Stanovanjski trg je vroč. Ali ga lahko Fed ohladi, preden se zruši?

Federal Reserve zdaj želi višje obrestne mere, potencialno hitro tako, in zaostrene finančne razmere, saj naj bi ZDA izšle iz pandemije, vendar z najvišjimi življenjskimi stroški v zadnjih 40 letih. Povečale so se plače, a tudi cene bencina, živil, avtomobilov, stanovanj in še več.

Zapisnik marčevskega sestanka Fed v sredo ponovil zaostreno držo centralne banke proti inflaciji, vključno z njenimi načrti za zmanjšati svojo skoraj 9 bilijonov dolarjev bilance v najhitrejšem tempu doslej.

Na presenečenje so minute pustile odprta tudi vrata dokončne prodaje centralne banke $ 2.7 bilijona hipotekarno zavarovani deleži vrednostnih papirjev, potencialno moteči proces zahteva od drugih vlagateljev, da zapolnijo praznino.

"Jasno je, da je Fed zelo osredotočen na zniževanje inflacije," je dejal Greg Handler, vodja hipotekarnih in potrošniških kreditov pri Western Asset Management, hkrati pa je opozoril, da stanovanja predstavljajo približno tretjina naslova indeks cen življenjskih potrebščin, ključni merilnik inflacije, ki je februarja dosegel letno stopnjo 7.9 %.

V torek je predvideno novo branje, ekonomisti Credit Suisse pa pričakujejo, da se bo glavni CPI za marec povzpel do 8.6 %.

"Nekaj ​​je njihov namen, da na stanovanjski trg vržejo malo hladne vode," je po telefonu povedal Handler. »Ali dejansko vidite popravek ali prevelik popravek? Mislim, da očitno obstaja tveganje za to."

Kaj je previsoko

Predsednik Fed Jerome Powell lansko poletje zanič kakršna koli neposredna povezava med obsežnimi pandemskimi nakupi zakladnic in hipotekarnih obveznic z naraščajočimi cenami stanovanj.

Toda Fed je bil že leta ključni kupec takšnega dolga in kot je dejal Gross med podcastom, ima centralna banka precejšen vpliv na obrestne mere. Od recesije v letih 2007–09 in posledične krize zaradi zaprtja je bila vlada pomemben zobnik na trgu stanovanjskega dolga v ZDA, vrednem približno 12 bilijonov dolarjev.

Številni Američani se zanašajo na financiranje za nakup domov z namenom, da bi zgradili generacijsko bogastvo. Tudi stanovanja ostajajo kritičen segment gospodarstva, kar pomeni, da so vložki za to, kar sledi, visoki.

"Opažamo, da pomemben delež neto vrednosti gospodinjstev sestavljajo domači lastniški kapital," je dejal Mike Reynolds, podpredsednik naložbene strategije pri Glenmedeu, in dodal, da imajo v lasti baby boome velik del ocenjenih 142 milijonov Zalog enodružinske hiše v ZDA.

"To je del gospodarstva, ki ima potencial za šibkost na podlagi napredovanja," je povedal za MarketWatch.

Nizke obrestne mere - in skope zaloge - so povzročile, da so se cene nepremičnin med pandemijo hitro dvignile do novih rekordov. januarja 19 % letno. Medtem ko nekateri od zagon navzgor cene bi lahko olajšal kot 30-letne hipoteke s fiksno obrestno mero nenadoma približali 5%, mesečni hipotekarni računi kot del dohodka so se že približali ravnem iz obdobja mehurčkov.

Se glasi: Kako visoko se morajo hipotekarne obrestne mere dvigniti, preden je čas za skrb? Nad 5.75 % pravi UBS.

Tukaj je zemljevid, ki prikazuje učinke rasti cen po ZDA pri bonitetni družbi S&P Global, ki zdaj meni, da je 88 % vseh regij precenjeno.

"Ali prihaja na trg jasen in neizbežen zlom?" je vprašal Reynolds. "Zdi se malo verjetno samo glede na interakcijo med povpraševanjem in ponudbo."

Strategi BofA Global so v začetku aprila povedali, da pričakujejo 10-odstotno rast cen stanovanj letos in 5-odstotno v letu 2023, kar je zakoreninjeno v podgradnji stanovanj v obdobju po letu 2008.

Handler, veteran hipotekarnih posojil, je opozoril, da je bil "razpon napovedi najširši od krize leta 2008."

Hkrati so se deli trga "agencijskih" hipotekarnih obveznic, kjer je kupoval Fed, že spremenili, odkar je centralna banka začela signalizirati potencialno hitrejše znižanje svoje bilance stanja.

"Hipoteke z nižjo obrestno mero v razponu 2% in 4% so bile pod velikim pritiskom za začetek leta, saj je trg pričakoval, da bo Fed poleti ali drugi polovici leta umaknil podporo," je rekel Handler.

Po drugi strani so njegovi ekipi všeč stanovanjske obveznice z višjimi kuponi, območja, kjer Fed ni bil aktiven, zlasti ker imajo koristi od hitre rasti cen stanovanj.

"Na žalost za Fed je stanovanjski trg vroč," je dejal Handler. Toda glede na kritično nizko ponudbo stanovanjskega sklada "Fed trenutno ne more storiti veliko."

Dow Jones Industrial Average
DJIA,
+ 0.40%
je v petek dosegel dobiček, vendar tri glavna merila delnic
SPX,
-0.27%

COMP,
-1.34%
končal teden za 0.2% do 3.9% nižje, potem ko so minute Fed okrepile pričakovanja o grozečih zaostrenih finančnih razmerah. Donos 10-letne zakladnice
TMUBMUSD10Y,
2.715%
v petek dosegel 2.713 %, kar je najvišje od 5. marca 2019, kažejo tržni podatki Dow Jones.

Naslednji teden bodo vlagatelji slišali vrsto uradnikov Fed, začenši s predsednikom čikaškega Fed Charlesom Evansom. Ampak velika postavka v ZDA gospodarski koledar prihaja v torek z branjem CPI za marec, čemur sledijo zahtevki za brezposelnost in prodaja na drobno v četrtek ter proizvodna in industrijska poročila v petek.