Ryan je ugotovil, da je razdelek 8 učinkovitejši od davčne olajšave za stanovanja z nizkimi dohodki

Doslej je ta serija obsežno obravnavala vojno proti revščini in kongresnika Ryana, ki je kritiziral splošni pristop vojne in jo označil za neuspešno. Kaj se je zgodilo v zadnjem desetletju od tega pregleda, zlasti s stanovanjskimi programi. Čeprav je bil ustanovljen leta 1986 kot del davčne reforme, je davčna olajšava za stanovanja z nizkimi dohodki (LIHTC) glavni zvezni stanovanjski program. Kot sem že poudaril, program je izjemno zapleten in težak za uporabo. Najprej si poglejmo, kaj je Ryan našel v svojem pogledu na program. Nato bom v naslednji objavi opisal izzive, s katerimi sem se soočil, da bi našel odgovore na preprosta vprašanja o programu LIHTC, na primer, kateri subjekti so ga uporabljali v preteklih letih, kje in koliko je bilo v resnici porabljenega.

Najprej je treba omeniti, da lahko najdete večino Ryanovega materiala, vendar ne vsega na spletu tukaj. Vendar pa številne povezave do nekaterih spremnih dokumentov ne delujejo. Ampak Ustvaril sem povezavo na 48 strani o stanovanjskih programih in na to se bom skliceval tukaj in v naslednjih objavah. Ni nujno, da vsega v Ryanovem materialu jemljem po nominalni vrednosti, ampak bom tudi gradil iz tega dela in poskušal čim več izpolniti o programih, kakršni so danes.

Najpreprostejši način razumevanja programa LIHTC je, da gre za program davčnih spodbud, ki znižuje davke za stranke, ki vlagajo denar v stanovanja, ki najemnino običajno omejuje na 60 % srednjega dohodka na območju ali manj. Mehanika preusmeritve davkov je dovolj zapletena, da upraviči objavo in to sem naredil pred časom zajema nekatere mehanizme. Dolarji, ki so namenjeni financiranju ali subvencioniranju stanovanj, so na koncu dodeljeni različnim državam prek tako imenovanih stanovanjskih finančnih agencij (HFA), ki določajo, kako in kje se bodo sredstva uporabljala. Odhodke ali izdatke za program bom pokril v naslednji objavi, vendar Ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj (HUD) pravi, da program uporablja »kar ustreza približno 8 milijardam dolarjev letnega proračunskega pooblastila« in, glede na Ryanove dokumente, »pod pogojem, da nepremičnina ostane v skladu s predpisi, vlagatelji vsako leto v obdobju desetih let prejmejo dobroimetje dolar za dolar proti svoji zvezni davčni obveznosti. ”

Ryan poudarja, da »kritiki LIHTC kot glavno napako programa pogosto navajajo dejstvo, da projekti LIHTC običajno potrebujejo vsaj eno dodatno plast subvencije za financiranje projekta. Druge kritike vključujejo zapletenost LIHTC in njegove stroške v primerjavi z drugimi zveznimi stanovanjskimi programi, zlasti vavčerji.«

Moja osebna izkušnja to potrjuje. Kot neprofitni razvijalec je projekt, pri katerem sem delal, uporabil več virov kapitala od davčnih olajšav do državnega in lokalnega financiranja. Samo po sebi to ni problem, vendar številne zahteve drugih vladnih financerjev ponavadi upočasnjujejo projekte ter dodajajo čas in transakcijske stroške. To se ni spremenilo in poudaril sem, kako nove težave, kot je inflacija, povzročajo zvišanje stroškov projekta zaradi porabe subvencije in ustvarjanje manj dražjih enot.

V svojem razdelku o LIHTC Ryan primerja program na neugoden način z oddelkom 8, programom, ki daje bone, ki jih je mogoče uporabiti za najem v obstoječih stanovanjih po tržni ceni. Mislim, da je to upravičena kritika, ki velja še danes. Edina težava je, da so boni pretežki za uporabo. Gospodinjstvo bo pogosto upravičeno do bonov, vendar ne bo moglo najti proste enote, ki bi ustrezala zveznim, državnim in lokalnim zahtevam. Pogosto ostanejo boni neporabljeni. Zato sem še naprej predlagal preprosto reformo dovoljenja uporabe bonov kjer gospodinjstvo že plačuje najemnino.

In kdo ima koristi od LIHTC v primerjavi z oddelkom 8? Ryan citira O'Regana in Horna, ki sta ugotovila, da "približno 40 odstotkov enot LIHTC služi gospodinjstvom z izjemno nizkimi dohodki v primerjavi s 75 odstotki HUD-ovih najemniških oddelkov 8 in javnih stanovanj." Ko sem se poglobil v to, kje se davčni dobropisi končajo, sem ugotovil, da veliko, veliko projektov, ki dobijo davčne dobropise, združujejo subvencionirane enote z enotami tržnih stopenj. Po mojem mnenju to ni problem, tudi če so subvencionirane ravni dohodka višje.

Toda pogled na projekte, kot je prihodnji v Rentonu v Washingtonu južno od Seattla, zahteva solera, postavlja vprašanja; s projektom ni nič narobe, toda ali je to tisto, kar davkoplačevalci pričakujejo za »stanovanja z nizkimi prihodki«. Ali so najemnine na teh območjih vseeno tako nizke, da subvencija najemnikov ne prihrani toliko, najemniki, ki varčujejo, pa imajo veliko višje dohodke, morda dovolj visoke, da najdejo cenejše, starejše stanovanje po tržni ceni? To podpirajo podatki, ki kažejo, da so "nepremičnine LIHTC pogosteje prisotne v predmestjih z nižjo stopnjo revščine." Poskušal sem se poglobiti v to in v naslednji objavi, ki jo bom delil, je vodilo do iskanja veliko večje težave z LIHTC: pomanjkanje preglednosti.

Končno Ryan zadene žebelj, ki ga pogosto zabijam. "V mnogih metropolitanskih območjih je LIHTC dražji od drugih oblik stanovanjske pomoči." Ryan navaja študijo, ki "preučuje stroškovno učinkovitost LIHTC v primerjavi z vavčerji oddelka 8 v Bostonu, New Yorku, San Joseju, Atlanti, Clevelandu in Miamiju." Ta študija je pokazala, da je "LIHTC dražji od bonov na splošno, vendar se premija razlikuje glede na standarde plačila bonov in lokalni stanovanjski trg." Študija je pokazala, da v mestu, kot je San Jose, program davčnih olajšav stane davkoplačevalce 2 % več kot boni, v Atlanti pa je razlika 200 %. tako drago kot boni v Atlanti.

Na splošno Ryan ne porabi toliko časa za program LIHTC glede na njegovo relativno velikost. To je lahko zato, ker program uživa široko, dvostrankarsko podporo. Ali je to morda zato, ker obstaja veliko dobičkonosnih razvijalcev, ki svoje projekte po tržnih cenah obremenjujejo s 4-odstotnimi davčnimi olajšavami, manjšo subvencijo, a jo je lažje zaprositi in dobiti? Mislim, da sta zagotavljanje cenejšega stanovanja in ustvarjanje dobička dobra ideja, vendar me je vprašanje, koliko davčnih olajšav uporabijo za dobiček v primerjavi z neprofitnimi organizacijami, in kako se uporabljajo, pripeljalo do mojega največjega odkritja: preprosto ne vemo. Ryanovo delo je komaj opraskalo površje programa, ki daje na stotine milijonov dolarjev v blagajne državnih HFA z zelo malo odgovornosti za to, kam ta denar gre.