Družba za lastnike stanovanj je bila napaka

O Atlantic pravkar objavljeno nov članek to daje nekaj istih točk o lastništvu stanovanja kot moje novo izdano poglavje in Opolnomočenje novega ameriškega delavca. Pravzaprav naredi nekatere od isti argumenti Ustvarjal sem leta.

Naslov članka pove skoraj vse: Družba za lastnike stanovanj je bila napaka. Avtor, Jerusalem Demsas, meni, da "Nepremičnine je treba obravnavati kot potrošnjo, ne kot naložbo,« premiso, ki bi ji mnogi Američani modro sledili.

Demsas poudarja, da »'Kupovati nizko in prodajati visoko', ko je sredstvo, o katerem govorimo, kje živite, je precej absurden nasvet. Ljudje želijo živeti v bližini družine, v bližini dobrih šol, v bližini parkov ali v soseskah z vrstami udobja, ki si jih želijo, ne pa da trgujejo s svojo lokacijo kot z delnicami v drobiž.« Ona ugotavlja tudi, da "Dom je vezan na določeno geografsko lokacijo, ranljiv za lokalne gospodarske in okoljske pretrese, ki bi lahko izničili vrednost zemljišča ali zgradbe same, ko jo potrebujete."

Vse to so dobre točke in veliki razlogi, da svojega doma ne bi obravnavali kot naložbo.

Demsas je tudi odraz mojega argumenta moje pričevanje o bančništvu v senatu oktobra 2021:

Čeprav lastniški kapital pogosto predstavlja velik del premoženja mnogih Američanov, je nakup stanovanja lahko tvegana naložba, ki je v celoti odvisna od rasti cen stanovanja, lastnosti, ki je v bistvu v nasprotju s tem, da stanovanja postajajo cenovno dostopnejša.

Čeprav se Demsas ne poglobi v to, je ta odvisnost od zvišanja cen stanovanj še večji problem glede na to, da je zvezna stanovanjska politika usmerjena v spodbujanje vedno več hipotekarnih dolgov z nizkim kapitalom. Zaradi tega je nakup stanovanja še posebej tvegan za tiste, ki se borijo za stabilnejši dohodek.

Resno dvomim, da bi senatorka Elizabeth Warren (D-MA) podprla zvezno podprto vlaganje na borzo s finančnim vzvodom za vse Američane, toda to dejansko počne zvezna stanovanjska politika. (Ja, je očitno pripravljeni podpirati »Wall Street« in »velike banke«, ko ji ustreza, a pustimo to za drug stolpec.)

Pravzaprav vsaj zadnjih 20 let, cene stanovanj so pokazale podobno nestanovitnost kot delniški trgi. Ne gre za to, da so ta dejstva ostala neopažena, celo s strani drugih pisateljev v Atlantiku. Še vedno pa ni popolnoma jasno, kakšne alternativne politike podpira Demsas.

Vsekakor se strinjamo, da je politika spodbujanja lastništva stanovanj in omalovaževanja najemništva škodljiva. Zdi se, da se strinjamo, da je hinavsko, da zvezni uradniki zagovarjajo tako imenovane programe cenovno dostopnih stanovanj, medtem ko spodbujajo politike, ki zvišujejo cene stanovanj.

Kar zadeva posebne spremembe zvezne politike, nisem tako prepričan. Upajmo, da bo Demsas pregledal moje poglavje in napisal novo delo. (Tudi če se ne strinja z mano.)

Splošno bistvo, ki ga navajam v Catovi novi knjigi, tako kot v večini člankov, ki jih pišem o stanovanjskem financiranju, je, da je zvezna politika skoraj v celoti usmerjena v spodbujanje povpraševanja. To je težava, ker so stanovanjski trgi glede na mnoge druge vrste potrošnega blaga vedno omejeni. Dejstvo je tudi, da te omejitve ponudbe pogosto poganjajo državna in lokalna pravila in predpisi. To pomeni, da je veliko zaželenih lokacij že »polnih« stanovanj in le spremembe lokalne uprave lahko kaj naredijo, čeprav tudi tisti, spremembe verjetno ne bodo imele velikih kratkoročnih učinkov.

Glede na to realnost je najboljše, kar lahko stori zvezna vlada, prenehanje omejevanja povpraševanja. Ampak to je ravno nasprotno zvezna vlada počela (vsaj) zadnjih 50 let.

Vsa zvezna vpletenost se je resnično začela krepiti v tridesetih letih prejšnjega stoletja, predvsem kot prizadevanje za povečanje delovnih mest. Toda nekje na poti so vsi nepremičninarji, gradbeniki in finančniki ugotovili, da je bolje delati z politiki. Zdaj imamo popolna zmešnjava, ki je nedvoumno naredila stanovanja manj dostopna, predvsem za ljudje z nižjimi dohodki.

Zvezni davčni zakonik spodbuja hipotekarni dolg. Baselske kapitalske zahteve spodbujajo posedovanje hipotekarnih vrednostnih papirjev, zavarovanih z vlado (MBS). In Fannie Mae in Freddie Mac že dolgo uživata poseben status glede na zasebna podjetja. Za zasebni sektor je nemogoče tekmovati z zvezno vlado, zato je imelo zagotavljanje državnega hipotekarnega zavarovanja in (celo implicitnih) zveznih jamstev za MBS predvidljiv učinek.

Od leta 2009 do 2020 je letni delež Fannie in Freddieja v skupni trg MBS je v povprečju znašal 70 odstotkov, čeprav njihove listine izrecno prepovedujejo prekomerno uporabo svojih zmogljivosti. Vključno z vrednostnimi papirji Ginnie Mae, tistimi, ki so podprti s hipotekami FHA, zveznim deležem trg MBS v povprečju znašal 92 odstotkov na leto.

Malokdo pa se spomni, da razmere pred krizo leta 2008 niso bile dosti drugačne. Od 1996 da 2007, je letni delež Fannie in Freddieja na celotnem trgu MBS v povprečju znašal 60 odstotkov, kar je le približno 10 odstotnih točk nižje od deleža po krizi.

Nima smisla prositi za več zvezne pomoči, ker nas je preveč zvezne pomoči pripeljalo sem. Zvezne politike so nenehno povečevale povpraševanje, saj so olajšale pridobivanje stanovanjskih hipotek. Zdi se, da v kongresu ni nobenega zagona, da bi se ta trend obrnil, in samo norec bi rekel, da to nima nobene zveze s posebnimi interesi.

Če se glede tega motim, potem se lahko novi kongres začne z najnižjim od nizko visečih plodov. Fannie in Freddieju lahko prepove financiranje posojil za počitniške hiše in lahko uveljavi določbe njunih listin o prekomerni uporabi. Potem jim lahko prepove financiranje domov, ki stanejo več kot milijon dolarjev in zahtevajo, da so »prvi kupci stanovanj«. tisti, ki nikoli niso imeli domov.

Ne nameravam zadrževati diha.