Državni zakonodajalci sprejemajo lokalne predpise, ki napihujejo stanovanjske stroške

Guvernerji in zakonodajalci po vsej državi še naprej predlagati in izvajati politike za ustvarjanje bolj konkurenčnega davčnega in regulativnega ozračja, deloma za privabljanje naložb, ki bodo prinesle delodajalce in visoko plačana delovna mesta. Vendar, če ni zadostne in cenovno dostopne stanovanjske ponudbe za sprejem pritoka družin, ki jih podpirajo nova delovna mesta, imajo državni uradniki še eno težavo. To je izziv, s katerim se zdaj spopadajo oblikovalci politik v številnih hitro rastočih državah.

Na primer v Severni Karolini, med 10 najhitreje rastočih držav lansko leto člani državne generalne skupščine zdaj razmišljajo o zakonodaji za "deaneksacijo" ali odstranitev iz pristojnosti lokalne cone lastnine v Summerfieldu, mestu, ki se nahaja tik pred Greensborom, kjer so lokalni uradniki večkrat zavrnili predlagani razvoj. Zakonodajalci menijo, da je zadeva v državnem interesu, saj Summerfield leži v delu Severne Karoline, kjer je treba ponudbo stanovanj povečati, da bi lahko sprejeli številne obsežne gospodarske razvojne projekte, ki naj bi na območje pripeljali veliko novincev. Ta poteza in sorodni predlogi v drugih zveznih državah kažejo, kako se razprava o stanovanjskih stroških in določanju območij razgreva in meša tradicionalne politične koalicije.

Summerfield, ki je bil ustanovljen leta 1996, da bi se izognil temu, da bi postal del Greensbora, ima izključujoče cone, tako da je v večjem delu mesta mogoče zgraditi samo enodružinska stanovanja in na parcelah, velikih 1.3 akra. Poteza k sprejetju državne zakonodaje o deaneksiji dela Summerfielda, da bi se omogočila gradnja novih stanovanj, je sledila večletnim uradnim zahtevam za sprostitev omenjenih omejitev in celo potrditvi vladnih uradnikov Summerfielda, da je treba spremeniti njihovo consko politiko.

Odvetnik mesta Summerfield Opozoril mestni odbor leta 2021, da njegove izključujoče prakse določanja območij vabijo k sodnim sporom v skladu z Zakonom o poštenem stanovanju. »Če se želite izogniti morebitni odgovornosti, v svojem odloku ustvarite možnosti, ki bodo omogočile cenovno ugodno stanovanje nekje v Summerfieldu,« je svetoval mestni odvetnik. "Trenutno vam sploh ni treba identificirati, kje," je dodal Summerfieldov odvetnik. "Vse, kar morate storiti, je ustvariti conski okvir, ki bi nekemu razvijalcu omogočil, da vstopi in reče: 'Veste kaj, rad bi postavil bolj gosto stanovanje'." Uradniki Summerfielda tega nasveta niso upoštevali.

Nezadostna stanovanjska ponudba in hitro naraščajoči stanovanjski stroški niso omejeni na Summerfield in okolico. Inštitut Cato študija objavljeno decembra 2022 je poudarilo, kako rast prebivalstva Severne Karoline presega stopnjo gradnje novih stanovanj. Medtem ko restriktivna lokalna cona ovira rast ponudbe stanovanj v mnogih drugih delih države, je potreba po odpravi zadeve še posebej nujna v Greensboru in okolici, ki se pogosto imenuje Triada.

Greensboro, ki meji na Summerfield, uvrstitev prvo mesto v državi lani po največjem povečanju stroškov najema, pri čemer je najemnina za enosobno stanovanje v Greensboroju v enem letu poskočila za 74 %. Toyota, Boom Supersonic, Publix in drugi v regiji vlagajo milijarde v nove proizvodne in distribucijske obrate, ki bodo prinesli na tisoče dobro plačanih delavcev. Želja, da bi tem delavcem in njihovim družinam zagotovili dostop do cenovno dostopnih stanovanj, skupaj z zavračanjem lokalnih uradnikov, da bi odstranili ali omilili regulativne ovire za razvoj več stanovanj, je vodila državne zakonodajalce v Raleighu do zaključka, da morajo ukrepati.

Boom Supersonic vlaga pol milijarde dolarjev v izgradnjo obrata za proizvodnjo nadzvočnih reaktivnih letal, ki se nahaja 11 minut od Summerfielda z avtomobilom. V tem objektu bo zaposlenih več kot 2,000 ljudi. Toyota porabi 3.4 milijarde dolarjev za izgradnjo tovarne za proizvodnjo litijevih baterij, ki se nahaja 35 minut od Summerfielda. Tovarna baterij, ki bo Toyotina prva v Severni Ameriki, naj bi zaposlovala 3,875 ljudi. Publix medtem porabi 400 milijonov dolarjev za izgradnjo distribucijskega kompleksa, velikega dva milijona kvadratnih metrov, v bližini, ki bo oskrboval trgovine z živili po vsej Severni Karolini in Virginiji. Ta projekt bo ustvaril 1,000 novih delovnih mest.

Pomemben gospodarski razvoj v regiji in potreba, ki jo ustvarja po dodatnih stanovanjih, nista povzročila, da bi člani mestnega odbora Summerfield spremenili smer. Potem ko je leta 1,161 najprej predlagal nov stanovanjski kompleks s 2021 enotami, je razvijalec svoj predlog zmanjšal na projekt s 600 enotami. Mestni odbor ta predlog zavrnil na glasovanju, ki je potekalo 22. februarja. Začasni predsednik senata Phil Berger (desno) je v izjavi pojasnil, zakaj stalna nepopustljivost na lokalni ravni zdaj spodbuja državni zakonodajni odziv:

"Ne vem, ali bi moral načrte, ki jih predloži lokalni razvijalec, odobriti lokalni odbor ali ne," je izjavil senator Berger. »Kar vem, Triada privablja milijarde dolarjev v nov gospodarski razvoj in ker naše območje še naprej raste, so nujno potrebna dodatna stanovanja, da bodo lahko medicinske sestre, učitelji, prvi posredovalci in gradbeni delavci, na katere se naše območje zanaša, živeli v skupnosti, ki jim služijo.«

Poteza generalne skupščine, da deaneksira del Summerfielda, bo zagotovo naletela na oster odpor lokalnih uradnikov. "Bila bi velika krivica in bi bila nevaren precedens za našo generalno skupščino, če bi ignorirali lokalne izvoljene uradnike in tako spremenili naše mesto," pravi župan Summerfielda Tim Sessoms.

Poleg načina, na katerega zvišujejo stanovanjske stroške in zmanjšujejo ponudbo, kritiki lokalnih predpisov Summerfielda trdijo, da omejitve ogrožajo tudi zdravje okolja in javno varnost. S približno 12,000 prebivalci je Summerfield najbolj naseljeno mesto v Severni Karolini brez kakršne koli vodovodne ali kanalizacijske infrastrukture. Pravzaprav je to največje mesto v Severni Karolini, Južni Karolini in Virginiji, ki je v celoti na septičnih sistemih. Kot so storili v preteklosti, uradniki Summerfielda to spet uporabljajo kot izgovor za blokiranje predlagane gradnje stanovanj.

»Mesto nima niti vodovodnega niti kanalizacijskega sistema, ki bi podpiral več kot trikrat večjo gostoto, kot jo trenutno dovoljujejo naši razvojni odloki,« je župan Sessoms zapisal v javnem pismu, objavljenem 9. marca, ki pojasnjuje njegovo zavrnitev zgoraj omenjenega razvoja. "Summerfield nima infrastrukture, ki bi se spopadla z bremenom, ki bi ga predlagana gostota povzročila našim že tako prenatrpanim šolam in cestam."

Vendar bi razvijalec nedavno zavrnjenega projekta s 600 enotami namestil potrebno vodovodno in kanalizacijsko infrastrukturo v Summerfieldu. Uradniki Summerfielda so v preteklosti zavrnili predlagane naložbe v kanalizacijo in vodno infrastrukturo. To pomanjkanje vodne infrastrukture se že leta uporablja kot razlog za nasprotovanje razvoju in rasti.

David Couch, lastnik zemljišča, predlaganega za gradnjo, je dejal v izjavi, da je "mestni svet Summerfielda sprejel politike coniranja, ki so služile izključitvi prebivalcev skromnih sredstev, in to so storili z velikim učinkom."

"Območje Greensboro in okrožje Guilford je bilo lani na prvem mestu v državi glede povečanja najemnin," je dodal Couch. "Obupno potrebujemo več ponudbe stanovanj, zlasti ob uspešnih prizadevanjih mnogih za zaposlovanje in milijardah dolarjev gospodarskega razvoja v neposredni bližini."

Couch in drugi kritiki averzije Summerfieldovih uradnikov do razvoja trdijo, da zadrževanje 12,000 ljudi izključno na zasebnih greznicah poleg podražitve stanovanj predstavlja tveganje za zdravje okolja, ker lahko takšni greznice prodrejo v lokalne vire vode. Poleg okoljskih tveganj, ki izvirajo iz pomanjkanja vodne infrastrukture, so povečana tudi tveganja za javno varnost. To je zato, ker je zmogljivost gašenja požara zmanjšana, če ni lokalnega vodovodnega infrastrukturnega sistema, ki bi ga lahko uporabili prvi posredovalci.

Vodja gasilske enote Summerfield Chris Johnson pravi temu avtorju, da bi sistem vodne infrastrukture njegovemu oddelku omogočil učinkovitejše odzivanje na nujne primere. »Če bi imeli hidrantni sistem, bi imeli več ljudi, ki bi dejansko gasili požare, in manj ljudi, ki bi se umaknili, da bi delali pri zagotavljanju zanesljivega vodnega vira,« pravi načelnik Johnson.

Župan Sessoms pravi, da potekajo prizadevanja za vzpostavitev vodne infrastrukture v njegovo mesto. "Summerfield je bil in dela na načrtu za vodo za prihodnost našega mesta," je zapisal v elektronskem sporočilu temu avtorju. Župan Sessoms ni odgovoril na vprašanje, kdaj naj bi po njegovem načrtu začel delovati sistem vodne infrastrukture v Summerfieldu.

Severna Karolina bo morda sprejela predlog zakona, ki bo mestni svet Summerfielda izločil iz enačbe o tem, ali naj odobri nova stanovanja na velikem delu posesti, ki je trenutno v pristojnosti mesta. Mnogi menijo, da bi država morala iti dlje. Vodja senatne večine Paul Newton (desno) je na primer uvedla zakonodajo na prejšnjem zasedanju, ki bi preprečilo lokalno coniranje v Severni Karolini, ki omejuje razvoj dodatnih stanovanj.

"To je težava z dobavo, ki jo je neposredno ustvarila vlada," je dejal senator Newton med a Dogodek 8. decembra o stanovanjski politiki, ki ga gosti Fundacija John Locke, možganski trust s sedežem v Raleighu. Newton je dodal, da se bo zasebni sektor lotil tega, če ga bomo sprostili.

Državni zakonodajalci in guvernerji v drugih državah so predlagali reforme, podobne tistim, h katerim je zahteval Newton v Severni Karolini. Guverner Montane Greg Gianforte (desno) je na primer eden najbolj glasnih zagovornikov državne zakonodaje, ki preprečuje lokalne omejitve coniranja, ki ovirajo rast ponudbe stanovanj.

»Strogo coniranje in drugi predpisi stanovanjske ponudbe so res mokra odeja za gradnjo, za odgovoren razvoj. Povečujejo stroške in omejujejo ponudbo," je guverner Gianforte Rekel člani njegove lanskoletne stanovanjske skupine. »Vlado moramo umakniti s poti, kjer lahko odgovorno in varno. Potrebujemo predpise za javno varnost in zaščito okolja, na drugih področjih pa moramo ugotoviti, kako jih racionalizirati.«

Previsoki in naraščajoči stanovanjski stroški pustošijo v družinskih proračunih po vsej ZDA in mnoge izločajo s stanovanjskega trga, tako zelo, da je to vprašanje v zadnjem letu pritegnilo veliko pozornosti nacionalnih medijev. New York Times je na primer objavil široko razpravljano september članek razmišljal, kaj se je zgodilo z začetnim domom. Pred tem je New York Times objavil članek julija lani, ki je dokumentiral, kako stanovanjska kriza ni več omejena le na obale.

»Verjetno je to najslabši čas za najem stanovanja na Manhattnu, hkrati pa je dostopnost nakupa stanovanja v metrojih, kot je Austin, najslabša,« je Bloombergova analiza z dne 20. septembra opozoriti. "Sredi leta 2020 so bile tako mesečne najemnine kot hipotekarna plačila poceni, danes pa je ravno nasprotno."

"Stroški najema ali nakupa stanovanja so predragi," guverner Virginije Glenn Youngkin (desno) je dejal avgusta 2022 v nagovoru skupnemu denarnemu odboru senata Virginije, v katerem je ponovil sporočilo, ki so ga slišali guvernerji in zakonodajalci v številnih drugih državah. »Odpraviti se moramo na temeljne vzroke za to neusklajenostjo ponudbe in povpraševanja; nepotrebni predpisi, preobremenjene in neučinkovite lokalne vlade, restriktivne politike coniranja in ideologija boja z zobmi in nohti proti vsakemu novemu razvoju.«

Zajezitev visokih stanovanjskih stroškov bo v bližnji prihodnosti ostala med glavnimi prednostnimi nalogami guvernerjev in zakonodajalcev v številnih državah. Kot je bilo dokazano, strankarska pripadnost in ideološka nagnjenja ne kažejo na guvernerjeve ali zakonodajalčeve preference glede te zadeve, v nasprotju s primerom na mnogih drugih vprašanjih. Razprava o lokalnih omejitvah coniranja in o tem, ali naj jih državni zakonodajalci preglasijo, ne vodi nikamor. Pravzaprav se bo verjetno stopnjevalo in pri tem ustvarilo nekonvencionalne politične koalicije.