REIT v primerjavi z vzajemnimi skladi nepremičnin: v čem je razlika?

REIT v primerjavi z vzajemnimi skladi nepremičnin: pregled

Nepremičninski investicijski skladi (REIT) in nepremičninski vzajemni skladi ponujajo diverzifikacijo in enostaven, dostopen način, kako lahko posamezni vlagatelji vlagajo v različne segmente nepremičninskega trga. Predstavljajo tudi bolj likvidno sredstvo za naložbe v ta sektor kot neposredno lastništvo ali vlaganje v nepremičnine.

Izbirate lahko med številnimi REIT in vzajemnimi skladi nepremičninskega sektorja. Preden se odločite za katero koli vrsto instrumenta, morate razumeti ključne razlike med njima, pa tudi njihove prednosti in slabosti.

REIT

REIT je družba, sklad ali združenje, ki neposredno vlaga v nepremičnine z nepremičninami ali hipotekami. Trgujejo na borzi in jih kupujejo in prodajajo kot delnice. REIT izplačujejo dividende kot del svoje strukture. Služba za notranje davke (IRS) od njih zahteva, da večino svojega obdavčljivega dobička (90% ali več) izplačajo delničarjem z dividendami. Družbe REIT pa ne plačujejo davka od dohodka pravnih oseb.

Vsaj 75% sredstev REIT mora biti v nepremičninah, najmanj 75% bruto dohodka pa iz najemnin, hipotekarnih obresti ali dobička od prodaje nepremičnine.

Tri glavne vrste so kapitalski vložki, hipotekarni vložki in hibridni vložki.

Kapital REIT

Equity REITs imajo v lasti in vlagajo v nepremičnine, kot so stanovanja, poslovne stavbe, nakupovalna središča in hoteli. Prihodke ustvarjajo predvsem z najemninami nepremičnin v njihovi lasti ali deležu.

Kapital REIT lahko vlaga široko ali se lahko osredotoči na določen segment, kot so hoteli, stanovanjske nepremičnine, skladišča, bolnišnice itd.

Na splošno kapitalski vložki REIT zagotavljajo stabilen dohodek. Ker ti REIT ustvarjajo prihodek z zbiranjem najemnin, je njihov dohodek razmeroma enostavno napovedati in se sčasoma povečuje.

Hipotekarni REIT

Hipotekarni REIT (ali mREIT) vlagajo v stanovanjske in poslovne hipoteke. Ti REIT izposojajo denar za hipoteke ali kupijo obstoječe hipoteke ali hipotekarno zavarovane vrednostne papirje (MBS). Medtem ko lastniški REIT običajno ustvarjajo prihodek z najemninami, hipotekarni REIT prinašajo dohodek od obresti na svoje dolžniške naložbe.

 Hipotekarni REIT ponavadi delajo bolje kot lastniški REIT, ko obrestne mere rastejo.

Hibridni REIT

Hibridni REIT so kombinacija kapitalskih in hipotekarnih REIT. Oba imata v lasti nepremičnine in pobirata najemnine ter vlagata tudi v hipotekarne vrednostne papirje. Hibridi REIT, kot sta Two Harbors, vlagajo tako v hipoteke kot v trda sredstva, imajo bolj uravnotežen pristop in lahko dobivajo tako v naraščajočih kot v padajočih okoljih obrestnih mer, kjer se lahko spopadajo le tradicionalni lastniški kapital ali hipotekarni REIT.

Upoštevajte, da je naštetih le nekaj hibridnih REIT.

Uspešnost REIT

REITs so ponavadi najboljši, ko obrestne mere padajo in ko najemnine rastejo. Kot delnice, ki izplačujejo dividende, se REIT-ji analizirajo podobno kot druge delnice. Je pa nekaj velikih razlik zaradi računovodske obravnave nepremičnine. Ker REIT-ji na primer kupujejo nepremičnine, boste morda opazili višje ravni dolga kot pri drugih vrstah podjetij.

Pomembne so tudi razmere na kapitalskem trgu, in sicer institucionalno povpraševanje po delnicah REIT. Kratkoročno lahko to povpraševanje premaga osnove. Na primer, zaloge REIT so se v letu 2001 in prvi polovici leta 2002 dobro odrezale kljub nejasnim osnovam, ker je denar pritekal v celoten razred sredstev.

Na posamezni ravni REIT želite videti velike možnosti za rast prihodkov, kot so prihodki od najemnin, dohodki od povezanih storitev in FFO. Želite preveriti, ali ima REIT edinstveno strategijo za izboljšanje zasedenosti in zvišanje najemnin.

Pomemben je tudi industrijski sektor, saj bodo specializirani skladi REIT imeli donose, ki se razlikujejo glede na vrsto lastnine. Spodnja tabela na primer prikazuje donose REIT po sektorjih v letu 2019. V tem letu so se industrijske nepremičnine in podatkovni centri izkazali najbolje, medtem ko sta maloprodaja in samoskladiščenje pojenjala.

Vzajemni skladi za nepremičnine

Vzajemni skladi so strokovno vodene združene naložbe, ki vlagajo v različna vozila, kot so delnice in obveznice. Vlagatelji kupijo delnice vzajemnih skladov ali enote premoženja, ki jih kupijo ali odkupijo po trenutni čisti vrednosti sredstev sklada (NAV). Čiste vrednosti se izračunajo enkrat na dan in temeljijo na končnih cenah vrednostnih papirjev v portfelju sklada.

Nepremičninski vzajemni skladi vlagajo predvsem v REIT in nepremičninske družbe, ki uporabljajo profesionalne portfeljske upravitelje in strokovne raziskave. Omogočajo raznoliko izpostavljenost nepremičninam z uporabo razmeroma majhnega kapitala. Glede na njihovo strategijo in cilje diverzifikacije vlagateljem nudijo veliko širši izbor sredstev, kot ga je mogoče doseči samo z nakupom delnic REIT, poleg tega pa zagotavljajo tudi prilagodljivost pri preprostem prehodu iz enega sklada v drugega.

Prednost za male vlagatelje so analitične in raziskovalne informacije, ki jih zagotavlja sklad. To lahko vključuje podrobnosti o pridobljenih sredstvih in perspektivo poslovodstva o uspešnosti in uspešnosti določenih naložb v nepremičnine in kot razred premoženja. Bolj špekulativni vlagatelji lahko vlagajo v družino nepremičninskih vzajemnih skladov, ki taktično pretiravajo z določenimi vrstami nepremičnin ali regijami, da povečajo donos.

Uspešnost vzajemnih skladov nepremičnin

Ker v glavnem vlagajo v REIT, je uspešnost vzajemnih skladov nepremičnin tesno povezana z uspešnostjo REIT-ov, ki jih imajo. Vzajemni skladi pa so lahko manj likvidni, manj davčno ugodni in imajo višje provizije za upravljanje kot REIT ali ETF ETF. Čeprav nepremičninski vzajemni skladi likvidnost prinašajo tradicionalno nelikvidnemu razredu sredstev, kritiki menijo, da se ne morejo primerjati z neposrednimi naložbami v nepremičnine.

Posebni premisleki

REIT in nepremičninski vzajemni skladi posameznim vlagateljem omogočajo omejen dostop do raznolikih ali koncentriranih naložb v nepremičnine, ker imajo razmeroma nizke naložbene minimume. Ko gre za diverzifikacijo, ki jo zagotavljata, ti dve vrsti sredstev pomagata ublažiti tveganje.

Glede na svojo naložbeno strategijo so lahko nepremičninski vzajemni skladi bolj raznolik naložbeni nosilec kot REIT. To lahko zmanjša transakcijske stroške za tiste, ki želijo večjo raznolikost, osredotočeno na enega ali nekaj skladov. Koristijo jim tudi profesionalno upravljanje portfelja in raziskave.

Nepremičninski skladi zagotavljajo dohodek od dividend in potencial za povečanje kapitala srednje- do dolgoročnih vlagateljev. Ne pozabite, da morajo družbe REIT delničarjem vsako leto v obliki dividend razdeliti vsaj 90% obdavčljivega dohodka.

Vrednost nepremičnin se v času inflacije povečuje, saj cene nepremičnin in najemnine naraščajo. Zato lahko REIT in nepremičninski vzajemni skladi služijo kot potencialno varovanje pred inflacijo.

Nazadnje obe vrsti nepremičninskih skladov zagotavljata likvidnost v običajno nelikvidnem razredu sredstev.

pomanjkljivosti

Kot pri vsaki naložbi tudi pri naložbah v REIT in v nepremičninske vzajemne sklade obstajajo tveganja. Vračila niso zagotovljena.

Tako kot pri vseh sektorskih skladih so lahko tisti, ki se osredotočajo na nepremičnine, bolj nestanovitni kot skladi s širšimi naložbenimi obzorji, na primer sklad, ki sledi indeksu S&P 500. Skratka, ko se trg nepremičnin ustavi, sredstva v tem sektorju trpijo. Seveda je ravno obratno, ko trg nepremičnin cveti.

Dvig obrestnih mer lahko vpliva tudi na donosnost nepremičninskih skladov. REIT se na primer za nakup nepremičnin zanašajo na dolg ali izposojeni denar. Ko se obrestne mere dvignejo, naraščajo tudi stroški zadolževanja, ki lahko rezkajo v dobiček.

Primer REIT proti nepremičninskim vzajemnim skladom

Če želite na primer vlagati v dinamičen in razvpito drag nepremičninski trg v New Yorku, razmislite o Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) z ustreznim imenom – REIT, ki lahko zahteva ikonično stavbo Empire State Building kot eno od svojih portfeljskih nepremičnin. . Njegov portfelj obsega osem maloprodajnih in osem pisarniških nepremičnin na Manhattnu in v metropolitanskem območju New Yorka.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) je primer (nepremičninskega) vzajemnega sklada z različnimi deleži. Ponaša se z 41 deleži in vlaga predvsem v REIT-e ter družbe, ki kotirajo na borzi in so povezane z nepremičninami.

Bottom Line

REIT in nepremičninski vzajemni skladi imajo razlike, vendar so si podobni, saj ponujajo likvidnost in dostopen način za izpostavljenost raznolikim nepremičninskim sredstvom. Za male vlagatelje brez pomembnega kapitala ti nepremičninski skladi ustvarjajo pot za naložbe v široko paleto nepremičnin, ki bi sicer bile nedosegljive. Zlasti dolgoročni vlagatelji lahko izkoristijo koristi od dohodka od dividend in apreciacije kapitala. Preden naložite v katero koli, se prepričajte, da razumete razlike med njima, pa tudi spremljajoča tveganja in koristi.

REIT v primerjavi z nepremičninskimi vzajemnimi skladi Pogosta vprašanja

Kaj je REIT, s katerim se ne trguje?

Reits, s katerimi se ne trguje, so zasebni nepremičninski investicijski skladi, ki se profesionalno upravljajo in vlagajo neposredno v nepremičnine in niso uvrščeni na borze. Na voljo so le akreditiranim vlagateljem z visoko neto vrednostjo in običajno zahtevajo minimalno veliko naložbo.

Kaj je REIT ETF?

REIT ETF so skladi, s katerimi se trguje na borzi (ETF), ki večino svojega premoženja vlagajo v lastniške vrednostne papirje REIT in z njimi povezane izvedene finančne instrumente. ETF-ji REIT se pasivno upravljajo okoli indeksa lastnikov nepremičnin, s katerimi se javno trguje. 

Kaj je indeksni sklad REIT?

Tako kot REIT ETF je tudi indeksni sklad REIT vzajemni sklad, ki pasivno vlaga v primerjalni indeks nepremičnin, kot je indeks MSCI US REIT ali indeks Dow Jones US REIT, ki skupaj zajema približno dve tretjini skupne vrednosti domačem trgu REIT, s katerim se trguje v javni prodaji.

Kaj je papirna sponka REIT?

Objemka za papir REIT je struktura, ki skuša maksimirati davčne ugodnosti, povezane z naložbenimi skladi v nepremičnine, hkrati pa podjetju omogoča upravljanje nepremičnin, ki jih takšni skladi običajno ne morejo voditi. Takšni REIT-i so pod strogim regulativnim nadzorom, saj so v strukturi papirnatih sponk fiduciarne obveznosti dolžne različnim skupinam delničarjev in so lahko prisotni konflikti. Po strukturi je podoben, a prožnejši kot speti REIT.

Kaj je Triple Net REIT?

Triple net REIT je delniški REIT, ki ima v lasti komercialne nepremičnine, uporabljene v najemih trojnih neto (NNN). Trojni neto najem pomeni, da mora stroške strukturnega vzdrževanja in popravil plačati najemnik – poleg najemnine, davkov na nepremičnine in zavarovalnih premij. Ker se ti dodatni stroški prenesejo na najemnika, najemodajalec običajno zaračuna nižjo osnovno najemnino. To REIT odvezuje največjega tveganja v primerjavi s kakršnim koli neto najemom.