Bi morali kupiti hišo zdaj? Strokovnjaki pretehtajo prednosti in slabosti Ali bi morali kupiti hišo zdaj? Strokovnjaki pretehtajo prednosti in slabosti

Z naraščajočimi posojilnimi obrestmi in grozi recesija, nekateri bodoči kupci stanovanj postajajo hladni. Po drugi strani se bodo obrestne mere skoraj zagotovo povzpele višje, zato bi morali skleniti pogodbo o domu, ki ga imate radi, in kupiti hišo zdaj?

X

Strokovnjaki pravijo, da je to težko. Zakaj? »Pri nakupu doma je veliko premikajočih se delov,« je povedal certificirani finančni načrtovalec s sedeža v Long Islandu, NY Peter Palion.

Hipotekarne obrestne mere, stanovanjski trgi, osebni prihranki, kreditne ocene, naložbeni cilji in možnosti za zaposlitev so ključni dejavniki. 

Časovno določiti stanovanjski trg je težko. Kljub temu pa so opazovalci industrije pred kratkim namigovali, da bi se lahko vroči stanovanjski trg kmalu ohladil in nagnil kupcem.

"Ko se poletje konča, mislim, da ko pride jesen, ne bo nikjer tako penasto, kot je bilo," je dejal Palion. "Kdor lahko zadrži in čaka, lahko verjetno doseže boljši posel."

Povpraševanje po stanovanjih je v zadnjih letih daleč prehitelo ponudbo, kar je povzročilo nebesno visoke cene. Covid je še dodatno dvignil cene. Medtem ko je bilo nepremičninskim agentom med pandemijo težko pokazati hiše, je povpraševanje še vedno preseglo ponudbo, saj so morali graditelji stanovanj začasno ustaviti gradnjo. Toda dvig posojilnih obrestnih mer v zadnjih nekaj mesecih bi lahko zaustavil plimovanje.

Rastoče hipotekarne obrestne mere: ali bi morali kupiti hišo zdaj?

15. junija je Federal Reserve povišane obrestne mere za tri četrtine bazične točke, kar je največje povečanje v skoraj treh desetletjih. Fed ne določa hipotekarne obrestne mere, vendar spremembe obrestne mere Fed posredno potiskajo hipotekarne obrestne mere višje ali nižje. 

30-letna fiksna hipotekarna obrestna mera, ki se je vse leto 3 gibala okoli 2021 %, je zdaj bližje 6 %.

Kot rezultat tega je predsednik Fed Jerome Powell dejal: "Rekel bi, da če ste kupec stanovanja ali mlada oseba, ki želi kupiti dom, potrebujete malo ponastavitve."

Izkazalo se je, da so bili potrošniki že na isti strani. Fannie Mae je 7. junija razkrila nacionalno stanovanjsko raziskavo, ki kaže, da le 17 % potrošnikov poroča, da je pravi čas za nakup hiše.

"Pričakovanja potrošnikov, da se bo njihovo osebno finančno stanje v naslednjem letu poslabšalo, so v majski raziskavi dosegla najvišjo vrednost in izrazili so večjo zaskrbljenost glede varnosti zaposlitve," je dejal Doug Duncan, višji podpredsednik in glavni ekonomist Fannie Mae v izjava. 

Cene doma še vedno vroče; Ali prihaja upočasnitev?

Po podatkih Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov je povprečna prodajna cena obstoječega doma maja 407,600 pri 400,000 $ presegla 2022 $.

Kenneth Leon, direktor raziskav lastniškega kapitala pri CFRA Research, pravi, da to kaže, da je še vedno konkurenčen stanovanjski trg.

"Še vedno je veliko ponudb za obstoječe domove," je povedal za IBD.

Vendar je prodaja iz meseca v mesec upadala v treh od štirih regij ZDA, medletna prodaja pa je padla v vseh štirih regijah. Severovzhod je bil edina regija, ki je zabeležila porast maja v primerjavi z aprilom.

Na splošno se je prodaja obstoječih stanovanj maja v primerjavi z aprilom zmanjšala za 3.4 %. V primerjavi z letom prej so se znižale za 8.6 %.

"Prodaja stanovanj se je v bistvu vrnila na raven, ki smo jo videli leta 2019 - pred pandemijo - po dveh letih delovanja gangbusterja," je v izjavi dejal glavni ekonomist NAR Lawrence Yun.

Delnice graditeljev stanovanj

Leon iz CFRA priznava, da se graditelji stanovanj pripravljajo na upočasnitev v prihodnjih mesecih. Opozarja ne le na obete gradbincev stanovanj za naslednjih nekaj četrtletjih, temveč tudi na cene surovin.

V nedavnem pogovoru o zaslužku z vlagatelji, Lennar (LEN) uprava je povedala, da se je promet v njene prodajne skupnosti znatno zmanjšal.

"Do zdaj v juniju so se nova naročila, promet, prodajne spodbude in odpovedi na mnogih naših trgih poslabšali zaradi hitrega dviga hipotekarne obrestne mere in preglavic zaradi negativnih gospodarskih naslovov," je dejal soizvršni direktor Richard Beckwitt.

KB Domov (KBH) je tudi dejal, da nova naročila prihajajo počasneje.

"Maja smo opazili omilitev, ko se odpovedi povečujejo," je povedal COO Robert McGibney v pogovoru z vlagatelji 22. junija o zaslužku. "Junij, bi rekel, je bil podoben maju, kjer smo v zadnjih nekaj mesecih opazili nekaj mehkobe."

Vodstvo KB Home pravi, da se je rast cen maja upočasnila, medtem ko so se spodbude v nekaterih regijah okrepile, kar je dobro za kupce stanovanj, ki iščejo posle.

Medtem, ko ponudba stanovanj dohiteva povpraševanje, cene lesa padajo z najvišje vrednosti okoli 1,400 dolarjev za 1,000 čevljev deske v marcu na približno 600 dolarjev v zadnjih dneh.

"Zgodba se je spremenila," je dejal. "Drvo se je vrnilo na normalne ravni."

Kljub temu, zaloge hišnih gradbenih delavcev so bili odporni na nestanovitnem borznem trgu in tudi ko se stanovanjski trg zmehča. Delnice Lennarja in KB Home, ki so močno padle z najvišjih vrednosti v 52 tednih konec leta 2021 in v začetku leta 2022, so se v zadnjih tednih opomogle, poročajo Analiza grafikona MarketSmith.

Recesija je lahko tik pred vrati: bi morali kupiti hišo zdaj?

Če se ZDA zapravljajo v recesijo, ostaja vprašanje, kako huda bo. Kratka in blaga recesija ne bi imela velikega vpliva na stanovanjski trg, pravi Leon. Toda dolgotrajen padec bi skoraj zagotovo povzročil opustošenje.

"Pozitivno je, da je zaposlenost še vedno močna," je dejal Leon.

A tudi to se lahko spremeni, saj so se v zadnjih tednih prikradle novice o odpuščanjih. Za kupce stanovanj to ne pomeni le, da morajo oceniti finančni učinek izgube službe, ampak tudi verjetnost, da se bodo preselili, da bi sprejeli novo ponudbo.

Nakup doma predstavlja veliko zavezo, pravi Palion.

"To ni nekaj, od česar se lahko naslednji mesec zlahka oddaljiš, ker so se stvari spremenile," je dejal. "Upoštevajte stabilnost svoje zaposlitve in družinskih razmer."

Za vsakogar, ki se sooča z eno proti tremi možnostjo, da se v treh do petih letih preseli v drug del države, Palion predlaga, da namesto tega skrbno pretehta možnost najema.

Koliko si res lahko privoščite?

Hipotekarne obrestne mere so ključna sestavina za izračun, kaj si lahko privoščite kupiti. Prav tako so tudi dohodek, koliko prihrankov ste iztržili, vaša bonitetna ocena in zmožnost kritja drugih ponavljajočih se in nepričakovanih stroškov lastništva doma.

Eden od načinov, da to ugotovite, je, da upoštevate četrtletni indeks dostopnosti stanovanj NAR. The najnovejših podatkov kažejo, da je bilo tipično mesečno plačilo za lastnike stanovanj v prvem četrtletju 2022 1,383 $, kar predstavlja 18.7 % družinskega dohodka. To je v primerjavi s povprečnim mesečnim plačilom v četrtem četrtletju 4 v višini 2021 $, kar predstavlja 1,237 % dohodka gospodinjstva.

Na splošno je 20-odstotno predplačilo idealno, pravi Palion. Vendar ne pozabite, da vložitev vseh svojih prihrankov v predplačilo ni idealno. Popravila in davki na nepremičnine se lahko prikradejo kupcem, ki prvič kupujejo, in jih pogosto spravijo v globlje dolgove, kot so pričakovali.

Drug način za zmanjševanje stroškov nakupa hiše je dvig vaše bonitetne ocene. Višja kot je vaša bonitetna ocena, nižji so stroški zadolževanja.

Z naraščajočimi hipotekarnimi obrestmi bi se bodoči kupci stanovanj morda odločili, da malo počakajo, da redneje plačujejo druge dolgove, kot so stanja na kreditnih karticah in avtomobilska posojila, s čimer se izboljša njihova bonitetna ocena.

Kje kupiti nepremičnino?

V popolnem svetu se kraj, v katerem želite živeti, in tisto, kar lahko porabite, popolnoma uskladijo. Ampak to ni vedno tako. Zato se nekateri hišni lovci odločijo za selitev v cenovno ugodnejši del države.

Glede na najnovejše Podatki NAR, Zahod je najdražja regija za lastnika stanovanja. Povprečna mesečna plačila znašajo okoli 2,200 $ in predstavljajo več kot 28 % družinskega dohodka, pri čemer povprečna družina prejme okoli 93,000 526,000 $. Srednja cena obstoječega doma na Zahodu je skoraj XNUMX $.

Srednji zahod je najbolj dostopna regija za nakup doma, z mesečnimi plačili okoli 1,200 $, kar predstavlja približno 17 % družinskega dohodka.

Ali bi morali kupiti nepremičnino za najem zdaj?

Nakup naložbenih nepremičnin je "popolnoma druga krogla voska," je dejal Palion.

"Obstaja velika razlika med naložbeno nepremičnino in primarnim prebivališčem," je dejal. 

Pri nakupu doma, v katerem boste živeli, gre bolj za zadovoljevanje osebnih preferenc, je pojasnil Palion.

»Naložbena nepremičnina mora biti v prvi vrsti poslovna odločitev; koliko plačujete za to nepremičnino in kolikšna je najemnina, ki jo lahko poberete?« rekel je.

Čas in denar, ki ga boste po nakupu še naprej vlagali v najem nepremičnine, sta prav tako velika razlika. Lastništvo najemnih enot pomeni, da morate biti do neke mere vključeni v vsakodnevne podrobnosti upravljanja nepremičnine, tudi če sklenete pogodbo za velik del upravljanja.

"Morate imeti možnost sprejemati klice o polnoči, da je stranišče prepolno," je dejal Palion.

Če želite biti popolnoma neodvisni vlagatelj, razmislite o vlaganju v nepremičninske investicijske sklade ali REIT, namesto tega predlaga Palion. REIT so zbirke premoženja, ki najamejo profesionalnega upravitelja in trgujejo kot vse druge delnice.

Ne glede na to, ali razmišljate o nakupu primarnega bivališča ali naložbene nepremičnine, ima Palion še zadnji nasvet: »Umiri se; pomiri se. Ne sprejemajte prenagljenih odločitev."

Sledite Adeliji Cellini Linecker na Twitterju @IBD_Adelia.

LAHKO TUDI:

Zakaj to orodje IBD poenostavlja iskanje najboljših zalog

Želite hitro zaslužiti in se izogniti velikim izgubam? Preizkusite SwingTrader

IBD Digital: Odklenite IBD-jeve premium sezname zalog, orodja in analize danes