Primer za ustvarjanje bogastva z delnicami, ne domovi

Velikost besedila

Nekoč je mlada družina kupila skromno trisobno Cape, najslabšo hišo na najboljši lokaciji v uspešnem predmestju. Mnogo let pozneje, med stanovanjsko blaznostjo pred 15 leti in potem, ko so otroci odraščali in se odselili, so prejeli nenaročeno denarno ponudbo – za 20-kratnik več kot so plačali. To je postalo njihovo gnezdo, ki je zagotovilo udobno upokojitev.

Vse je res, lahko pa je tudi pravljica. Takšen eskalacija cen stanovanj se verjetno ne bo ponovila, še posebej od tu po njihovem divjem vzponu. Dolgoročno zgodovina kaže, da se je borza donosnosti vrnila približno dvakrat toliko kot stanovanjske nepremičnine. In to je storjeno z veliko manj glavoboli kot spremljajočimi stroški vzdrževanja, ki so prišli kot šok za številne nedavne kupce stanovanj.

Pogled na podatke, ki jih je zbral profesor poslovne šole NYU Stern Aswath Damodaran, zaloge (merjeno z

S&P 500
) se je od leta 12.47 do 1972 vrnilo za 2021 % letno v primerjavi s 5.41 % za stanovanjska stanovanja (na podlagi indeksa Case-Shiller do oktobra lani), kar obsega dvig inflacije po tem, ko je bila povezava dolarja z zlatom prekinjena. Če pogledamo obdobje 2012–2021, ki zajema okrevanje po stanovanjskem zlomu, ki je povzročil finančno krizo 2007–09, so delnice v povprečju dosegle 16.98 % v primerjavi s 7.38 % za stanovanja.

In nov papir pripravil za Brookings Institution, Robert Shiller, ustvarjalec stanovanjskega indeksa, in Anne K. Thompson sta ugotovila, da je 72.4 % anketirancev v raziskavi povedalo, da so nedavne licitacijske vojne povzročile »panično nakupovanje, zaradi česar so cene postale nepomembne«. To so pripisali zdaj že znani zgodbi o kupcih, ki želijo več prostora, zlasti za domačo pisarno, v predmestju. Delavci, ki so lahko delali od doma, so bili večinoma nepoškodovani ali pa so imeli koristi od nižjih izdatkov med najhujšo pandemijo.

Zgodovinsko nizke hipotekarne obrestne mere so dodatno povečale kupno moč ponudnikov. Če je povprečno 30-letno posojilo Freddieja Maca decembra padlo na 3.05 %, bi mesečno plačilo za hišo s srednjo ceno 408,100 dolarjev v četrtem četrtletju, kupljeno z 20-odstotnim pologom, znašalo 1,385 dolarjev. S skokom hipotekarne obrestne mere na 4.67 % od 31. marca bi isto posojilo stalo 1,687 $ na mesec. Zmanjšanje cenovne dostopnosti bo zagotovo upočasnilo rast cen stanovanj.

Shiller in Thompson sta ugotovila, da so nedavni kupci realistični glede kratkoročnih trendov cen stanovanj in pričakujejo nekaj zmernosti, vendar jih je mogoče "na dolgi rok dati v modo". Damodaranova razčlenitev njihovih podatkov je pokazala, da si kupci na vrhuncu prejšnjega balona leta 2006 10 let niso popolnoma opomogli od posledičnega zloma. To ni bilo prvič, da so kupci domov obtičali z izgubami. Po padcu z vrha leta 1989 so se cene v celoti opomogle šele leta 1992. Ti izgubljajoči razponi niso upoštevali transakcijskih stroškov, ki so za stanovanjske nepremičnine ogromni.

Aksiomatično je, da nakup visoke vrednosti znižuje prihodnje donose. V človeškem smislu se stvari zgodijo, od boljših zaposlitvenih možnosti drugje – še posebej glede na možnost dela od koder koli za delavce znanja – do nesrečnih okoliščin, kot sta smrt in ločitev. Zmožnost prevzemanja deležev s popolnoma prenosljivimi in likvidnimi finančnimi sredstvi lahko v kratkem zagotovi več svobode, skupaj z večjim bogastvom v daljšem obdobju.

pišite na Randall W. Forsyth pri [e-pošta zaščitena]