Zvišanja obrestnih mer Federal Reserve ohlajajo stanovanjski trg, vendar so reforme rabe zemljišč še vedno potrebne

Od pomladi 2022 se je Fedova ciljna obrestna mera zveznih skladov – to je obrestna mera, ki si jo banke zaračunavajo druga drugi za posojila čez noč – povečala na 2.5%, z 0.25 % februarja. Ukrepi Feda so zvišali obrestne mere za vse, od kreditnih kartic do hipotek. Višje hipotekarne obrestne mere začenjajo zniževati cene, vendar bodo nižje cene začasne brez povečanja ponudbe, ki je potrebna, da postanejo stanovanja bolj dostopna.

Povprečne 30- in 15-letne hipotekarne obrestne mere so na najvišji ravni od leta 2009, kot je prikazano na spodnji sliki iz najnovejšega American Action Foruma stanovanjska tabela avtorja Thomas Wade. 30-letna stopnja je skoraj dvakrat višja kot leta 2021, medtem ko se je 15-letna stopnja že več kot podvojila.

Kljub tem povišanjem sta obe stopnji še vedno blizu zgodovinsko najnižjih vrednosti in sta pod stopnjami od 6 do 7 %, ki so bile običajne od leta 2001 do 2009.

Čeprav obrestne mere glede na zgodovinske standarde morda niso visoke, nedavna zvišanja še vedno povzročajo padanje cen. Indeksa stanovanjskih cen Case-Shiller in FHFA sta se začela izenačevati, kot je prikazano na spodnjih slikah.

Tudi medletne spremembe cen za oba indeksa so se zmanjšale na 15 % za sestavljeni indeks 20 mest Case-Shiller in na 16 % za indeks FHFA. Oba sta bila leta 19 2021 %.

Razpoloženje gradbenikov se zmanjšuje zaradi nižjih cen in počasnejše rasti cen. NAHB/Wells FargoWFC
Indeks stanovanjskega trga – ustvarjen na podlagi ankete gradbenikov, ki ocenjujejo prodajo stanovanj in pričakovanja – je padel na najnižjo raven od pred pandemijo, kot je prikazano spodaj.

Slabše povpraševanje in razpoloženje gradbenikov se kažeta pri novogradnjah stanovanj. Spodnja slika kaže, da se začetki upočasnjujejo v vseh štirih regijah države.

Manj začetih gradenj bo zmanjšalo ponudbo novih domov in lahko upočasnilo padec cen stanovanj, saj se bo ponudba prilagajala manjšemu povpraševanju, ki ga povzročajo naraščajoče obrestne mere. Čeprav je to morda dobro za trenutne lastnike stanovanj, ki bodo kratkoročno doživeli manjše padce lastniškega kapitala, je slabo za dolgoročno dostopnost stanovanj. Država ima pomemben stanovanjsko pomanjkanje— med 6 in 10 milijoni enot — da se bo upad začetih stanovanj le še poslabšal. Tesen stanovanjski trg se kaže v stopnjah prostih stanovanj in najemnin, ki so na najnižji ravni v zadnjih 10 letih.

V Ameriki potrebujemo več stanovanj vseh vrst, da bodo stanovanja na dolgi rok bolj dostopna. Razočaranje je, čeprav ni presenetljivo, da se število novih stanovanjskih stavb zmanjšuje zaradi šibkejšega povpraševanja in nižjih cen.

Vendar bi bilo napačno kriviti Fed za težave na stanovanjskem trgu. Fed dela vse, kar je potrebno, da zajezi pobegla inflacija povzročila prevelika državna poraba in lastno pretirano ustvarjanje denarja med pandemijo. Morebitni drugi učinki dviga obrestnih mer na gospodarstvo so drugotnega pomena.

Glavni krivec za neusklajenost ponudbe in povpraševanja na stanovanjskem trgu je prevelika vladna regulacija. Zvezna vlada se že dolgo ukvarja s spodbujanjem povpraševanja po stanovanjih prek kvazidržavne agencije od Fannie MaeFNMA
in Freddie Mac in drugi vladnih programov.

Tako Fannie kot Freddie kupujeta hipoteke od posojilodajalcev in imata implicitna podpora vlade. Ker posojilodajalci vedo, da lahko zlahka prenesejo hipoteke na Fannie in Freddie, so manj zaskrbljeni zaradi dolgoročnih tveganj neplačila in tako lahko vzdržujejo umetno nizke stroške izposojanja.

Umetno spodbujanje povpraševanja je že samo po sebi dovolj slabo – ne pozabite stanovanjska kriza? — kar pa je v kontekstu stanovanjskega trga še slabše, je to, da lokalne vlade hkrati zmanjšujejo ponudbo s predpisi o rabi zemljišč. Po vsej državi minimalne velikosti parcel, zahteve glede parkiranja, zapleteni postopki izdajanja dovoljenj, zahteve glede gostote in drugi lokalni predpisi omejujejo količino stanovanj, ki jih je mogoče zgraditi. Ko se omejitve ponudbe kombinirajo s subvencijami za povpraševanje, so rezultat višje cene, zaradi katerih so ustrezna stanovanja nedosegljiva za številna gospodinjstva z nižjimi in zmernimi dohodki.

Zvišanja obrestnih mer Fed ohlajajo stanovanjski trg in še več pohodi bodo pričakujemo, da se bo to nadaljevalo tudi v bližnji prihodnosti. Vpliv Feda pa je zanemarljiv v primerjavi s škodljivimi učinki trenutne stanovanjske politike zvezne in lokalne vlade, ki povečuje povpraševanje in omejuje ponudbo. Ukrepi Feda nas ne bi smeli odvrniti od dolgoročnih sprememb, ki jih potrebujemo za vzpostavitev ravnovesja stanovanjskega trga – več ponudbe na lokalni ravni in manj subvencij na zvezni ravni.