Delnice so na medvedjem trgu, ali sledi zlom stanovanj?

Ključni odvzemi

• Podatki Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov kažejo, da so se cene stanovanj od marca 37 zvišale za 2020 %.
• Medtem se je skupna prodaja stanovanj v maju zmanjšala za 8.6 % na letni ravni in za 3.4 % na mesec.
• Podatki Moody's Analytics kažejo, da je povprečen dom precenjen za 24.7 %, pri čemer cene rastejo štirikrat hitreje od dohodkov
• Ker se cene za kupce stanovanj nenehno dražijo s trga, se mnogi vlagatelji in lastniki stanovanj bojijo, da bi se lahko zgodil zlom stanovanj za vogalom

ponedeljek, Indeks S&P 500 upadel za 18.7 % od začetka leta in se gibal blizu ozemlja medvedjega trga prejšnjega tedna. Medtem je Nasdaq Composite letos upadel za približno 27 %, medtem ko Dow pada na 14-odstotno izgubo. Z drugimi besedami, velik del trga je v državi medveda ali blizu nje, za delnice, katerih cene so padle z januarskih vrhov, ni na vidiku.

In zdaj so vlagatelji in lastniki stanovanj zaskrbljeni, da bi temu lahko sledil tudi stanovanjski trg.

Podatki iz Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov (NAR) kaže, da so med majem 2021 in majem 2022 cene obstoječih stanovanj narasle za skoraj 15 %. Od marca 2020, zrasli so za 37 %. Medtem so povprečne cene stanovanj prvič presegle 400,000 dolarjev.

Medtem ko so visoke cene dobre za vlagatelje in prodajalce, so kupce z nižjimi in srednjimi dohodki nenehno potiskale s trga. In zdaj so nekateri zaskrbljeni, da bi te iste cene, zaradi katerih so se prodajalci veselili, lahko katalizirali zlom stanovanjskega trga.

Mehurčki in zrušitve

Premoženjski mehurčki nastanejo, ko povpraševanje, špekulacije in razkošje trga dvignejo cene, ki presegajo svoje temeljne vrednosti. Končni rezultat? Precenjena sredstva, ki ostanejo v povpraševanju tako dolgo, dokler ostanejo zainteresirani kupci.

Glede na Zvezne rezerve Dallasa, so nepremičninski mehurčki zaradi svojih obsežnih gospodarskih vplivov še posebej boleči. Stanovanjski mehurčki pogosto povzročijo vrsto nenamernih posledic, kot so:

• Izkrivljeni vzorci naložb in nakupov
• Napačna razporeditev gospodarskih virov
• Valovi, ki izzovejo gospodarsko rast in zaposlovanje

Kdaj potem panika vlagateljev, ali pa na trg pridejo stečaji in izvršbe, mehurček »poči«. Cene nepremičnin padajo, vlagatelji se trudijo ostati dobičkonosni, lastniki stanovanj pa se lahko znajdejo pod vodo zelo draga posojila.

Kljub temu ni nujno, da se vsak balon konča s popolnim zlomom.

Nekateri trgi lahko namesto tega doživijo korekcijo, kjer cene stanovanj postopoma padajo in nato mesece ali leta stagnirajo.

Nasprotno pa nesreča vključuje hiter padec cen (pogosto ga spremlja val zaseg), ki potegne preprogo izpod trga.

Takrat in zdaj

Popoln zlom stanovanjskega trga ni tako pogost, kot si morda mislite. Kljub temu, da je velika recesija sveža v mnogih glavah, lastniki stanovanj in vlagatelji ostajajo previdni.

Velika recesija

Zlom stanovanjskega trga v letih 2007–2008 je bil edinstven dogodek, ki je bil posledica številnih malomarnih praks vlade, posojilodajalcev in vlagateljev.

Za začetek so nizke obrestne mere in minimalna ureditev hipotekarnih posojil omogočili bankam, da nekvalificiranim posojilojemalcem ponudijo drugorazredna posojila. Veliko takšnih posojil je bilo celo izdanih brez ustrezne dokumentacije, ki bi dokumentirala posojilojemalčevo sposobnost odplačevanja.

Medtem so vlagatelji pokupili "hipotekarno zavarovane vrednostne papirje" (MBS), ki združujejo hipoteke kot naložbena sredstva. Z naraščanjem obrestnih mer drugorazrednih posojil so med temi vrednostnimi papirji predstavljala večji delež drugorazredna posojila.

Na žalost mnogi lastniki stanovanj niso mogli plačati, kar je povzročilo krizo, saj so banke začele izključevati posojilojemalce, ki niso plačali. V mnogih primerih so banke utrpele izgube, ko so poskušale opustiti nepremičnine z upadajočo vrednostjo. Kmalu so lastniki stanovanj pobegnili iz podvodnih hipotek levo in desno, banke pa so imele v lasti premoženje, ki je bilo manjše od posojila.

Hkrati so vlagatelji MBS doživeli lastno krizo, saj so posojilojemalci neplačali, kar je izčrpalo njihove dobičke.

Navsezadnje je sotočje dogodkov povzročilo svetovno recesijo (in na tone novih predpisov o hipotekarnih posojilih).

Hitro naprej do leta 2022

In potem imamo trenutni stanovanjski razcvet, ki ima – kot boste videli – zelo različne vzroke. In sicer: Pandemija Covid-19.

Ko se je pandemija prvič pojavila, Federal Reserve znižal obrestne mere, da bi se izognil a recesija in spodbujati porabo. Hkrati so mnoga podjetja med zaporami, ki jih je določila vlada, in nagovarjanjem zaposlenih uvedla nove politike dela od doma. Medtem so številne družine vrgle spodbudna sredstva v prihranke ali odplačale dolgove.

Kombinacija spodbujevalnih skladov, poceni dolgov in fleksibilnosti WFH je mnoge lastnike stanovanj privabila, da zapustijo draga mesta. Medtem pa so obremenitve dobavne verige in omejitve Covid-19 zajezile gradnjo novih domov, kar je zaostrilo ponudbo.

Posledično je povpraševanje naraslo. Kmalu so se kupci znašli v tekmovanju za iste nepremičnine, zaradi česar so cene skočile v nebo, saj so vrtoglavi lastniki stanovanj sprejemali ponudbe v gotovini, ki so pogosto presegale izklicno ceno.

Ali lahko izključimo morebitni zlom stanovanjskega trga?

Čeprav nismo več v zaporu, učinki Covid-19 na stanovanjski trg ostajajo. Nekateri skrbijo, da bi lahko bila stanovanjska nesreča tik za vogalom.

Za začetek, nedavno Popisni urad podatki kažejo, da je prodaja stanovanj upadla štiri mesece zapored. Samo prodaja novih enodružinskih hiš je med marcem in aprilom padla za 16.6 %. V maju se je skupna prodaja stanovanj zmanjšala za 3.4 % na mesec in za 8.6 % v primerjavi z letom prej. Vse skupaj se je junijski neprodani inventar obstoječih domov povečal na 1.16 milijona enot.

Toda medtem ko je prodaja upadla, cene niso sledile temu. Pravzaprav je maj označil nov rekord, povprečna cena nove hiše pa se je približala 450,000 $. Hkrati je povprečna prodajna cena vseh stanovanj presegla 511,000 dolarjev.

Če mislite, da se to sliši visoko, niste sami. V začetku tega leta je Moody's Analytics poročal, da cene stanovanj v ZDA ostajajo precenjen v povprečju za 24.7 %. Marca je ameriška centralna banka Dallas Fed opozorila, da so prodajne cene stanovanj presegle cene najemnin, kar kaže na "nevzdržno napihnjene" vrednosti.

In ne gre samo za to, kako drago je stanovanje, temveč tudi za to, kako hitro je prišlo do tja. Samo v zadnjem letu so se cene stanovanj dvignile štirikrat hitreje od dohodkov. Hkrati hipoteka obrestne mere so se s 3 % januarja povzpele na 6.4 % do konca junija, kar je več kot podvojilo stroške zadolževanja.

Na splošno številke kažejo na slabe obete za stanovanjske trge. Visoka inflacija, naraščajoče obrestne mere in omejena zaloga so mnoge kupce stanovanj odnesli s trga. Ker se morajo lastniki stanovanj še dodatno razširiti, da bi stopili na nepremičninsko lestvico, bi balon lahko počil, če bi gospodarski dejavniki privedli do nižjih dohodkov ali višjih hipotekarnih obrestnih mer.

Ključne razlike med 2008 in 2022

Vendar pa je splošno soglasje med ekonomisti, da medtem ko je zlom stanovanjskega trga mogoče, ni Verjeten.

Za začetek ostajajo trenutni temelji trga veliko bolj stabilni, kot so bili pred 14 leti. Strožja merila za posojila in robustna zaščita kupcev stanovanj pomenijo, da se večina sodobnih hipotek plača pravočasno. V drugi polovici leta 2021 se je povprečni kupec stanovanj prijavil z a rekordno visoko povprečno kreditno oceno 786.

Poleg tega ostajajo zamude okoli 3 %, v prvem četrtletju 2022 pa je bilo le 78,000 vlog za izvršbo. (Nasprotno pa je 10 milijonov Američanov izgubilo svoje domove med letoma 2006 in 2010, samo v letu 3.1 je bilo vloženih 2008 milijona vlog za izvršbo.)

Podobno imajo lastniki stanovanj izjemen 28 bilijonov dolarjev lastniškega kapitala v primerjavi s pogosto negativnim domačim lastniškim kapitalom v lasti leta 2008. In JPMorgan ugotavlja da sodobni lastniki stanovanj niso imeli skoraj enake ravni dolgov kot pred letom 2008.

Hkrati so zaloge stanovanj, čeprav v porastu, še vedno blizu najnižje vrednosti vseh časov. Lanskega septembra, NARAR
poročali o 2.4-mesečni ponudbi stanovanj za prodajo; februarja se je to zmanjšalo na samo 2 meseca.

Medtem so gradbeniki, navajajoč naraščajoče stroške in upočasnjeno povpraševanje, umaknili proizvodnjo. (Nasprotno je bilo v času pred veliko recesijo.)

Najverjetnejši scenarij

Kljub temu močan stanovanjski trg ne pomeni, da ni prostora za znižanje cen. Razlika: večina ekonomistov meni, da je popravek in ne zlom v redu.

Na primer, Dallas Fed poroča, da čeprav realne cene stanovanj presegajo njihove temeljne vrednosti, ne vidijo "nikakršnih pričakovanj, da bi bili posledice popravka stanovanj po obsegu ali makroekonomski teži primerljive s svetovno finančno krizo 2007-09."

Doug Duncan, glavni ekonomist pri Fannie MaeFNMA
, se večinoma strinja. Njegovo stališče je, da so se obrestne mere močno dvignile, vendar so se v preteklosti tako velika gibanja končala z upočasnitvijo stanovanjskih nepremičnin.

S tem se strinja tudi glavni finančni analitik Bankrate Greg McBride, ki ugotavlja: »Cene nepremičnin se lahko gibljejo v velikih skokih – kot zdaj – in nato kažejo relativno majhne spremembe v obdobju let. Najverjetnejši izid je znižanje cen."

Toda kaj sploh šteje kot "popravek"?

Matthew Pointon, višji ekonomist za nepremičnine pri Capital Economics, meni, da a 5 % upad do sredine leta 2023 je razumna tarča. Glavni ekonomist NAR Lawrence Yun se strinja, da je verjetno "manjše znižanje cen" do 5 % - in zdravo za "precenjen" trg.

Ne dovolite, da vas razpade nalet stanovanjskega trga

V sedanjih razmerah se zdi zlom nacionalnega stanovanjskega trga malo verjeten, čeprav ne izključen. Zaradi tega se mnogi vlagatelji v nepremičnine sprašujejo: vlagati ali čakati?

S Q.ai-jem se vam nikoli ni treba spraševati o naslednji pravi potezi. Naše naložbene strategije, ki jih poganja umetna inteligenca, se zanašajo na zanesljive podatke – ne na čustva, kot sta strah ali navdušenje, ki so zakoreninjena v teoretičnem zlomu trga.

Toda to ne pomeni, da smo izven zanke. Z najnovejšimi naložbami, kot je Forbesov komplet, se lahko dotaknete najnovejših novic, bleščečih informacij in obsežnega arhiva znanja – vse to, ne da bi mignili prst. Vse kar morate storiti je napolniti svoj račun.

Prenesite Q.ai danes za dostop do naložbenih strategij, ki jih poganja umetna inteligenca. Ko položite 100 $, bomo na vaš račun dodali dodatnih 50 $.