Bi morali najeti ali prodati svoj dom, če se odpravljate v tujino?

Z ženo Rebecco sva se soočila s to težavo glede najemnine in prodaje leta 2018, ko sva se odločila, da se iz Virginije preseliva v Mehiko.

Kot nekdanji davčni odvetnik pri davčni upravi (IRS) sem se zavedal številnih ustreznih zakonov, vendar sem se med tem postopkom vseeno naučil nekaj pomembnih in presenetljivih lekcij. Tukaj bi rad z vami delil zgodbo o tem, kako smo se lotili dileme najem ali prodaja, da vam lahko pomaga pri odločitvi, če razmišljate o selitvi v tujino.

Naložba v našo finančno prihodnost

Nepremičnine so ključni element dobro uravnoteženega naložbenega portfelja. Toda pred 20 leti, ko sva z Rebecco želela kupiti svoj prvi dom, naju je bolj skrbelo, ali si bova lahko privoščila hišo, kot pa, kako bo izgledala poleg najinih delnic.

Takrat je bilo povpraševanje po stanovanjih v trendovskih soseskah Virginije, tik ob reki Potomac od naših služb v Washingtonu, DC, tako veliko, da so bili morebitni kupci rutinsko prisiljeni ponuditi več od izklicne cene ter se odreči hišnim in varnostnim pregledom. To nas je spravljalo ob živce. Poleg tega je bil znesek denarja, ki nam ga je želela posoditi banka (v tistih norih dneh pred svetovnim finančnim zlomom), večji, kot bi si kdo od naju lahko zamislil, da bi ga vrnil.

Ker nam ni bilo všeč, da smo hišni revni – to je, da večine svojih dohodkov nismo želeli porabiti za hipoteko – sva z Rebecco šla pogumno in se odločila za cenejšo možnost.

Kupili smo meščansko hišo iz leta 1940 na pregovorni "napačni strani tira" za polovico tega, kar bi porabili za nekoliko večjo enodružinsko hišo v bolj priljubljeni soseski. Toda v novi hiši sva se počutila varno in nameravala denar, ki ga nisva plačevala banki, porabiti za potovanja, ki sva jih oba rada počela.

Izkazalo se je, da nas spremlja sreča. Kot je napovedal naš nepremičninski posrednik, smo bili na čelu gentrifikacije naše nove soseske. Na obeh straneh so bili zgrajeni sodobni stanovanjski kompleksi, vselilo se je več trgovin in restavracij in naše območje je postalo znano kot čudna, kolonialna soseska. Nato so cene stanovanj v celotnem mestu začele rasti.

Ko smo leta 2000 kupili dom, je mesto naše zemljišče in hišo ocenilo na 127,900 $. Deset let kasneje je bila ocena 378,420 $. In ko sva se z Rebecco januarja 2018 odločila preseliti svojo družino v Mehiko, je bilo 516,168 $.

Izbira med dvema privlačnima možnostma

Po odločitvi, da se preseliva v tujino, sva se z Rebecco težko odločila glede hiše. Ali naj ga oddamo v najem in z mesečnim dohodkom od najemnin plačamo svoje stroške v Mehiki, ali naj izplačamo in izkoristimo zvezni zakon, ki odpravlja davek na znaten dobiček, ki bi ga ustvarili s prodajo?

Najem je imel prednosti. Mesečna najemnina bi zagotovila stalen tok dohodka, ki bi delno nadomestil plače, ki jih puščamo za sabo, in s tem zmanjšal znesek, ki bi ga morali črpati iz prihrankov za pokrivanje vsakodnevnih življenjskih stroškov. Zaslužek bi pokril našo najemnino v Mehiki, šolnino za naše otroke in, kot sem se rad pošalil, pustil nekaj dolarjev za takose. Kot fiskalni konservativki (vsaj ko gre za porabo lastnega denarja) nama je bilo z Rebecco všeč, da bo dohodek od najemnin zagotavljal finančno blažilo, dokler nisva lahko razvila več poslovnih idej, ki sva si želela slediti.

Druga točka, ki jo je treba upoštevati pri selitvi v tujino, je, da vam lahko dohodek od najemnin pomaga pridobiti vizum za bivanje v vaši novi državi. Čeprav to ni bilo pomembno za naše razmere, nekateri narodi – na primer Urugvaj – zahtevajo dokazljiv tok dohodka za pridobitev stalnega prebivališča. Dohodek od najemnin vam lahko pomaga izpolniti to zahtevo.

Vendar pa obstajajo tudi slabe strani najema, kot smo se naučili med raziskovanjem naših možnosti. Prvič, stroški družbe za upravljanje za oglaševanje in nadzor nepremičnine bi zagrizli v naš dobiček. Ta podjetja pogosto zaračunajo pristojbino v višini enomesečne najemnine, da najdejo najemnika, nato pa 8 % do 10 % mesečne najemnine za vzdrževanje nepremičnine in odgovor na vprašanja, ki jih sproži najemnik. Čeprav spletna mesta, kot je Craigslist, obstajajo kot brezplačne platforme za pomoč pri povezovanju lastnikov in najemnikov, ta orodja ne morejo upravljati nepremičnine.

Drugič, dohodke od najemnin bi morali prijaviti kot obdavčljive, kar bi dodatno zmanjšalo, kar je šlo v naše žepe.

Z Rebecco sva tudi ugotovila, da je prodaja vznemirljiva možnost. Na podlagi pogovorov, ki smo jih imeli z več lokalnimi nepremičninskimi posredniki, in naše neodvisne raziskave z uporabo spletnega orodja Zillow, ki uporablja primerljive lastnosti za oceno tržne vrednosti stanovanja, smo predvidevali, da bi lahko hišo prodali za približno 600,000 $.

V tem primeru bi ustvarili dobiček v višini 400,000 $, potem ko bi odšteli našo začetno nakupno ceno in stroške kapitalskih izboljšav, ki smo jih naredili, kar je skupaj znašalo 200,000 $. Dobiček v višini 400,000 dolarjev bi lahko vložili in donos porabili za kritje stroškov v Mehiki.

Poleg tega v skladu z oddelkom 121 zakonika o notranjih prihodkih (izključitev stanovanj) noben od teh 400,000 $ dobička ne bi bil obdavčljiv. Stanovanjska izključitev omogoča zakonskemu paru, da izloči dohodek do 500,000 $ dobička od prodaje stanovanja. Ena oseba lahko izključi do 250,000 USD.

Da bi bili upravičeni do te izključitve (in to je ključnega pomena za razumevanje, če razmišljate o prodaji svojega doma), morajo poročeni pari in samske osebe izpolnjevati preizkus lastništva in preizkus uporabe.

Do izključitve ste upravičeni, če ste imeli v lasti in uporabljali nepremičnino kot svoj glavni dom v obdobju, ki sešteva vsaj dve leti od petih let pred prodajo. Teste lastništva in uporabe lahko opravite v različnih dvoletnih obdobjih, vendar morate opraviti oba preizkusa v petletnem obdobju, ki se konča na datum prodaje.

Če bi prodali našo hišo, bi izpolnili teste lastništva in uporabe ter bi lahko izključili ves svoj dobiček, kar bi povzročilo nič davka.

Brez ugodnosti stanovanjske izključitve je 10-odstotna stopnja davka na kapitalski dobiček pomenila, da bi plačali davek v višini 40,000 USD na 400,000 USD dobička. Štirideset tisoč dolarjev je več, kot smo pričakovali, da bo našo štiričlansko družino stalo enoletno življenje v Mehiki. To je veliko denarja za plačilo davkov.

Razlogi za najem

Več dejavnikov je botrovalo temu, da smo se odločili za oddajo našega doma. Najprej smo sami takoj našli zanesljivega najemnika, ki smo mu lahko zaupali skrb za hišo in dvorišče. Zagotovili smo ji kontaktne podatke za lokalne serviserje, ki smo jih prej uporabljali, s čimer smo odpravili potrebo po družbi za upravljanje.

Najemnina, ki jo poberemo, je obdavčena kot običajni dohodek (z Rebecco plačujemo 12-odstotni davčni razred, vendar se stopnje razlikujejo od 10 % do 37 % glede na dohodek in status prijave). Kljub temu je to, da nismo imeli stroškov tretje družbe za upravljanje, pomenilo več denarja v našem žepu.

Drugič, glede na naravo območja podzemne železnice Washington, DC – zelo prehodno z velikim povpraševanjem po bližnjih stanovanjih, kot je naše – smo pričakovali, da bo vrednost stanovanja še naprej naraščala. Nadalje, ker test uporabe stanovanjske izključitve zagotavlja okno dveh od petih let, nam ni bilo treba takoj prodati, da bi pridobili davčno ugodnost.

Pri najenostavnejši uporabi testa smo imeli do tri leta po selitvi za prodajo. Če bi bil datum naše prodaje januar 2021, bi petletno obdobje pregleda trajalo od januarja 2016 do januarja 2021, mi pa bi živeli v hiši kot našem glavnem prebivališču od januarja 2016 do januarja 2018 in bi lahko izključili dobiček.

Končni razlog, da smo se odločili za najem in ne za prodajo, je bil ta, da smo želeli kraj, kamor bi se vrnili, če se stvari v Mehiki ne bi obnesle.

Spet čas odločitve

Junija 2020 nas je najemnica obvestila, da se bo avgusta odselila. V tem času smo bili dve leti in pol v našem eksperimentu v Mehiki in smo bili predani tamkajšnjemu življenju, brez načrtov, da bi se vrnili v ZDA. Pripravljeni smo bili ponovno raziskati svoje možnosti glede hiše.

Moja prva reakcija je bila prodaja. Še vedno smo bili v roku dveh od petih let, da izpolnimo preizkus uporabe in izključimo naš dobiček iz obdavčitve. Nepremičninski agenti, s katerimi smo govorili (in spletna platforma Zillow), so napovedali, da bi zdaj lahko prodali hišo za 100,000 $ več kot dve leti prej, kar pomeni, da bi prihranili približno 50,000 $ pri davkih in imeli celoten dobiček v višini 500,000 $ v roki za naložbo.

Rebecca je želela še naprej najemati. Podjetje s kombučo, ki smo ga ustanovili, in tečaji španščine, ki jih je vodila v Mehiki, so bili občasno donosni, vendar ji je bilo všeč stalen dohodek od najemnin.

Drugi razlog, zakaj je Rebecca želela obdržati hišo, je bil uresničitev dodatnega spoštovanja, ki ga je napovedalo več lokalnih nepremičninskih posrednikov, potem ko je Amazon objavil, da bo zgradil svoj drugi sedež na tem območju.

Medtem ko smo še razmišljali, kaj storiti, je vmes posegla usoda. O naši dilemi sem razpravljal s prijateljem, ki ima izkušnje z naložbami, in ponudil je nekaj, česar z Rebecco nisva povsem razumela. Pojasnil je, da je stopnja donosa, ki smo jo zaslužili z najemom, večja, kot bi jo verjetno dobili, če bi prodali hišo in vložili dobiček.

Takrat smo po plačilu davkov na nepremičnine, zavarovanja lastnikov stanovanj in stroškov vzdrževanja obračunavali približno 25,000 USD letno prihodkov od najemnin. (Pred selitvijo smo odplačali preostalo hipoteko.)

Če bi prodali hišo in vložili dobiček v višini 500,000 $, bi morali poiskati naložbo, ki bi prinesla 5-odstotni donos, da bi realizirali toliko, kolikor smo dobili v prihodku od najemnin. Čeprav bi to stopnjo donosa morda lahko našli v podjetniški obveznici ali delnici, s katero se javno trguje, so te vrste sredstev običajno bolj tvegane naložbe kot nepremičnine.

Približno v istem času, ko sem se s prijateljico pogovarjal, sva z Rebecco prek ust do ust našli družino z dobro kariero in ki bi plačevala nekoliko višjo mesečno najemnino, kot sva prej prejemala. To je olajšalo odločitev za ponovni najem.

Poleg tega sem vedel, da stanovanjska izključitev ni povsem odpravljena. V skladu z zakonom bi lahko ponastavili petletno obdobje, ki je ključnega pomena za preskus uporabe, če bi se odločili, da se preselimo nazaj v hišo kot naše primarno prebivališče in bi tam ostali dve leti - ali več, če bi nam to ustrezalo. Čeprav zdaj ne razmišljamo o tem, da bi se preselili nazaj, to ni izključeno. In zakaj ne? Hiša nam je bila dobra.

Navsezadnje je odločitev, ali boste svoj dom prodali ali oddali v najem, osebna. Ni rešitve, ki bi ustrezala vsem. Vendar pa, kot kaže naša zgodba, je ključni finančni dejavnik, ki bi ga moral imeti v mislih vsak lastnik stanovanja, stanovanjska izključitev. Če na koncu prodate svoj dom čez dve leti čez pet let, boste morda morali predati velik kos prodajne cene stricu Samu.

Torej, če se odločite obdržati svoj dom nekaj let po selitvi v tujino, se zavedajte, kako bi lahko ta davek vplival na vaše finance.

Ta zgodba je prvotno tekla v International Living.