Stanovanjski trg je pravkar udaril v zid. Kaj je naslednje za cene, posrednike in delnice gradbenikov.

Zadnje branje o cenah po vsej državi prihaja iz marca. Od takrat so se obrestne mere za 30-letne hipoteke dvignile na skoraj 6 %, vloge kupcev pa so se upočasnile. Pretekli teden je par spletnih posrednikov z dobrim branjem o hišnih preiskavah,

Redfin

(oznaka: RDFN) in

Kompas

(COMP), napovedala odpuščanja.

Medtem so delnice Redfina padle za približno 90 % od svojega vrha. Tudi gradbeniki so bili zdrobljeni. Prijatelji prijateljem ne dovolijo, da imajo v lasti borzna sredstva z vzvodom z imeni, kot so

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Delnice
(NAIL), še posebej, ko se obrestne mere dvigujejo, a če ste radovedni, je ta pravkar izgubil 45 % v petih trgovalnih dneh.

Ali bi morali investitorji pri nas kupiti delnice graditeljev stanovanj? Posredniki? Kaj sledi glede cen stanovanj? In kdaj se bo borza vrnila? Naj odgovorim po vrstnem redu padajočega kratkoročnega zaupanja, začenši z iffy.

Ja, kupujte gradbenike. raje

Lennar

(LEN) in

Bratje s cestnino

(TOL), pravi Jade Rahmani, ki pokriva skupino za KBW. Poudarja, da se z delnicami gradbenih podjetij trguje pri 60 % načrtovane knjigovodske vrednosti, kjer se v recesijah nagibajo k dnu, ne glede na finančno krizo iz leta 2008. Lennar bo imel koristi od čakajoče prodaje tehnološke enote za nepremičnine, Toll pa se osredotoča na premožne kupce, od katerih jih približno 30 % plača gotovino, zato jih visoke hipotekarne obrestne mere ne odvračajo.

Razmerja med ceno in zaslužkom v skupini so presenetljivo nizka, vendar jih zanemarite. Izhajajo iz dveh pogojev, ki se ne bosta kmalu ponovila: vrednosti zemljišč so poskočile za 30 % ali več od trenutka, ko so podjetja kupila hektarje do takrat, ko so prodala hiše, in močno višja hitrost transakcij med pandemijo. Graditelj, ki trguje s štirikratnim zaslužkom, bi lahko res šel za osemkratno ob predpostavki normaliziranih pogojev – še vedno poceni, a velika razlika.

Cene stanovanj so marca poskočile za več kot 20 odstotkov v primerjavi z letom prej, vendar Rahmani pričakuje, da se bo ta stopnja do konca leta znižala na 2 odstotka. Njegovo osnovno stališče je, da prihodnje leto prinese pavšalne cene. Po njegovem scenariju recesije, ki temelji na študiji preteklega obsega prodaje, bodo cene naslednje leto padle za 5 % – morda več, če se hipotekarne obrestne mere dvignejo na 7 %. To se morda ne sliši veliko, toda za nedavne kupce s tipičnimi hipotekami lahko 5-odstotni padec cene zmanjša lastniški kapital za 25%.

Večina lastnikov stanovanj nima hipotekarne obrestne mere blizu nedavnih; približno dve tretjini je zaklenjenih pod 4%. Ti kupci se verjetno ne bodo preselili in vzeli novih posojil, če jim ni treba, kar je eden od razlogov, da bi ponudba lahko ostala nizka leta. Druga je, da so hipoteke veliko višje kakovosti, kot so bile med zadnjim nepremičninskim balonom, zato je malo verjetno, da bo prišlo do vala neplačil in panične prodaje.

Nekaj ​​pa mora dati pri dostopnosti. Običajna plačila novih hipotek so presegla 23 % razpoložljivega dohodka, blizu 26 % najvišjega v času zadnjega balona. Toda dohodki rastejo za 6 % na leto, zato bi dolg premor cen stanovanj lahko pomagal povrniti cenovno dostopnost. Kakorkoli že, zaradi pandemije ljudje preživijo več časa v svojih domovih, zato bi morali biti pripravljeni plačati nekaj več za stanovanje kot odstotek svojega dohodka, meni Rahmani.

Ne hitite z nakupom delnic posrednikov, pravi analitik Williama Blaira Stephen Sheldon. Za tri od njih ima ocene Market Perform: Redfin,

RE/MAX Holdings

(RMAX) in

eXp World Holdings

(EXPI). V blogu prejšnji teden je izvršni direktor Redfina Glenn Kelman zapisal, da je bilo povpraševanje maja 17 % pod pričakovanji in da bo podjetje odpustilo 8 % zaposlenih. Redfin neposredno najame agente, medtem ko mnogi posredniki uporabljajo neodvisne izvajalce.

Kelman je zapisal, da bi padec prodaje lahko trajal leta in ne mesece. Več agentov bi lahko odšlo sami. Članstvo v Nacionalnem združenju nepremičninskih posrednikov, ki je približek za število ljudi, ki prodajajo hiše, je lani doseglo 1.6 milijona, v primerjavi z približno milijonom leta 2012.

Sheldon pri Williamu Blairu pravi, da je presenečen nad tem, kako daleč so se znižale ocene posrednikov, vendar je razpoloženje kislo in čaka na znake stabilizacije. Redfin je v začetku lanskega leta dosegel manj kot desetino svoje najvišje borzne vrednosti, čeprav so se prihodki približno podvojili. To pomeni, da delnice predstavljajo približno eno tretjino prihodkov. Pričakovati je bilo, da bo prosti denarni tok od leta 2024 naprej stalno pozitiven. Zdaj bomo videli.

Kar zadeva borzo, imam dobre in slabe novice, od katerih nobena ni zanesljiva. S&P 500 je prejšnji teden padel pod 15-krat načrtovani dobiček za prihodnje leto, kar kaže, da so se cene vrnile na zgodovinska povprečja. Vendar ni mogoče reči, da trg ne bo presegel svoje povprečne vrednosti na poti, da postane poceni. in

Goldman Sachs

pravi, da so napovedi za 10-odstotno rast zaslužka letos in naslednje videti previsoke.

Pričakujte počasnejšo rast, pravi Goldman, in če bo prišlo do recesije, bi lahko zaslužek naslednje leto padel pod lansko raven. Ocene banke po tem scenariju puščajo, da se S&P 500 danes trguje z več kot 18-kratnimi dobički prihodnjega leta. Goldman napoveduje, da se bo indeks do konca leta brez recesije dvignil za 17 % glede na četrtkovo raven ali padel za 14 % z eno. Prosim, sprejmite moje čestitke ali sožalje.

Brez skrbi, pravi Credit Suisse. Statistično so posamezne napovedi zaslužka podjetij tesno združene. To je ravno nasprotno od tistega, kar se ponavadi zgodi, preden se zaslužek tanka.

Slišal sem, da so ljudje že prej govorili o borzi kot o "popolnem grozdu", vendar nisem vedel, da govorijo o razpršenosti ocen.

pišite na Jack Hough pri [e-pošta zaščitena]. Spremljajte ga na Twitterju in se naročite na njegovo Barron's Streetwise podcast.