Prodajate nepremičnino za najem? Tu so davčne posledice

Draga Liz: Z bratom in sestro razmišljamo o prodaji tripleksa. Zapustila nam jo je naša mama, ko je umrla leta 2007. Hipoteke ni in je v celoti zasedena. Če prodamo, bi z ženo (oba stara več kot 50 let) dobila približno 200,000 dolarjev in radi bi čim bolj zmanjšali davčni vpliv. Svoj dom imamo brezplačno in čisto ter nimamo dolgov. Ta nepričakovani dobiček bi radi uporabili za pomoč sinu pri nakupu hiše. Hčerki bi podarili tudi denarno darilo. Ne zanima nas nakup druge naložbene nepremičnine z menjavo 1031. Kakšni predlogi za zmanjšanje našega davčnega računa glede na naše okoliščine?

Odgovor: Pogovorite se z davčnim strokovnjakom, saj je prodaja nepremičnine za najem bolj zapletena kot prodaja vašega osebnega doma.

Niste upravičeni do izključitve dobička od prodaje stanovanja v višini 250,000 $ na osebo in poleg plačila davka na kapitalski dobiček se soočate tudi s 25-odstotnim davkom na ponovno zajetje amortizacije. (Amortizacija je znesek obrabe, ki ste ga odpisali med svojim lastništvom nepremičnine; IRS zahteva, da to davčno olajšavo povrnete, ko prodate.)

Velik kapitalski dobiček bi lahko vplival na druga področja vaših financ, kot so premije Medicare, in strokovnjak vam lahko pomaga načrtovati tudi to.

A 1031 izmenjava bi vam omogočil odlog davka na najemno nepremičnino z nakupom podobne nadomestne nepremičnine.

Druga rešitev bi bila, da obdržite lastnino, še naprej uživate dohodek od najemnin in svoj del zapustite svojim otrokom, ko umrete. Vaš delež bo prejel ugodno povišanje davčne osnove, tako da vaši dediči ne bodo dolgovali davka na kapitalske dobičke, ki so nastali v času vašega lastništva. Prav tako se ne bodo soočili z davkom na ponovni zajem amortizacije, ki bi ga sicer dolgovali.

Vendar to očitno ni dobra rešitev, če nočete več biti najemodajalec ali namesto tega želite denar. V tem primeru vam lahko davčni strokovnjak pomaga pravilno obračunati prodajne stroške, pravne stroške in stroške izboljšav, ki bi lahko zmanjšali davčni udarec, in morda lahko predlaga druge načine za upravljanje vašega davčnega računa.

Zgodba se nadaljuje

Odpiranje IRA za upokojenega zakonca

Draga Liz: Ali so IRA za zakonca dobra ideja za par, ko je en zakonec upokojen, drugi pa dela? Stara sem 63 let in delam s polnim delovnim časom. Moj mož ima 76 let in je upokojen. Imam Roth IRA; on ne. Prispevam največji znesek k svoji IRA. Če zanj ustvarimo zakonsko IRA, ali bi lahko prispevali, kot da bi šlo za običajno Roth IRA?

Odgovor: ja Običajno morajo ljudje imeti zasluženi dohodek – kot so plače, provizije, napitnine ali dohodek iz samozaposlitve – da prispevajo k IRA ali Roth IRA. Če pa ste poročeni in delate, lahko prispevate do največjega zneska v imenu nezaposlenega zakonca. Leta 2023 je najvišji prispevek za ljudi, starejše od 50 let, 7,500 USD. Dokler zaslužite vsaj 15,000 $ (7,500 $ pomnoženo z dvema), lahko maksimalno izkoristite oba računa.

Mimogrede, ni posebnega računa IRA za zakonca. Samo odprite običajno IRA ali Roth IRA na njegovo ime.

Vhodi in izhodi HELOC-jev

Draga Liz: Imamo kreditno linijo lastniškega kapitala prek naše kreditne unije. Plačeval sem ga zelo agresivno in izplačalo se bo v dveh mesecih. To je naš edini dolg. Razmišljal sem, da pustim majhno (100 USD) dobroimetje. Na voljo posojilo bi stalo 7.50 USD na leto, vendar bi imeli takojšen dostop do 200,000 USD brez papirologije itd. Kaj mislite?

Odgovor: Obrnite se na svojo kreditno zadrugo in vprašajte, ali je potrebno vzdrževati ravnotežje, da ostane kreditna linija odprta, ker običajno ni tako.

Vedeti pa morate, da imajo HELOC običajno dve fazi: pet- do desetletno obdobje črpanja, v katerem si lahko izposodite in odplačate linijo podobno kot kreditno kartico, čemur sledi obdobje odplačevanja od 10 do 10 let, v katerih plačate vse dolgovane zneske. V obdobju odplačevanja običajno ne morete črpati dodatnega denarja.

Če se vaš HELOC bliža fazi odplačevanja, ga lahko zamenjate z novim HELOC-om, ki ga pustite odprtega in neuporabljenega za nujne primere. Zaključni stroški se pogosto gibljejo od 2 % do 5 % zneska posojila, čeprav nekateri posojilodajalci te stroške znižajo.

Liz Weston, certificirana finančna načrtovalka, je kolumnistka za osebne finance Nerd denarnica. Vprašanja ji lahko pošljete na naslov 3940 Laurel Canyon, št. 238, Studio City, CA 91604, ali prek obrazca »Stik« na asklizweston.com.

Ta zgodba se je prvotno pojavila v Los Angeles Times.