Padec cen stanovanj, ki bi lahko uničil vaše finance

Cene začnejo padati. Hipotekarne zamude se začenjajo povečevati. Gradbeniki propadajo, drugi pa ustavljajo dela na domovih, ki jih ne morejo več prodati.

Ko bodo ta teden objavljeni najnovejši podatki o cenah nepremičnin za Združeno kraljestvo, bodo vsi iskali znake, da se trg začenja sesuvati. Vendar obstaja trg, ki bi nas moral skrbeti veliko bolj – ameriško.

Obstaja veliko znakov hudega upada nepremičnin v ZDA, saj je prodaja stanovanj upadala 12 mesecev zapored, kar je najšibkejši niz številk v več kot desetletju. Kdor misli, da je to zgolj ameriška stvar, se heca.

Če se ameriški trg zlomi, bo to pahnilo gospodarstvo v recesijo, in to se bo razširilo po vsem svetu. Če pride do izgub pri hipotekah, bo to ogrozilo stabilnost finančnih trgov. Določil bo, kaj bodo Federal Reserve naredile z obrestnimi merami, ki bodo vplivale na gospodarstvo vsake države. Leta 2008 je zlom trga drugorazrednih hipotekarnih posojil sprožil svetovno finančno krizo. Zgodilo se je že in lahko se ponovi.

Ker so se obrestne mere v zadnjem letu štirikrat povečale, Britanski nepremičninski trg ni videti ravno zdrav. Rightmove je prejšnji teden poročal, da so se cene stanovanj ustavile, z najšibkejšimi številkami, odkar je spletna agencija začela zbirati številke. Kraljeva inštitucija pooblaščenih geodetov je poročala, da je bil trg najšibkejši od leta 2009. Kljub temu to skorajda ni katastrofa, vsaj še ne. Cene so stabilne in še ne padajo ali vsaj ne zelo močno.

Povsem drugačna slika je na drugi strani Atlantika. V mnogih večjih mestih cene zdaj absolutno padajo. V San Franciscu, kjer je skoncentriranih veliko tehnoloških odpuščanj, se je letos zmanjšalo za 7 odstotkov. V Oaklandu so padle za 4.5 odstotka, v New Yorku pa za 1 odstotek.

Medtem z zveznimi rezervami še naprej agresivno zviševanje obrestnih mer, in z inflacijo, ki trmasto noče priti pod nadzor, so obeti vse bolj mračni. Resda so številke, objavljene v petek, pokazale, da se je prodaja novih stanovanj v januarju okrepila, a merjeno na letni ravni je še vedno manjša za skoraj četrtino medletno. To še ni nesreča, je pa zelo blizu.

Zgodba se nadaljuje

Kar se bo zgodilo s cenami stanovanj, bo vplivalo na to, ali bo prišlo do trdega ali mehkega pristanka. Fed poskuša izpeljati daleč najtežji trik v priročniku centralnega bančništva; upočasnitev gospodarstva in vrnitev inflacije pod nadzor, vendar brez sprožitve popolne recesije.

Sliši se dovolj preprosto, vendar je to v praksi zelo težko doseči. Kar se bo zgodilo s stanovanjskim trgom, bo odločilno, ali bo uspešen ali neuspešen. Če se bo nepremičninski trg stabiliziral, vendar bo eno leto ostal približno nespremenjen, bo povpraševanje potrošnikov le nekoliko oslabelo in ne moremo pričakovati nič hujšega kot blago upočasnitev.

Če se bodo cene strmoglavile, bo to drugačna zgodba, povpraševanje bo upadlo, padec celotnega obsega pa skoraj neizogiben. In če gredo ZDA v recesijo, enako bo ostalo svetovno gospodarstvo – ker je Amerika skoraj edina stvar, ki jo drži.

Nato se bo zlom stanovanjskih nepremičnin razširil na finančne trge. Na ameriškem trgu je 18 bilijonov dolarjev (15 bilijonov funtov) neporavnanih hipotekarnih dolgov v primerjavi s 14 bilijoni dolarjev leta 2007 na vrhuncu zadnje konjunkture. Pravila o hipotekah pomenijo, da je veliko lažje preprosto oditi od svojih dolgov kot v Združenem kraljestvu. Izgubite hišo in vaš kreditni rezultat se bo premagal, a če vrednost vaše nepremičnine znatno pade, je lahko še vedno privlačna možnost.

Še huje, in kljub povečani regulaciji se hipoteke še vedno pakirajo in prodajajo po vsem svetu. V resnici je plačilna sposobnost ameriškega finančnega sistema še vedno kritično odvisna od zdravja stanovanjskega trga. Če začne propadati, bi lahko z lahkoto uničil tudi banke, hedge sklade in upravitelje skladov – in to bo zelo močno prizadelo ostalo svetovno gospodarstvo.

Nazadnje bo določil denarno politiko, da ne omenjam verjetnega izida naslednjih predsedniških volitev. Pričakuje se, da bo Federal Reserve zvišala obrestne mere za največ še eno odstotno točko, nato pa spet nežno začela blažiti. Toda če cene stanovanj strmoglavijo, so vse stave izključene.

Ali Jerome Powell, predsednik Feda, verjame, da je njegova naloga rešiti trg, ali bo za svojo prednostno nalogo postavil obvladovanje inflacije? Ali pa bo nemudoma obrnil smer in dramatično znižal obrestne mere, da bi rešil trg, v strahu pred ponovitvijo napak iz let 2007 in 2008?

In tudi če bi, ali se lahko zlom lastnine obrne, ko se že začne, ali se bo sprevrgel v popolno paniko? Nihče nima niti najmanjšega pojma, vključno po vsej verjetnosti s samim Fedom. Toda ena stvar je gotova. Zelo neurejeno bo.

Borza stavi, da bo popolno izpeljan mehak pristanek, vendar je dotik in gre. Ameriški stanovanjski trg je bil tisti, ki je leta 2008 začel finančni zlom, pri čemer so drugorazredne hipoteke postale slabe, kar je sprožilo zlom bank v vseh večjih gospodarstvih.

Vsi budno spremljamo cene stanovanj v Združenem kraljestvu – toda trenutno je nihajoči ameriški trg največja grožnja svetovnemu gospodarstvu.