Veliki nepremičninski padec leta 2022

"Tip stanovanjskega trga iz 1970-ih je možen v prihodnosti"

Zdaj imamo »trojni udarec« v letu 2022. Poleg nestanovitnih težav na trgu delnic in obveznic so nepremičnine pravkar dosegle najhujši dvomesečni udarec od leta 2008 in izničile več kot enoletni dobiček.

Winans Real Estate Index (WIREI)™ spremlja cene novih stanovanj v ZDA nazaj do leta 1830. Na podlagi zadnjih podatkov o cenah, ki jih je objavil ameriški urad za delo in statistiko, je WIREI zabeležil 16.3-odstotno znižanje od rekordnih ravni maja.

Graf 1: Indeks nepremičnin Winans 2007–2022

Medtem ko mnogi ljudje takoj pomislijo na balon iz leta 2008, ko gre za medvedje trge nepremičnin, je boljši primer primerjava današnje gospodarske klime z visoko inflacijo in naraščajočimi obrestnimi merami v letih 1977–82. Tega časa se boleče dobro spominjam. Moj oče je bil lastnik podjetja za gradnjo stanovanj, jaz pa sem v prvem letu študija delal v veliki pisarni za nepremičninsko posredovanje. Reči, da je "bilo to težko obdobje v nepremičninski industriji", je rahlo podcenjevanje:

Graf 2: Indeks nepremičnin Winans 1977–1982

Kaj nam zgodovina pravi, da pričakujemo?

· Dolga leta stranski trg nepremičnin – kot kaže zgornji grafikon, so cene padle za 7 % v zadnji polovici leta 1979 in so večinoma trgovale postrani do konca leta 1982, ko je Federal Reserve nadaljevala svojo vojno proti visoki inflaciji s strogimi denarnimi politikami.

· Stalno pomanjkanje materiala in delovne sile – zaradi pomanjkanja po Covidu in naraščajočih stroškov dela bo prevzem "pritrdilnega zgornjega dela" drag in dolgotrajen. Popolnoma prenovljeno nepremičnino bo lažje prodati ne glede na »lokacijo, lokacijo, lokacijo«.

· Zaostrena hipotekarna posojila – Ker se bo skupina kvalificiranih kupcev zmanjšala zaradi višjih stroškov izposojanja in velikih predplačil, bodo morali prodajalci »nositi papir« in nekaj let zavzeti drugo mesto za hipoteko.

· Ni trg kupca ali prodajalca – z velikimi razmiki med izklicnimi in izklicnimi cenami se bo obseg prodaje še naprej upočasnjeval, dokler se kreditni pogoji ne izboljšajo.

· Višji davki na naložbe – ker bodo za izpolnjevanje pogojev za običajne hipoteke potrebni višji predplačila, bi morali kupci razmisliti o najemanju posojila iz načrta 401k ali izposodi z maržo na naložbenem računu v primerjavi s plačilom visokih davkov, povezanih z naložbami, od prodaje delnic.

Zaradi ohlapne denarne politike, ki je v veljavi od leta 2009, smo imeli hudičevo vzpon na področju stanovanj, pri čemer je Winans Real Estate Index pridobil 104 %!

Vseh likvidnostnih zabav pa je enkrat konec!

Od leta 1850 se večletni medvedji stanovanjski trgi v ZDA pojavljajo 16 % časa, in čeprav upamo, da je ta upočasnitev kratkotrajna, se nizke hipotekarne obrestne mere iz zadnjega desetletja ne bodo vrnile v našem življenju.