Nova politika provizij FHFA bo povzročila še večji pritisk na rast cen stanovanj

Januarja je Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA) napovedal, da bo zvišal vnaprejšnje stroške ta Fannie MaeFNMA
in Freddie Mac zaračunavata hipoteke na sekundarna stanovanja. V oktobru, agencija je napovedala, da bo izvajala »ciljno zvišanje vnaprejšnjih provizij za večino posojil za refinanciranje izplačil.«

Obe potezi sta dobri za zvezno stanovanjsko finančno politiko. Zvezna vlada se ne bi smela ukvarjati z znižanjem cene za ljudi 2. stanovanj in zveznih posojilnih subvencij ne bi smeli dodatno nagraditi z lažjimi izplačili lastniškega kapitala.

Kljub temu stanovanjski lobisti – ki seveda nasprotuje te spremembe– lahko počiva. Bidnova administracija ni na robu, da bi zaprla zvezno pipo.

Pravzaprav kot del tekočega pregleda okvira pristojbin za garancije Fannie's in Freddie's (njunih g-pristojbine), je tudi FHFA odstranjevanje vnaprejšnje pristojbine za več programov za enodružinske hiše. Te spremembe so slaba stanovanjska finančna politika. Tukaj je kratek pregled pristojbin, ki jih bo FHFA odpravila.

• Prvi kupci stanovanja na ali pod povprečnim dohodkom območja (AMI) v večini Združenih držav Amerike (in pod 120 odstotki AMI na območjih z visokimi stroški).
• Posojila HomeReady in Home Possible (glavna cenovno ugodna hipotekarna programa Fannie's in Freddie's).
• Posojila HFA Advantage in HFA Preferred (Fannie's in Freddie's posojila z nizkim pologom, ki so na voljo upravičenim agencijam za stanovanjsko financiranje).
• Posojila za eno družino, ki podpirajo program dolžnosti služenja.

Glede na FHFA, agencija te pristojbine odpravi "spodbujanje trajnostnega in pravičnega dostopa do cenovno dostopnih stanovanj." Vendar je čas čuden, glede na domnevno zavezanost administracije boju proti inflaciji.

Z odpravo teh pristojbin stanovanja ne bodo postala bolj dostopna. Morda bodo hipoteke lažje dobiti, vendar bodo povzročile pritisk navzgor na cene stanovanj, zlasti tistih v nižji ravni trga.

Te spremembe tudi kažejo, kako malo je ameriški sistem stanovanjskega financiranja podoben prostemu trgu.

Za perspektivo, Fannie in Freddie skupaj sem imel nič majn kot 50-odstotni delež vseh izdanih hipotekarnih posojil od leta 2007. In njihov delež trenutno stoji pri 62 odstotkih. Njihov delež celotnem trgu hipotekarnih vrednostnih papirjev (MBS)., glede na Združenje industrije vrednostnih papirjev in finančnih trgov (SIFMA), v povprečju 70 odstotkov od leta 2009 do 2020. (Po drugi strani, če vključimo vrednostni papirji Ginnie Mae– tiste, ki jih podpira Hipoteke FHA–The zvezni tržni delež MBS v povprečju 92 odstotkov na leto.)

Torej lahko FHFA, vladna agencija, enostransko spremeni provizije – sestavni del skupne cene –, ki jih posojilojemalci plačujejo na večini hipotekarnega trga. Američani bi morali pomisliti na to situacijo, ko so razburjeni cene stanovanj so tako visoka. Sistem stanovanjskega financiranja, ki temelji na svobodnem podjetništvu, ne bi bil podoben ameriškemu sistemu.

Ne glede na to podrobnosti kažejo, kako kontraproduktivne bodo te zadnje odprave pristojbin za tako imenovano ameriško politiko cenovno dostopnih stanovanj.

Prvič, spremembe bodo odpravile vnaprejšnje stroške za tiste, ki prvič kupujejo stanovanje povprečno dohodek v svoji geografski regiji. Poleg popolne odstranitve vsakršne pretvarjanja, da spremembe pomagajo kupcem z nizkimi dohodki, je izraz "prvi kupec stanovanja" res ne pomeni prvi-časovni kupec stanovanj. Ta odprava provizije zagotavlja veliko spodbudo za nakup.

Ločeno, Fanniejev program HomeReady »postreže kupcem stanovanj z nižjimi dohodki, ki nimajo prihranjenega velikega predplačila.« Da bi bili upravičeni, so posojilojemalci, ki se prvič udeležijo posojila, upravičeni, če ne zaslužijo več kot 80 odstotkov AMI, imajo kreditno oceno najmanj 620 in imajo 3-odstotno predplačilo. (Kupci lahko te 3 odstotke seveda pridobijo iz nepovratnih sredstev ali poljubnega števila programi pomoči za predplačilo). Freddie's Možna posojila za dom imajo podobne zahteve, čeprav so na voljo tudi ljudem, ki nimajo kreditne sposobnosti.

Če to ni dovolj, imata svojega tudi Fannie in Freddie Posojilo HFA Advantage in HFA Preferred programi. To so posebni programi posojil z nizkim pologom, ki so na voljo samo upravičenim stanovanjskim finančnim agencijam (HFA). Ti HFA so seveda državne vladne agencije, del državnega zveznega sistema, ki je bil zgrajen za pomoč kupcem stanovanj z vsem, od nasvetov do nepovratnih sredstev. (Po podatkih Nacionalnega sveta državnih stanovanjskih agencij je objava 2021 State HFA Digital History Book z oznako a »Pol stoletja državnega sodelovanja, inovacij in vpliva HFA.« Naj vas ne skrbi stalna težava cenovne dostopnosti, HFA imajo dolgo zgodovino inovacij in vpliva.)

Nazadnje, Fannie in Freddie imata ločena posojilna programa za enodružinska posojila v okviru svojih programov Duty to Serve. Ti programi so osredotočeni predvsem na kupce z nižjimi dohodki na tako imenovanih premalo pokritih trgih, vključno s podeželjem in industrijskimi stanovanji.

Torej, v omrežju ta zadnji krog sprememb pristojbin ne predstavlja nobene velike spremembe politike. Združene države imajo še vedno sistem stanovanjskega financiranja, v katerem prevladuje vlada, ki je močno usmerjen v olajšanje pridobivanja posojil s čim manj denarja.

Ne samo, da je ta pristop kockast predlog za posojilodajalce in kupci, ampak tudi dviguje cene. Žalostno, a zelo verjetno bodo vladni uradniki potrebovali še vsaj 50 let, da se naučijo teh lekcij.

Kot sem že večkrat poudaril, vse tipičen Američan mora pokazati obstoječi sistem stanovanjskega financiranja je prezadolženost, visoki stroški stanovanja, nestanovitne cene stanovanj, preregulacija in sled zveznih reševanj. Stopnja lastništva stanovanj je skoraj točno tam, kjer je bil pred razširjeno odvisnostjo od Fannie in Freddieja; apreciacija cen stanovanj je dosledno presegal prihodke rast, davkoplačevalci pa so bili prisiljeni odšteti na stotine milijard dolarjev pomoči.

Uprava se lahko pretvarja, da dela nekaj, da bi bila stanovanja bolj dostopna, vendar bi doseganje tega cilja pomenilo odmik od sedanjega sistema.