajalcu ponuditi novo najemno pogodbo, ki nadomesti prekinjeno najemno pogodbo. Očitno posojilodajalec ni sprejel lastnika nepremičnine pri tej ponudbi, tako da se je najem preklicalo zaradi postopka neplačila in posojilodajalec ni mogel zahtevati nadomestnega najema.

Posojilodajalec se je kot ukrep Zdrava Marija za reševanje svojega zavarovanja skušal zanesti na nenavaden newyorški zakon, ki dovoljuje najemniku in njegovemu posojilodajalcu, da prekinjeno najemno pogodbo oživita tako, da plačata vse, kar je zapadlo v najem. Najemnik ima leto dni časa, da opravi »odkup« svojega najema. Če najemnik v tem času ne odkupi najemne pogodbe, ima to pravico storiti najemnikov posojilodajalec – vendar v večini primerov šele naslednji dan po izteku najemnikovega odkupnega roka in le do 2. ure tega dne.

Ta newyorški zakon tudi pravi, da se najemnik lahko odpove svojim pravicam do odkupa. Skoraj vsak najem v New Yorku vključuje takšno odpoved, vendar je posojilodajalec v tem konkretnem sodnem sporu poskušal trditi, da najemnikova odpoved ne velja za posojilodajalca. Sodišče se s tem ni strinjalo. V nekem trenutku je posojilodajalec objavil, da si je premislil in ne želi uveljavljati nobene pravice do odkupa, vendar to ni preprečilo sodišču, da ne bi razsodilo proti posojilodajalcu glede tega vprašanja. To je bil konec posojilodajalčevega zavarovanja.

Vsak posojilodajalec proti najemu zemljišča se lahko iz tega primera nauči nekaj pomembnih lekcij.

Prvič, vsak najem bi moral od lastnika nepremičnine zahtevati, da obvesti katerega koli posojilodajalca o kakršnih koli neplačilih ali drugih postopkih, s katerimi želi prekiniti najem. Ni dovolj, da se od lastnika nepremičnine zahteva, da posojilodajalca obvesti o uveljavljanju pogodbene pravice lastnika nepremičnine do odpovedi najema.

Drugič, če najem daje posojilodajalcu pravice, da popravi najemnikove neplačila, bi moral posojilodajalec uveljavljati te pravice in lastniku nepremičnine ne dovoliti, da začne kakršno koli pot proti izvršbi najemnine.

Tretjič, zapletene in skrbno pripravljene določbe v najemni pogodbi (ali katerem koli drugem dokumentu) včasih ne zajemajo vseh primerov, ki bi jih morale zajemati. Tukaj je lastnik nepremičnine lahko našel način, kako zaobiti postopek pogodbene odpovedi, ki je vgrajen v najemno pogodbo, in doseči odpoved na način, ki ni vključeval posojilodajalca.

Če bi posojilodajalec ravnal bolj agresivno in bolj pozorno, bi morda lahko ohranil svoja zavarovanja.

Navedeni primer je Wells Fargo Bank, NA proti Josephu E. Marxu Co. Inc., Vrhovno sodišče zvezne države New York 159999/2019.