Napačna politika

V zadnjem desetletju je sodeloval pri vprašanjih stanovanjske politike z izvoljenimi uradniki, razvijalci, gradbeniki, ponudniki stanovanj in zagovorniki »Kakšen je odgovor?« ali "Kaj naj storimo?" To je običajno potem, ko narišem nekoliko temno sliko prihodnosti; državne in lokalne vlade še naprej pretirano regulirajo stanovanjsko proizvodnjo, kar ustvarja pomanjkanje in visoke cene, nato pa skušajo obdavčiti in izsiljevati gospodarstvo, da bi subvencioniralo žrtve višjih cen. Da bi vse odgovore postavili na eno mesto, ga tukaj objavljam kot serijo.

Žal je odgovor, ki ga dam, običajno prezrt; Predstavljajte si pacienta, ki zapusti zdravniško ordinacijo in se odpravi naravnost v trgovino s krofi, potem ko so mu svetovali, da mora bolnik za hujšanje iti na dieto. Lažje je vreči pločevinke piva na televizijo ali vložiti pravne izzive, kot pa trdo delo razumeti javno mnenje o stanovanjih in nato razvijati sporočila, da bi ga spremenili. Toda tukaj je v petih objavah moj najboljši odgovor na vprašanje: "Kaj moramo narediti, da razumemo, zakaj se stanovanjska politika oblikuje takšno, kot je, in kako jo spremenimo?"

Uvod: Zadostovanje slabe stanovanjske politike

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

In tako odpremo mestno obzidje. In izpostavi obzidje, vsi delajo skupaj, da bi se to zgodilo, pritrjujejo drsna kolesa na njegove velikanske noge in vrvi okoli njegovega vratu, kot povodce, s katerimi ga vlečejo v svetišče.

Virgil. Eneida, prevod David Ferry, (Knjiga II, 349-353, str. 46). University of Chicago Press, 2017.

Vsi poznamo zgodbo o trojanskem konju, čeprav nikoli nismo brali Eneide. Grki so bili v vojni s Trojanci in da bi jih prelisičili, se skrijejo v zavajajoče neškodljivega lesenega konja. Ko Trojanci potegnejo konja v mesto, Grki izskočijo in ostalo je zgodovina, Troja je uničena. Zgodba in podoba sta tako znani, da bi malokdo znal povedati, kje je prvič slišal zanjo; je skoraj tako, kot da bi se rodili, ko bi vedeli za idejo, da "nikdar ne zaupamo Grkom, ki nosijo darila" (timeo Danaos et dona ferentis), opozorilo, ki ga je izrekel trojanski duhovnik Laocoon in na koncu prezrto.[1]

Zgoraj sem citiral posebno ganljiv vidik zgodbe, ki je bistvenega pomena za razumevanje in za razumevanje njenega pomena za ustvarjanje slabe javne politike. Preprosto povedano, če pogledamo nazaj, vsi vemo, da je bila slaba ideja pripeljati konja v Trojo. Toda domnevam, da bi večina ljudi, če bi jih vprašali, rekla: "Prišlo je s kolesi." To pomeni, da je verjetno, da tisti od nas, ki stojimo na plaži in zmajevamo z glavo, rečemo: "Ne delaj tega!" gledali bi konja s štirimi popolnimi kolesi in pripeto vrvjo. Vse, kar so morali Trojanci narediti, je bilo, da ga vlečejo noter, kajne?

Toda tistega dne zunaj obzidja Troje to očitno ni bilo tako. Trojanci so morali delati (accingunt omnes operi), da se uničijo. Skoraj v vsakem primeru slabe politike, ki sem jo videl, zlasti pri stanovanjih, ni tako, kot da bi iz »imamo stanovanjsko krizo« prešli na nekaj, kot je nadzor najemnin, saj je bila rešitev preprosta kot odpiranje zavitega darila. V vsakem primeru se številna opozorila prezrejo, nato pa si je treba izredno prizadevati za ustvarjanje in izvajanje slabe politike.

Morda najboljši primer (in tisti, ki me predstavlja kot lokalnega Laocoona) je politika dostopnosti obveznih stanovanj v Seattlu. Vse se je začelo s "stanovanjsko krizo" leta 2013, ko je okrevanje po recesiji v mesto prineslo delovna mesta in povečano povpraševanje po stanovanjih. Cene stanovanj in najemnine so začele naraščati. Nastala je nekakšna državljanska panika. Nekaj ​​je bilo treba narediti. Všeč mi je Če ne – mladi grški agent je poslal skupaj s konjem, da bi spodbudil Trojance, da ga odpeljejo v mesto – pojavil se je svetovalec ki je mestnim voditeljem svetoval, da je razlog za dvig cen stanovanj vsa ta nova stanovanja, ki se gradijo! Več delovnih mest in stanovanj je ustvarjenih, je trdil svetovalec, več bi moralo mesto plačati za subvencioniranje ljudi, ki ne morejo plačevati najemnine.

Zraven pride konj, obvezno inkluzijsko zoniranje (MIZ). Osnovni argument MIZ je, da se dogaja nekaj krivice; medtem ko mesto raste, razvijalci zaslužijo milijone, medtem ko najemnine rastejo. Medtem je javnost prek državne in lokalne oblasti obtičala pri predlogu zakona o subvencioniranju revnih, ki vidijo, da se najemnine dvigajo. Zato je odgovor obdavčiti vsak kvadratni meter novega stanovanja in denar dati neprofitnim organizacijam, ki bodo nekega dne zgradile »cenovno dostopne enote«. Preprosto povedano, to ni smiselno: seštevanje stroškov s pristojbinami ne bo pocenilo potrebnih novih stanovanj, temveč jih bo podražilo. Smiselno pa je, da bo naraščajoča inflacija upravičila še več pristojbin za neprofitne organizacije. Gre za uničujoč cikel, ki otežuje in podraži gradnjo stanovanj, kar potem, ironično, opravičuje težjo gradnjo stanovanj. To sem pojasnil že leta 2016 in pred kratkim spet. Nisem bil edini POTEM or zdaj.

Kakšen je bil rezultat? Glede na zadnje poročilo, je program MHA v Seattlu ustvaril 96 milijonov dolarjev. Ko je bil predlagan leta 2015, je bilo predlagano, da je potrebnih na deset tisoče "cenovno ugodnih enot". Mestna občina je to trdila leta 2017,

»MHA je del Seattlove agende o dostopnosti in možnosti za življenje (HALA), ki si prizadeva ustvariti 50,000 domov do leta 2025, vključno z 20,000 cenovno ugodnimi domovi. Razvoj cenovno dostopnih stanovanj in stanovanj po tržnih cenah je pomembna strategija za upočasnitev rasti stanovanjskih stroškov in zagotavljanje širšega nabora stanovanjskih izbir."

Od objave tega poročila, na katerega sem se povezal, mesto zahteva 712 subvencioniranih enot iz porabljenih sredstev MHA. Neodvisne revizije te trditve ni bilo, a tudi če jo sprejmemo, je program šokanten neuspeh. Smo na polovici leta 2022 in celo glede na Covid-19 je stopnja proizvodnje šibka. Novejše poročilo Seattle Timesa pokazal bolj izmišljene številke:

»Odvzem iz leta 2021 [iz MHA] bi lahko mestu pomagal financirati več kot 900 cenovno ugodnih enot, glede na to, da Seattle domneva, da vsaka enota potrebuje približno 80,000 $ od mesta. Projekti cenovno ugodnih stanovanj običajno združujejo mestne dolarje s financiranjem iz drugih virov, vključno z zvezno in zvezno vlado.

Vsaka enota potrebuje 80,000 $. Prav. Projekt, ki so ga pravkar začeli obratovati, je stal 67 milijonov dolarjev za 148 enot oz približno 456,000 $ na enoto. No, koga briga? Najemnine so se znižale, kajne? No, tudi če upoštevamo padec Covida, se najemnine v Seattlu spet dvignejo, pri letno povečanje za približno 18 %.

Resnica je, da je MHA dodal stroške in upočasnil proizvodnjo novih stanovanj ter da bi bilo pred in celo med pandemijo več zgrajenih brez pristojbin in drugih pravil, bi ponudba sledila povpraševanju, saj se po pandemiji povečuje. S shemo MHA so se ljudje počutili bolje pred petimi leti, danes pa je dejavnik, ki prispeva k inflaciji stanovanj po pandemiji.

Ali obstaja možnost, da bi mesto Seattle umaknilo program zdaj, ko povpraševanje narašča in najemnine naraščajo? Seveda ne. To je uspeh. Poglejte, koliko denarja je zbrala za stanovanja. Zakaj bi nehali zdaj? Pravzaprav je le vprašanje časa, kdaj bodo člani sveta z višjimi najemninami zahtevali zvišanje pristojbin za MHA. Kot Enej objokuje o konju, »smo pošastno stvar pospravili v samo citadelo (Trajekt 46).«

Pri skoraj vsaki stanovanjski politiki je vzorec enak. Najemnine se dvignejo in s tem tudi pozivi k intenzivnejšemu urejanju in plačevanju stanovanj. Ponudba in povpraševanje? Utihni, Laocoon! Obstaja samo ena rešitev: poiščite več denarja za bolj »cenovno ugodnejša stanovanja«. In tam je veliko Sinonovih, aktivistov z več anekdotami kot resničnimi podatki, ki so pripravljeni obljubiti politično podporo prizadevanjem za prerazporeditev bogastva, da bi zagotovili, da ima vsak »pravico do stanovanja«. Namesto tega ljudje dobijo mesto na čakalni listi za cenovno ugodno stanovanje, ki bi nekoč morda prišlo.

Frustrirajuće je videti, da toliko ljudi v mestih tako trdo dela za oblikovanje politik, ki so slabe stanovanjske politike. Kaj je prvi korak, da konju preprečite, da bi prišel v mesto? Odgovor je ugotoviti, v kaj verjamemo.

[1] Omeniti velja, da nianse latinščine omogočajo vrsto enako niansiranih interpretacij tega, kaj »et dona ferentis” bi lahko pomenilo v kontekstu (glej Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, št. 9, 1927, str. 658–62).