Pomoč pri najemu na podeželju in spodbude za nizke obresti

Ogledujemo si tisto, čemur jaz pravim stanovanjske programe »sekcije«, kot del poglobljene preiskave zveznih programov za boj proti revščini, ki so bili ustvarjeni ali povezani z vojno proti revščini, s strani nekdanjega predstavnika. Kot v prejšnji objavi bom ponudil nekaj ozadja in zgodovine, podal Ryanovo oceno in naredil svojo, skupaj z nekaj zamislimi o tem, kako bi lahko program izboljšali ali preuredili.

Razdelek 521 Program pomoči pri najemu podeželja

To sem že prej poudaril stanovanjske težave podeželske Amerike so še hujše kot tiste v mestnih okoljih. Delavci zaslužijo manj, morajo potovati dlje, da bi našli stanovanje, in ko to uspejo, odkrijejo, da je prostih delovnih mest le malo in da so zgradbe starejše in bolj dotrajane. Stroški gradnje novih stanovanj na podeželju so enaki tistim v mestih, vendar so najemnine na podeželju veliko nižje kot v mestnih ali primestnih območjih. Prevod: razvijalci hitro ugotovijo, da večina projektov na podeželju preprosto ni izvedljivih, kar vključuje tudi projekte, financirane z neprofitnimi davčnimi olajšavami. Tako se podeželska območja soočajo z dvojnim udarcem nizkih plač in nizke ponudbe stanovanj; čeprav je kakovost stanovanj nižja, ostajajo cene visoke in prostih mest malo. medtem, subvencije končajo v mestih in ne na podeželju.

Program oddelka 521 upravlja – presenetljivo – Ministrstvo za kmetijstvo Združenih držav (USDA) kot del stanovanjskega zakona iz leta 1949. USDA dejansko izvaja različne programe, vključno s programom za najem podeželskih stanovanj iz oddelka 515 in oddelkom 514. in 516 stanovanjskih programov za delo na kmetijah, od katerih vsak uporablja posojila in subvencije za spodbujanje stanovanjskega razvoja na podeželju. Poleg tega se lahko pomoč iz programa Section 521 uporabi za plačilo najemnine v teh enotah. Najemniki plačujejo najemnine v višini 30 % njihovega prilagojenega mesečnega dohodka glede na njihov AMI; program Section 521 plača preostali del najemnine. Tako kot drugi stanovanjski programi, o katerih smo že razpravljali, tudi ti združujejo dolarje za olajšavo kapitala in najemnin.

Ryan se je na podlagi študij, ki jih je citiral, odločil, da program Section 521 ni izpolnil svoje naloge pomagati ljudem pri iskanju cenovno dostopnih stanovanj. Nacionalna koalicija za stanovanja z nizkimi dohodki lani dejal, da je »Sedeminštirideset odstotkov podeželskih najemnikov stroškovno obremenjenih, saj za svoje stanovanje plačujejo več kot 30 % svojega dohodka, skoraj polovica pa jih za stanovanje plačuje več kot 50 % svojega dohodka. Več kot polovica podeželskih gospodinjstev, ki živijo s številnimi težavami, kot so cenovna dostopnost, fizična neustreznost ali prezasedenost, so najemniki.«

Omenil sem že, da so stanovanjski problemi podeželske Amerike resni in jih je težko rešiti. Strinjam se, da člen 521 in z njim povezani programi, čeprav so bili dobronamerni, ne posegajo v veliko težavo. Če bi deregulirali stanovanjsko politiko, da bi omogočili gradnjo več stanovanj, bi te subvencije, tako kot drugi tukaj razpravljani programi, dejansko pomenile večjo razliko v močno prizadetih podeželskih območjih, ne da bi se zatekali k vsem zapletenim in neučinkovitim shemam financiranja.

V proračunskem letu 2012 so izdatki oddelka 521 znašali 905 milijonov USD. Program Oddelek 521 RA je bil financiran v višini 1.375 milijarde USD v FY20 in 1.410 milijarde USD v FY21. Predlog zakona o porabi za 22. FG je zagotovil 1.450 milijarde USD za razdelek 521.

Razdelek 236 Program pomoči pri najemu stanovanj

Program Oddelek 236 je ponujal spodbude razvijalcem v obliki obrestnih mer pod tržnimi merami (BMIR), da bi spodbudili gradnjo poceni stanovanj za najem. Glavno orodje programa, ustvarjenega leta 1968, je Below Market Interest Rates (BMIR) za razvijalce, ki so pripravljeni graditi stanovanja za družine z nižjimi dohodki. Koncept BMIR izvira iz stanovanjskega zakona iz leta 1961, pri čemer je bila spodbuda nizka zakonsko določena 3-odstotna obrestna mera. BMIR ni aktivno zavaroval novih posojil, potem ko ga je nadomestil oddelek 236. Medtem ko je bil program aktiven, je bilo zgrajenih na tisoče enot z uporabo zveznega hipotekarnega zavarovanja za posojila v obdobju 40 let. Izvedena so bila tudi plačila zasebnim razvijalcem, ki so zmanjšala obresti. Projekti so vključevali tudi pomoč najemnikom iz oddelka 8. Po Ryanovi analizi je takrat več kot 11,000 takih enot še prejemalo plačila za znižanje obresti.

Program je bil ustvarjen leta 1968 in je bil postopoma opuščen v korist vavčerjev, do proračunskega leta 2012 pa je program oddelka 236 porabil 401 milijon dolarjev za plačila znižanja obresti na preostale hipoteke. Ko se je ciljno obdobje bližalo koncu, je leta 2016 HUD je ponudil nasvet o tem, kako umiriti, preoblikovati ali ohraniti dostopnost stanovanja. Ni jasno, kje točno so ta plačila, ker HUD nima preglednega postopka poročanja, vendar je bila večina stanovanj iz oddelka 236 spremenjena v zasebne namene ali pa še naprej delujejo kot cenovno ugodne enote, za katere so zavarovane različne subvencije. Ryan ni ponudil veliko v smislu analize učinkovitosti programa, razen da je rekel, da ni bilo nobenih študij o učinkovitosti programa.

Moje mnenje o tem programu je, da bi bilo ob naraščajočih obrestnih merah vredno pogledati, ali bi bilo mogoče spodbujanje novogradnje najemniških stanovanj po tržnih cenah spodbuditi s plačili, da bi s pogoji znižali obresti na nič. Kot sem poudarilZaradi gospodarske negotovosti, naraščajočih obrestnih mer in manjšega povpraševanja bo proizvodnja najemnih stanovanj verjetno upadla. To pomeni, da se bodo gospodinjstva z nizkimi dohodki, ki iščejo najemniško stanovanje, soočila z vrtoglavo visokimi najemninami, ko se povpraševanje povrne, morda celo eksplodira. To bo sprožilo več pomislekov, ki bodo vodili v nekoristno ureditev. Ponudba posojil z znižano ali celo ničelno obrestno mero zdaj, skupaj z drugimi spodbudami za zasebne razvijalce, bi zmanjšala njihovo tveganje in spodbudila ustvarjanje ponudbe za prihodnost.